安省制定新法保护公寓房产主

随着安省公寓建筑热潮持续升温，有关公寓管理公司欺诈和管理不善的事件也呈现上升趋势。目前，安省已开始进行公寓管理法规改革，以保护公寓业主免受欺诈。

Incidents of fraud and mismanagement at condo corporations are on the rise as condo development surges in Ontario. Ontario has rolled out reforms in condo legislation that protects condo owners from fraud.

（大中报泊然报道）据《环球邮报》报道，由于安省公寓建筑热潮持续升温，省府已开始着手改革本省已过时的公寓管理法规，以便赋予省内130万柏文公寓业主新权力对抗公寓董事会和肆无忌惮的物业经理。

安省拟颁布公寓管理新规

安省政府打算迫使公寓董事会向业主和潜在买家披露更多财务信息；要求董事接受强制性教育；并成立两个新的公寓管理机构，其中一个将负责对省内2500名物业经理进行发牌和规管；此外还将专门设立一个法庭，以解决公寓董事会和业主之间的纠纷。

据安省消费者服务厅长奥拉司迪（David Orazietti）介绍，新法规中将包括两项新条例，其将明显改变安省公寓管理的游戏规则。

奥拉司迪表示，省府不改革公寓管理法规将有可能产生的后果已经变得显而易见，人们有理由预期随着相关的欺诈和管理不善行为增加，公寓居住环境将会出现恶化。目前由于无法顺利解决储备资金及其他问题，从而导致法庭指定管理员从董事会和物业经理手中接管公寓大厦的严重纠纷事件持续增加，同时解决业主与业主以及业主与董事会之间纠纷的代价也越来越高昂。

奥拉司迪同时表示，有关对物业经理进行发牌和规管的新条例旨在遏制行业欺诈，因为物业经理常常会被委托处理公司的财务记录和管理储备资金。

此外，由于公寓管理规则越来越复杂；投资者所拥有的公寓数量越来越多，从而常常导致公寓董事会难以及时联系上业主；以及董事会缺乏管理诸如储备资金等数百万元资产以及维修合同的财务知识，省府还打算对公寓董事会成员进行强制性培训。

由于居住在公寓中的业主越来越多，而在公寓大厦中人们都是紧邻而居 ，并与邻居共同分享许多公共设施和分担许多开支，这也常常导致邻里之间因为噪音投诉，以及居民与董事会因为公寓管理条例和储备资金开支计划发生分歧而闹上法院。

奥拉司迪表示，新的公寓法庭将会更加便于公寓业主解决投诉和纠纷。但是，公寓业主必须为此支付争议解决服务费。省府计划每月对公寓业主征收$1元税费以为新法庭提供资助，每年的资助总额约为$700万元至$800万元。据省府称，业主在公寓法庭解决投诉的费用从数百元至$1,000元不等，远远低于许多业主通过法院解决纠纷的法律费用。

省府预期新公寓法庭的管理规则将于明年年底落实，同时新法庭将于2017年初投入运作，但服务费要到相关办公室全面运作之后才会征收。

目前，省府尚未确定由谁负责运作这两个新的公寓管理机构，但它们都将是相对独立的机构，并会拥有自己的董事会。安省审计总长将有权审计这两个机构的账目。

奥拉司迪同时表示，目前省府仍在制定公寓董事会新财务责任的细节，但当局可能不得不确定一个适用于各个公寓管理公司的公式，以确定建筑储备资金的适度水平。此外，省府还在研究进行安省建筑标准改革的可能性，以便能够给予公寓买家更多权力去就严重的房屋结构问题向建筑商追责。

业内人士表示欢迎

一直与公寓行业合作的欺诈审核师斯特拉塔斯（William Stratas）对省府拟向物业经理发牌的计划表示欢迎，但他亦表示，提议的新发牌机构必须能够处理重大处罚和罚款等问题，才能令行业发生有意义的转变。

斯蒂芬（Sandy Steffen）是多伦多市区一栋公寓大厦的居民，他在2009年发现这栋大厦的物业经理通过伪造签名支票,以及在斯蒂芬所居住大厦和他同时管理的其他数十栋公寓建筑之间转移资金，挪用了近$25万元储备资金，并因此导致公寓业主背负上$17万元债务。这名物业经理在调查过程中死于癌症，但其从未遭到指控。

该大厦的公寓董事会因此聘请了一名会计师和一名律师帮助追讨这笔资金，并将其他骗取该董事会部分资金的公寓管理公司告上法庭。在经过长达五年的官司大战和花费数千元的法律费用后，该公寓大厦的业主得以追回约65%的资金。

这也是自安省政府自1998年颁布实施公寓法以来，首次对本省公寓管理法规进行大幅改革。由于在现行公寓法颁布后，自由党省府又通过了新的土地使用法，以限制城市扩张和鼓励高层住宅建筑，目前安省有近半在建新屋都是公寓建筑。