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高房价让加国家庭债台高筑
Soaring home prices leave Canadians carrying record level of debt

加国一路高歌猛进的房市不仅推高了房价,亦导致许多加国家庭债台高筑。《环球邮报》的文章对社区房价与家庭资产/负债水平之间的关系进行分析,揭示了加国家庭负债累累的背后原因。
Canada’s booming housing market has driven up home prices, leaving many Canadian households carrying a record level of debt. The Globe analytical article sheds light on the correlations between home prices in the neighbourhoods and household assets/debt levels. 
 
[大中报侯东南报道] 很长一段时间以来,加国决策者一直警告称加国一路高歌猛进的房市背后有其阴暗的一面,即会导致许多加国家庭债台高筑。
 
为了揭示房价与加国家庭不断上涨的负债水平之间的关系,《环球邮报》分析了消费者信贷评级机构Equifax Canada所提供的涉及全国各地邮政编码的逾45万户家庭在2013年至2015年间的平均债务数据。
 
相关数据显示,家庭负债水平最高的社区往往也是加国房价最高昂的地区之一,此外有大量年轻的首次置业者涌入阿尔伯塔省的部分地区。从这些数据中还可以看到,虽然大西洋省份的房价居全国最低之列,但当地消费者的负债余额却是全国最高。
 
高负债
从全国来看,2015年第三季度加国家庭的平均债务额已经超过$4.4万元,较两年前增长了22%。其中代表4.1万户家庭的逾1,200个邮政编码所覆盖地区去年的家庭平均债务超过$20万元。
 
实际上这一点都不出人意料,因为债务高企的邮政编码归属地往往也是房价最高昂的地区。在温哥华,相关地区包括温市西端的许多社区,比如平均房价均高达$300万元的Kitsilano、West Point Grey和Kerrisdale社区。此外,高债务社区往往也集中在温哥华西部和北部,以及白石镇和里士满的富裕郊区。
 
此外,随着大多伦多地区房价持续飞涨,当地家庭的负债水平也水涨船高,而高债务社区往往集中在Forest Hill、Moore Park和Leaside等地区,以及列治文山和奥克维尔等富裕郊区。而在卡尔加里,高债务社区往往集中在市中心,以及Aspen Woods等高档住宅区。
 
房市呈现不同景象
从统计数据看,北麦克默里堡(Fort McMurray)的Timberlea社区和西温的British Properties社区家庭负债水平大致相同。这两个社区都位列加国家庭负债水平最高的地区之一,其中约有12%居民居住在家庭平均债务超过$20万元的住宅区,还有一些居民更是居住在家庭平均债务超过$50万元的住宅区。与此同时,这两个社区也都位列当地最炙手可热和房价最高昂的地区之一。但是,这两个社区的相似之处仅此而已。
 
如今,位于加国石油重镇阿尔伯塔省中心的Timberlea地区已经成为加国最年轻、最富有和增长最迅速的群体之一的聚居地。据加拿大统计局数据显示,2013年当地社区的家庭收入中位数已经高达$20万元,其中有超过一半居民是从加国其他地区搬迁至麦克默里堡。最近的人口统计数据显示,当地有许多家庭都是子女不到15岁的年轻家庭,他们占到当地人口的五分之一。
 
据加拿大国家银行的数据显示,Timberlea是麦克默里堡房价最高昂的地区之一,今年1月当地平均房价为$62.6万元。 
 
但是,Timberlea也因此成为石油行业裁员最严重的石油产区之一 ,同时目前仍在蔓延的森林大火也对该社区造成重创。据麦克默里堡地产局的数据显示,Timberlea今年3月的独立屋中位价较去年同期下跌逾7.5%,降至$65.75万元,同时公寓价格亦暴跌了34%。
 
相比之下,西温的British Properties高档社区却呈现出截然不同的经济景象,充分突显出温哥华房地产市场的炙手可热。
 
与Timberlea的居民相比,British Properties的居民往往更有可能是老年人和移民,并且不太可能在当地工作或是有年幼子女同住。统计数据显示,2013年当地家庭收入中位数仅为$8.5万元,而当地房价的年涨幅却高达31%,独立屋均价已经超过$360万元。
 
尽管这两个社区的房价和家庭收入水平差异巨大,但实际上高收入的Timberlea社区在去年亦位列家庭负债水平最高的地区之一。相关数据显示,沿Dafoe Way和Dixon Road延伸的新地块的房价已经达到近$70万元,同时当地家庭平均负债亦高达$50万元。
 
相比之下,British Properties社区负债水平最高的邮政编码归属地的家庭平均负债余额为$43.8万元,而Eyremount Drive地区的房价却可高达$1200万元。
 
低负债
目前,在加国许多大城市既有家庭负债水平最高的社区,也可看到家庭负债水平最低的社区,这也充分反映出这些城市不仅深受加国最富有的购房者的青睐,同时也吸引了大量只能依靠廉租房生活的低收入居民。
 
低收入、低负债的社区往往位于各大城市中心地区的主要街道附近,比如多伦多的央街附近,温哥华市中心东区以及温尼伯的北端等。最近一次人口统计数据显示,平均房价仅为$35万元的社区家庭平均负债不到$1,000元,而平均房价达到$84万元的社区家庭平均负债超过$20万元。
 
但是在许多情况下,低负债家庭都是与高负债家庭毗邻而居。比如在多伦多的Lawrence Park高档社区里,低负债邮政编码归属地集中在央街走廊附近,当地既有企业、也有公寓和混合用途的出租公寓楼,而高负债邮政编码归属地往往位于住宅街区附近。
 
与此同时,在卡尔加里的Evanston社区里,高负债邮政编码归属地都集中在新建房屋较多的地区,而比较成熟的地区往往负债水平较低。
 
非住房债务
和按揭贷款债务不同的是,消费者债务与房价并无关联,而消费者债务最高的地区往往是房价在近年来未曾出现飙升的地区。
 
统计数据显示,消费者债务最高的地区往往位于大西洋省份,尤其是新布伦瑞克省、新斯科舍省和纽芬兰省的乡村地区。比如在纽芬兰省的Paradise社区里,有四分之一住宅区去年第三季度的消费者平均债务超过$2万元,相比之下,在卡尔加里的Deer Park社区里消费者平均债务超过$2万元的邮政编码归属地不到1%。
 
推高消费者债务的最主要推手似乎是低企的住房债务。目前,在新布伦瑞克省Acadian Peninsula的部分地区,按揭贷款债务只占到家庭债务总额的60%,相比之下,温哥华部分社区按揭贷款债务在家庭债务总额中所占的比例高达85%。
 
此外,在多伦多市中心和温哥华西端等房价较高的地区,居民往往更有可能使用房屋净值信贷。与此同时,在大西洋省份只有少数社区房屋净值信贷平均余额超过$3万元。
 

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