飙升的房价反映中产财富水平?

包括房价和投资组合在内的家庭净资产，是否能够作为衡量加国中产阶级财务健康状况的可靠指标？尽管自2005年以来加拿大家庭的净资产增加了45%，但《环球邮报》的一篇文章警告称，纸上盈利可能不会增加银行储蓄，而飙升的房价却可能导致债务负担加重。

Is the household net worth – which includes home prices and investment portfolio -- a good indicator of the financial wellbeing of the Canadian middle class? Despite the fact that Canadian families’ net worth has gone up 45% since 2005, this article in the Globe warns that paper profits may not result in savings in the bank, and that soaring home prices may lead to higher debt loads.

（大中报泊然报道）如果你是卡尔加里、多伦多、温哥华、萨斯卡通或其他一些城市的业主，那你的净资产在今年2月肯定出现了暴涨，因为这些城市的房价在2月份有所上涨，而这也意味着当今最具误导性的财富测量指标亦呈现上涨。净资产增长就像减肥，其虽然令人振奋，但却只是一个短暂的胜利，并不是永久性的。

家庭净资产是指将家庭总资产出售并偿清所有债务后余下的资产。加拿大统计局最新的统计数据显示，在经过通胀调整后，2012年加拿大家庭的净资产中位数为$24.38万元，较2005年增长了44.5%，而这主要要归功于房价持续飙升和养老金计划的价值观。

在过去，你可能不常听到人们谈及净资产，因为其与日常生活开销和储蓄完全脱节。但是最近，净资产却常常被人提及，在有关加国中产阶级财务健康状况的辩论中，其成为那些认为中产阶级过得不错的人推崇的指标。但是这需要经过现实检验。

实际上净资产持续增加的真相，是失控的房价帮助掩盖了债务的大幅飙升。总体而言，最新的净资产数字的确有令人高兴的地方，但是如果我们认为净资产增长代表着加国中产阶级日子越过越好，那我们就是自欺欺人。

首先，这里面存在住房问题。在2012年，包括主要住宅、别墅、投资物业和其他房产在内的房地产，占到家庭资产总额的约44.5%。因此，大量家庭净资产都是基于近年来价格异常升涨的房地产资产。统计数据显示，在2005年至2012年间，全国房价平均增幅为5.6%，而同期的平均通胀率却是略低于2%。

虽然加国的房屋销售呈现冷却迹象，但许多城市的房价却仍然保持上涨势头。加拿大房地产协会最新公布的住房价格指数(Home Price Index)显示，今年2月卡尔加里的房价年比增幅为9.1%，多伦多的房价年比增幅为7.3%。温哥华、萨斯卡通和蒙特利尔的房价年比增幅为2.5%至3.5%。这些增长意味着有更多净资产是来自基础不稳的住房市场。

对于加国房地产市场的未来走势各界看法不一，但是许多人都认为迫在眉睫的房价下跌，可能至少会令近年来的净资产涨势暂歇。一旦婴儿潮一代设法真正动用他们与住房捆绑在一起的净资产，房价就有可能出现下跌。

此外，飙升的房价在推高家庭净资产的同时，亦导致债务负担加重。由于目前房价非常高昂，人们只能依赖借贷维持当下生活，而持续飙升的房价令人们负债更重。你的房子越值钱，你就可以得到越多的房屋净值信用贷款。加拿大统计局的净资产数据显示，在2005年至2012年间，未偿信用贷款额飙升了87%。

推高家庭净资产的其他主要动力是公司养老金计划，注册退休储蓄计划和注册退休收入基金，在2012年，加拿大家庭拥有的养老金中位数达到$11.67万元，超过2005年的$7.74万元。与此同时，2005年至2012年间的股市上涨，也令婴儿潮一代储蓄增加。

与持续上涨的房价相比，拥有充足的养老金和注册退休储蓄计划显然更加有益，因为在你退休后，这些钱可以让你安度晚年。而出售房屋，主要是让你拥有购买下一套住房所需的资金。

但是，和房价上涨一样，注册储蓄的收益也不会变成你的银行存款。在经过过去几年的大涨后，股市出现回调是很自然的事情，并且有可能因为大跌而压低你的净资产。

因此，净资产充其量只是有用的金融琐事。但是随着在过去几年不断强调净资产的增长，我们似乎是在基于基础不稳定的资产衡量国民的财务健康状况。实际上，衡量财务健康状况的更好方法是关注净资产总账中的债务账目。从目前的债务水平来看，加国中产阶级显然身陷困境。