按揭保费上调 影响购房贷款支出

为了降低按揭贷款违约的风险，加拿大按揭及房屋公司上调了按揭贷款保险费率。很显然，这些增加的成本最终将会转嫁到按揭贷款人头上，尤其是那些按揭比率较高的贷款者，其房屋交割费用将会出现较大幅上涨。

Charging more to cover the risks for mortgage default, Canada Mortgage and Housing Corp has raised the mortgage insurance premium. Apparently, the increased costs will be passed on to the mortgage borrowers, particularly those with high loan-to-value ratio, leaving them to face a significant pop to their closing costs.

（大中报泊然报道）据《环球邮报》报道，联邦政府下属的按揭贷款保险机构——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近宣布上调按揭贷款保险费率，这是该公司自1990年代以来首次上调保费，其同时暗示可能还会对保费进行进一步上调。

据加拿大按揭及房屋公司称，新保费将适用于5月1日以后的保单，相关的按揭保险费率将平均上调15%。在加拿大按揭及房屋公司上调保费后，其竞争对手Genworth MI Canada Inc.亦立即宣布跟进。

加拿大按揭及房屋公司的高管表示，在保费上调后，一个按揭比率(LTV)达到95%，贷款额为$24.8万元的贷款人每月供款额将增加$5元。但是有许多人的月供款增幅将远远超过这个数额。

作为加拿大最大的按揭贷款保险机构，加拿大按揭及房屋公司堪称加国房地产市场的守门人，而上调按揭贷款保费则是该公司变革措施的一部分。加拿大按揭及房屋公司之所以尝试更加类似私营公司的举措，是因为联邦政府一直在想方设法降低纳税人承担的住房风险。

联邦规定凡是首付低于房价20%的贷款人，都必须购买按揭贷款保险。一旦贷款人违约，按揭贷款保险将会对包括银行在内的放贷机构提供补偿。虽然从技术角度来说，保费应该由放贷机构负责，但实际上它们都被转嫁到贷款人头上。

据加拿大按揭及房屋公司预计，在上调保费后今年将会多收入$1.5亿至$1.75亿元，不过由于会计政策的限制，这些钱不会立即转化为盈利。统计数据显示，在2013年的前九个月里，加拿大按揭及房屋公司就赚了近$12.8亿元，截止去年9月底，该公司拥有近$5600亿元保险费。在2012年，该公司为386,222套住房的按揭贷款提供了保险。

智囊机构贺维学会（C.D. Howe Institute）研究副总裁波舍曼（Finn Poschmann）认为加拿大按揭及房屋公司上调保费是一个很好的举措，因为该公司在过去并未收取足够的保费以应对风险。

波舍曼称，对于按揭比率在80%至85%的贷款人来说，新规的影响微乎其微。但按揭比率达到95%的贷款人将会看到交易费用大幅上涨约$1,500元，而在他们当中多是首次购房者。在大多伦多或温哥华等热门房地产市场，购房者将会感受到新规带来更大的影响。（按揭贷款保险费是加在贷款金额中分期支付，而不是提前付清。）

波舍曼指出，在新规实施后，大多伦多地区购房者的交易费用将会上涨近$2,000元，或是每月增加$10元。因此，新规会令以高按揭比率在热门大城市购房的首次购房者生活更加困难。虽然新规不会产生巨大的影响，但显然会促使许多买家在5月1日之前完成报价和提交贷款申请。

在加拿大按揭及房屋公司作出上述决定前不到两个月，联邦政府刚刚任命前投资银行家Evan Siddall担任该公司的首席执行官。

加拿大按揭及房屋公司的两个私营部门竞争者——Genworth MI Canada和Canada Guaranty在去年年底曾向渥太华表示，由于加拿大按揭及房屋公司一直不上调保费，它们也无法行动。这两个公司辩称，较高的资本要求会损害它们的盈利，对此它们通常都会以提价进行应对，但却因为行业老大加拿大按揭及房屋公司一直按兵不动而无计可施。一直以来，这两个私营公司都是跟随加拿大按揭及房屋公司的定价。

加拿大担保公司（Canada Guaranty）首席执行官查尔斯（Andy Charles）在一封电邮中称，鉴于加拿大按揭及房屋公司宣布了新规，他们目前正在检讨自身的定价结构，以了解潜在影响。

加拿大按揭及房屋公司在2月28日表示，从现在开始其会在每年第一季度公布按揭贷款保险费率，这暗示着保费将会面临更多调整。在此之前加拿大按揭及房屋公司最近一次调整保费是在2003至2005年间，但当时是对保费进行了下调。

加拿大按揭及房屋公司上调保费与联邦财政部长弗莱厄蒂（Jim Flaherty）的期望相符，他一直希望通过按揭贷款保险系统减少纳税人面对的相关风险。弗莱厄蒂曾多次表示，加拿大按揭及房屋公司目前承担的责任已经远远超出其最初的使命，他已经采取诸多措施限制其成长。

联邦政府在1946年创建加拿大按揭及房屋公司的目的，是为了帮助二战后的退伍老兵建立家园，但现在该公司已经成为拥有数十亿资产的巨人，其不仅为贷款风险较大的买家提供保险，还为银行贷款注资，并会影响加国房地产市场的需求。没有加拿大按揭及房屋公司提供的保险，许多人就无法从特许银行获得按揭贷款，从而会被拒之房地产市场之外。

包括国际货币基金组织（IMF）在内的国际观察员已经敦促渥太华进一步减少政府在按揭贷款保险市场发挥的作用，以便让私营部门共同分担更多的住房风险。