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炒房者当心:卖自己住的房子不会总是不交税

(大中报秋枫报道)《环球邮报》专栏作者蒂姆•塞斯尼克(Tim Cestnick)在一篇文章中称,他的好朋友戴夫(Dave)和妻子琳达(Linda)在上个周末迷路了。他们跟随GPS的导航去寻找一个特定的地址,但最终他们走到了一条偏僻的泥土路上。在迷路后,琳达建议戴夫停车找人问路,但是戴夫和大多数普通人一样,认为他们并未完全迷失方向,他不想停车问别人,他坚信自己能够到达目的地。
 
在经过两个小时的徘徊后,戴夫和琳达终于非常接近他们的目的地。当他们抵达了苦苦寻找的地址后,他们喜欢上了那栋房子,并且出价买下了它。
 
策略
 
这是戴夫和琳达在七年内第五次搬家。他们手头有充裕的资金去购买住宅,然后进行装修并在里面住很短的时间,然后再将房屋出售。戴夫称,他们每次这样做时都会赚取到免税利润,因为他们出售的是自己的主要住宅(principal residence)。
 
塞斯尼克称,他以前也看到过这种策略。投资房地产是许多加拿大人熟悉的事情。他们也明白有主要住宅免税额(principal residence exemption),其允许每个家庭单位免税出售他们的主要住宅。因此,利用这项税务优惠,通过购买一套房屋,进行装修或以其他方式让其增值,然后再将其出售赢利似乎是很自然的事情。并且有的人会不断重复这个过程。毕竟,有什么理由不喜欢免税利润呢?
 
问题
 
但是这个策略并不是万无一失的。加拿大税务局(Canada Revenue Agency)在某些情况下也会将这些利润作为生意收入征税。
 
在2012年9月6日,Sylvie Giguère和她的丈夫就在这个问题上输掉了官司。这对夫妇在六年内出售了七套独栋住宅,并且出售每一套住宅时都申报了主要住宅免税额。
 
在本案中,他们对每套住宅的拥有时间从3个多月到不到两年不等。加拿大税务局成功地辩称相关的赢利应该作为生意收入征税,此外,由于这对夫妇未申报收入,应该受到重大过失处罚。
 
法庭对本案的结论是,纳税人的目的是购买物业并通过出售它们赢利,而不是将每套物业作为主要住宅居住。鉴于这个目的,以及这对夫妇频繁炒房,使得法庭裁决称,对于这个纳税人来说,出售房产是贸易性质的投机活动。
 
标准
 
如果收税员认为你的行为是贸易性质的投机活动,他会将你的所有利润都作为生意收入征税。在加拿大税务局出版的IT-459 Adventure or Concern in the Nature of Trade中,税务局称:“总的原则是当一个人习惯性地做一件能够产生利润的事情,那么他就是在进行贸易或做生意,虽然这些行为可能是相当独立的,并且脱离他的平常职业。”
 
1986年的Happy Valley Farms Ltd.诉讼案确定了某些标准作为纳税人的基准,加拿大税务局在评估一项活动是否是贸易性质的投机活动时会考虑这些标准。
 
该案确定了以下一些标准:(1)出售物业的性质,(2)拥有房屋所有权的时间,(3)纳税人进行类似交易的频率或数量,(4)旨在让物业更有销路或吸引买家的工作,(5)负责销售物业的环境,(6)纳税人获得物业时的动机或意图。
 
在涉及出售主要住宅的情况时,法庭和加拿大税务局将会密切留意你购买物业时的意图,以及你完成类似交易的频率或次数。
 
如果你打算购买和出售物业,并且希望在出售房屋时利用主要住宅免税额享受免税,你务必要了解Happy Valley案确定的六个标准,并照此安排好你的交易。






 
 

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