多伦多公寓租价低迷

由于多伦多兴建大量住宅公寓，多伦多公寓出租市场将出现疲软，使公寓投资者的面临严重月亏损的风险。

Due to high volume of condo supplies, Toronto condo rental market faces weak outlook, putting condo investors at risk of enduring an excessive negative cash flow.

据《环球邮报》报道，一份最新报告称，有迹象表明多伦多公寓市场的租金濒临下降的边缘，因为不少新业主都遭遇了低回报。

但是认为公寓市场可能会转为有利于租户的想法，与不少经济学家和业内专家的普遍看法背道而驰，他们都认为公寓租赁市场表现强劲，租金会持续上涨。

Veritas投资研究公司分析师雷德勒（Ohad Lederer）在报告中称：“我们认为公寓租赁市场可能已经处于一个转折点，我们每周观察的在craigslist.org网站上上传的公寓出租信息表明，2013年底挂牌的公寓数量比2012年底翻了大约一倍。”

多伦多热火朝天的公寓市场，一直是渥京决策者关注的焦点。如果其确实已经处于一个拐点，那可能会对市场造成严重影响。

报告指出，该公司认为对于最近公寓租赁市场表现愈发强劲的说法，应该持怀疑态度，因为该公司在将47栋公寓大厦目前的出租信息和2012年10月的出租信息进行对比后，发现每平方英尺的租金下降了1.6%。

据报告称，与此同时，那些在多伦多购买公寓作为投资的人，有一半机会会遭遇每月超过$200元的持续负现金流。

报告指出，目前多伦多的新公寓房东可以预期的回报率将会近乎并时常低于典型的银行股票或住宅房地产投资信托(REIT)股息收益率。目前投资业主的回报就低于可获的住宅房地产投资信托收益。

报告称，这些因素会带来令人担忧的潜在影响，一种可能的情况是，多伦多租赁市场可能不能再吸收新公寓，从而导致租金下降，房东的现金流出量增加，进而导致房东决定出售公寓，一开始这只会是少数现象，但随后就会变成普遍现象。在这种情况下，公寓的价格可能会大幅下跌，因为这些面积相对较小的住宅无法吸引大量的潜在买家，并且潜在基本面已经很疲弱。

Veritas的报告进一步指出，这种情况可能会对加拿大的银行造成影响，而一些大银行有可能遭受更高的贷款损失，例如加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）和加拿大帝国商业银行（Canadian Imperial Bank of Commerce）未保险的公寓欠额就略高于普通股本。

报告补充道，由于各种原因，公寓楼花的买家有可能同时或独自遭遇难以完成交易的情况。依据市场的情况，私人开发商可能会承受重大损失，但可以预见大量放贷的银行也会分担部分损失。

研究人员还发现，预先批准按揭贷款亦增加了公寓楼花买家无法完成购房交易的风险。

许多经济学家和业内专家认为，Veritas描述的潜在情节是极不可能的极端情况，但是他们认同多伦多的公寓租赁市场在未来两年可能会在一定程度上减弱 的看法。

帝国商业银行经济师泰尔也认同多伦多的公寓租赁市场在2014年和2015年不会再像现在这样强劲，因为根据预测，未来数年多伦多会有大量新公寓落成。

但是泰尔认为租赁市场不会出现崩溃，因为将会有越来越多的年轻人选择租房而不是购房。泰尔指出，现在的年轻人根本买不起房，即使是已婚的年轻夫妇，因此他们将会选择租房而不是购房，他认为加拿大70%的住房拥有率已经是顶峰水平。

公寓研究公司Urbanation的高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）预期在未来三年，多伦多每年都会有超过20,000套新公寓动工。但他同时指出，即使多伦多的公寓空置率增加两倍或三倍，仍然会相对较低，因此租金会倾向于持牌，可能不会下降。

希尔德布兰德称，显而易见的事情之一，就是租金持续增长的事实促使投资者继续持有他们的公寓投资，因为这可以令他们保持少量的正现金流量。但是继续前进将会更加困难。我们可能会看到更多的投资者出售手中的公寓，在2014至2016年间市场会出现一点波动。

多伦多公寓开发商Lanterra Developments公司行政总裁芬顿（Barry Fenton）称，业内仍对公寓租赁市场充满信心。

芬顿指出，首先他和其他许多开发商都已经为购买公寓楼花的买家提供投资者租赁担保。例如Lanterra在将100套Britt公寓出售给投资者时，就担保称业主在未来两年可以获得每平方英尺超过$3元的租金，如若不然将由Lanterra支付。据芬顿称，公司并没有因此赔钱。