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内容

环球邮报: 中国富翁购置豪宅逃避税收
The Globe investigation: Chinese millionaires avoid taxes through Vancouver real estate

以中国买家为主的大量外国投资者涌入温哥华寻求投资避风港,导致温市房价持续飙升,当地居民也因此面临住房负担能力危机。《环球邮报》的调查报道揭示了外国富翁如何在加国逃避个人所得税,以及通过将房产转移至亲属和企业名下利用税法漏洞逃税。

Vancouver home prices soar as large foreign investments – mostly from China have flocked into this investment safe haven, leaving local residents facing home affordability crisis. The Globe investigation reveals that foreign millionaires avoid income taxes in Canada and take advantage of loopholes by putting the homes in the name of relatives and corporations.

 

(大中报泊然报道)在北京担任私募基金经理的孙京(音译)在炙手可热的温哥华楼市购买了一栋$230万元的房屋给身在加国的妻儿居住,在此期间他还向他们电汇了近$200万元生活费。但是孙京却声称自己的年收入只有$1.9万元。

 

《环球邮报》的调查发现,近年来有许多外国投资者在加国购置物业,但却向税务机关和法院隐瞒自己的财产和收入,而孙京就是其中一个典型的例子。

 

在《环球邮报》发表这篇报道的同时,有关外国投资者对温哥华房价影响的辩论也愈演愈烈,目前温市独立屋的价格已经令许多当地居民感觉高不可攀,而很多人都将此归咎于大量外国买家涌入导致温市房价狂飙。

 

在联邦保守党党领哈珀承诺如果保守党能在10月大选中成功连任,将开始收集加国楼市的外国买家数据,并考虑通过新的税种和监管条例确保房屋保持可负担性后,相关话题也变成了一个竞选议题。

 

外国买家逃税现象严重

《环球邮报》记者在对地契、税表和法庭记录进行仔细查看后发现,在温哥华购房的外国富裕家庭通常只会缴纳很少甚至是完全不缴纳个人所得税或资本利得税。

 

但是,一些法律专家却指出这些外国买家的做法并没有违反加拿大法律,常常为客户打税务官司的多伦多律师乔迪克夫(David Chodikoff)就表示,大部分外国富翁买家并没有违法,他们只是使用避税策略或利用税法漏洞避税。此外,并不仅仅只是外国买家热衷逃避税收,在其他群体中也会出现这种现象。

 

据一些会计师和税务律师称,中国投资者在通过他们身在加国的配偶和孩子将资产转移到加国时,通常都不会缴纳个人所得税。而他们的配偶或孩子在出售登记在他们名下的房产时,真正的投资者也可以逃避资本利得税,因为他们在加国的亲人可以将相关房产申报为主要住宅,从而令房产属于自用而不是投资。

 

追踪加国家庭向加拿大税务局所报告收入的加拿大统计局数据亦显示,在深受中国买家青睐的温哥华Dunbar地区,有四分之一“夫妇家庭”(不包括长者)在2013年申报的家庭收入不到3.5万元,他们也因此进入最低税阶。但是鉴于Dunbar地区一栋价值$200万至$300万元的房屋仅是市府征收的地税就高达$1万元,这些家庭申报的收入显然很可疑。

 

主妇、学生坐拥豪宅

此外,温哥华一些主要社区在过去两年售出的250栋房价超过$200万元的房产地契记录也显示,其中有85%新业主是中国人的姓名。卑诗省大型房地产公司Macdonald Realty Ltd.2014年的统计数据亦显示,该公司有70%的买家是来自中国大陆。

 

根据地契记录,这些房产的非企业业主最常见的职业分别是“商人”、“主妇”和“学生”。 乔迪克夫指出,如果仔细查看这些信息,就会发现主妇或学生并没有收入,因此他们不可能出钱购买这些房屋。

 

在《环球邮报》记者探访的一些豪宅中,有好几栋似乎是处于空置状态,因为这些房屋的大门已经结了蜘蛛网,成堆的邮件也无人问津。

 

而在为数不多的前来应门的业主中,有一个是在卑诗大学就读的25岁女生,她表示房屋是由她父母购买,以便她在上学期间居住,虽然这栋价值$200万元的豪宅是登记在该女生名下,但她称自己的父母在前来加国时也会居住在这里,而等她毕业后,他们就会将这栋房子卖掉。

 

另外一栋同样也是登记在一个学生名下的豪宅是在去年成交,其位于Point Grey地区,售价$480万元,这栋房屋在五年内三度易手,目前处于空置状态。

 

《环球邮报》的调查发现,在13栋登记在学生名下的房产中,有5栋目前空置,另有4栋已经出租,这也充分证明这些房产是属于投资。

 

相比之下,在业主登记为家庭主妇的房屋中大多都有人居住。这些房屋中的一些居民直言他们的一家之主正在将财产转移到加拿大,因为加国被视为干净而又廉价的避风港。

 

一栋$350万元豪宅的主妇业主表示,她和丈夫都是加拿大永久居民,但她丈夫的主要收入是来自于在中国的食品贸易生意。其丈夫之所以会在今年买下这栋豪宅,主要是为了方便女儿就读附近的公校,平时她一直居住在这里陪伴孩子读书,而她的丈夫则是加国和中国两头跑。

 

《环球邮报》调查的数据还显示,外国买家的确会对房价造成显著影响。比如在记者查看的250栋豪宅中,有三分之一自2010年以来涨价逾50%,其中有些房屋的价格甚至翻了一倍以上,而在此期间,这些房屋至少被转手两次。据加拿大房地产协会称,在过去五年间,温哥华的独立屋均价已经上涨了21%

 

法庭记录暴露逃税问题

外国买家的逃税问题在卑诗省200多宗离婚官司以及其他涉及房地产投资者纠纷的法庭记录中暴露的最为明显。在一些个案中,法官怀疑或裁定当事人隐瞒大量海外收入。

 

比如法庭记录就显示,孙京的妻儿在温哥华的豪宅中生活了六年,而身在中国的孙京每年都会向他们提供$26万元生活费,他们的孩子所就读的也是每年学费高达$4万元的私立学校。

 

但是在孙京和妻子关系破裂后,他开始停止向妻子提供生活费,在他们去年上法庭打离婚官司时,孙京称自己的年收入只有1.9万元,其他钱都是借自中国的亲友。但法官显然不相信孙京的说辞,指出如果他自己没有财产,银行绝对不会批准他申请的$100多万元贷款。据法庭文件显示,法院曾要求孙京提供纳税及其他财务记录,但却没有任何结果。

 

按照加拿大税务局的规定,非居民买卖加国房产必须缴纳资本利得税以及相关投资的其他收益税。如果他们在加国有主要住宅并且全家生活在里面,他们还必须填写居民报税表并报告所有家庭收入。

 

但是一些个案却表明外国富翁会通过加国的亲属购置房产,然后以非居民身份报税,而这意味着他们无需为自己在世界各地的收入缴纳加拿大税费。其他一些以居民身份报税的外国投资者似乎也严重低报或根本不报告他们的收入。还有一些案例则涉及外国投资者将多个物业分别登记在配偶、子女、女友和企业名下。此外,还有一些外国投资者则声称自己的收入是来自家人赠与或贷款,从而以此获得免税。

 

其中最为明显的一个涉嫌逃税的案例,就是2013年涉及香港商人何戴维(David Ho)的配偶赡养费官司。

 

法官最终认定在何戴维的女友陈雅德(Jade Chen)抵埠加拿大并开始为其管理资产时,其净资产达到$1500万至$2000万元。法庭裁决书称,何戴维在2009年向加拿大税务局申报的总收入只有$1,254元,但仅是一个银行账户就显示其年收入要比这个数字高出100倍。

 

法庭裁决书还称,何戴维在温哥华地区购置了多个物业,其中有一个是登记在陈雅德名下,另一个是登记在他儿子名下,还有两个价值$500万元的物业则是登记在一个只是为其保管资产的公司名下。

 

在一个公司出售物业时,其股东可以通过向新买家出售公司股份完成交易,因此相关物业也仍会登记在该公司名下。在这种情况下,买家和卖家都无需缴纳卑诗省的房产转让税,因为登记的业主名称并没有改变。和安省不同的是,卑诗省迄今尚未填补这一漏洞。目前在卑诗省交易一栋价值$200万元的房屋,需要缴纳$4万元省房产转让税。

 

法庭文件同时显示,何戴维在数年前就已经获得加拿大公民身份并注册了卑诗省的健保计划,但是直到最近他仍是以非居民身份报税。

 

法庭文件还显示,即便何戴维从2011年开始缴纳加拿大个人所得税,他申报的收入仍然只有$2.75万元。最终,法官判决何戴维向陈雅德支付$25万元赡养费。

 

中国买家转移资金

列治文会计师Frank Sze告诉《环球邮报》,有时候一些业主并不希望他们的名字出现在房地产登记文件上,因为他们不想为人所知。

 

一些税务专家指出,加拿大的税收制度无法确保那些在海外挣钱然后在加国置业生活的外国富翁照章纳税。加拿大税务局则表示目前正在对相关问题进行调查,但其并未透露具体细节。

 

一位不愿透露姓名的温哥华会计师表示,关键问题在于一些中国买家是要藉此将资金转移出中国,有许多人虽然在加国购置了房产但却并没有居住,他们只是为了将财产转移到子女名下,这样即便他们被中国政府追查,他们子女名下的财产也能够保住。

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