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我们是否应该停止鼓励自置居所

(大中报秋枫报道)据CBC报道,居者有其屋通常是与“美国梦”的概念联系在一起,但是对于加拿大人来说,这同样很重要。
 
统计数据显示,加拿大自置居所的比例接近70%,这实际上高于目前美国的自置居所比例,根据最新统计数据,目前美国的自置居所比例为65.4%,是15年来的最低水平。许多经济学家认为,加拿大政府在促进民众自置居所方面扮演了积极的角色,尤其是在1946年成立了加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)。
 
加拿大按揭及房屋公司在成立之初,是为了帮助解决加拿大的战后住房短缺问题,现在这个国有公司已经成为加拿大房贷保险市场的老大,帮助数百万的家庭购买了房屋。但是,并不是所有人都深信促进民众自置居所的好处,有些人质疑这一理想是否过于浪漫化,从而损害了审慎理财的原则。
 
经济分析员(Economic Analyst)博客一直关注楼市和按揭市场的动态,该博客的创建者Ben Rabidoux表示,他不认为自置居所应该是一项权利,应该由纳税人的钱支持,并且作为一个国有公司的首要任务。
 
约克大学舒立克商学院(Schulich School of Business)的金融学教授Moshe Milevsky也认为有时候人们对拥有自有住房太过热衷。
 
Milevsky表示:“我常常告诉人们你的住房就是一个大冰箱,你是否不切实际地附着于你的冰箱?你是否打算在20年后卖掉你的冰箱并依靠其退休?不,其就是一个冰箱,你在里面储存东西而已。”
 
Milevsky称,住房是一个居住的地方,人人都需要,你可以从中享受生活,但是人们必须正确地看待这个问题。Milevsky觉得市场现在已经开始对自置居所是否对劳动力流动有意义进行认真的反思,尤其是美国房地产市场在六年前崩盘后,劳动力流动往往与房价波动密切相关。
 
Milevsky建议称,如果你现在是20多岁或30多岁,还不确定将会依靠什么谋生,并且你的工作的失业风险相对较高,那么你最不适宜做的事就是堆积风险。但是如果你是一名42岁的教师,已经有两个孩子,你的丈夫也在某个政府机关有一份稳定的工作,并且你知道你们在未来的25年将会工作无忧,那么自置居所可能是明智的做法,因为你的个人资产负债表比较安全可靠,这必须被视为一种投资组合交易。
 
居者有其屋在北美是一种比在世界其他地方更盛行的文化现象。在欧洲,有大约70%的欧洲人是租住房屋而不是自置居所,在南美洲的一些国家,人们除非有了70%至80%的购房资金,才会出手购买房屋。
 
新不伦瑞克大学(University of New Brunswick)的加拿大人口和社会政策研究主席Michael Haan表示,这种差异在某种程度上与历史有关。
 
在欧洲的部分地区,土地贵族阶级不允许个人拥有房屋。而北美的一大诱惑,就是承诺自由土地的“新世界”。
 
此外,巴黎、伦敦和阿姆斯特丹等欧洲城市的人均可支配收入远远低于北美的城市,同时欧洲的房价也比北美高得多。
 
在二战以后,加拿大联邦政府为了帮助退伍的士兵和年轻的家庭进入住房市场,创建了加拿大按揭及房屋公司。其创始之初的任务是提供按揭保险,这样贷款人就不会失去他们的物业保障。但是Rabidoux称,随着时间的流逝,现在已经变成基本上是要求纳税人承担风险,以允许人们扎进房地产市场而风险却是由别人承担。Rabidoux不确定这是否是明智的政策。
 
加拿大按揭及房屋公司总裁金斯利(Karen Kinsley)在最近的年会上发言时表示,该公司的住房融资计划是加拿大强劲并运作良好的住房金融系统的重要组成部分。
 
但是Rabidoux指出,加拿大按揭及房屋公司绝对是推高加拿大自置居所的比例的关键驱动力,而这会对所有人造成通胀的影响。
 
Rabidoux称,如果政府不支持允许人们以极低的首付投身房地产市场,你就不会看到有如此之高的自置居所比例。他们并未提供可负担的住房,而是提供了可负担的融资计划,当你把所有的重点都放在提供可负担的融资计划上时,自然就会抬高房价。
 
有了加拿大按揭及房屋公司的按揭贷款保险,一个有意购房者只需付5%的首付,就可以购买房屋。因为有加拿大按揭及房屋公司提供的保险,银行将会确保贷款的发放。Rabidoux并不认为这是必要的健康动态,他不认为无限地扩大加人的自置居所比例是一件好事情。





 
 
 

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