独立屋短缺导致大多伦多房价飞涨

 

 

[大中报侯东南报道] 据《环球邮报》报道，多伦多房市在今年7月继续高歌猛进，量价齐升再创新高。但是多伦多地产局报告中所指的上市房屋，尤其是独立屋供应量持续萎缩所导致的“令人不安的趋势”却似乎有可能为炙热的多伦多房市踩刹车。

 

8月15日公布的多份新报告均显示出上市房屋，尤其是独立屋、镇屋以及其他依地而建的住宅供应量不足是如何将大多伦多地区的房价进一步推高至高不可攀的水平。

 

瑞尔森大学城市研究和土地开发中心高级研究员克莱顿（Frank Clayton）在对大多伦多地区近期的消费者住房喜好调查结果进行分析后发现，尽管省府政策鼓励开发商建造更多公寓而不是依地而建的住宅，但当地的大多数准买家仍表示自己对独立屋以及镇屋等低层住宅情有独钟。

 

克莱顿在研究中还发现，虽然与其他购买群体相比，有更多千禧一代购房者更愿意选择公寓，但大多数千禧一代仍希望购买低层住宅。

 

房屋销售数据亦进一步支持了克莱顿的研究结果。统计数据显示，在大多伦多地区去年销售的所有房屋中，低层住宅占到66%，而公寓只占到34%。与此同时，当地的二手独立屋均价在去年飙升了12%，而二手公寓均价只上涨了5%。

 

克莱顿称，许多家庭都将带院子的独立屋视为购房首选，但他同时也警告称，低层住宅供应有限和政府鼓励开发更多高层公寓楼将会导致大多伦多地区房价进一步上涨，而那些拥有现房以及可以兴建新住宅的闲置土地的幸运业主则可以从中大赚一笔。

 

加拿大帝国商业银行副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）及研究员贾奇（Katherine Judge）在另一份报告中指出，在大多伦多地区去年新建的住宅中，独立屋和半独立屋占比不足27%，比2009年的近40%大幅下降。

 

丰业银行高级经济学家沃伦（Adrienne Warren）亦指出，虽然安省今年的新屋动工量有所回升，但其中大部分增长都是来自于大多伦多以外的地区，比如汉密尔顿、圣凯瑟琳和伦敦等社区。

 

克莱顿和帝国商业银行的两位经济学家都将独立屋供应短缺归咎于省府旨在限制城市扩张的政策，指出相关政策导致可用于开发低密度住宅的新地块数量受限，从而进一步推高了新屋建筑成本。泰尔和贾奇还在报告中指出，安省政府最近提议各市兴建密度更高的住宅，而这也会进一步导致可用于兴建独立屋的地块出现短缺。

 

与此同时，长期持续的低利率所导致的“住房负担能力假象”亦进一步刺激了房市需求，促使更多人不惜借贷进入大多伦多房市，即便当地房价已经持续飙升至令人咂舌的水平。

 

由于新建低层住宅供应量增长有限，泰尔和贾奇建议金融监管机构不要一味盯着市场需求，而是应该进一步收紧按揭贷款政策。他们建议当局提高五年期固定利率按揭贷款借贷人的贷款资格利率，并进一步提高通过有保险按揭贷款购买的$50万至$100万元房屋的最低首付比例，在此之前，渥京已于今年2月再度收紧按揭规则，将$50万至$100万元房屋的最低首付比例提高至10%。此外，他们还建议监管机构紧盯针对次级借贷者的私人按揭贷款行业，据经济学家称，目前私人按揭贷款行业在按揭贷款市场中的占比已经达到6%。

 

除此之外，泰尔和贾奇还建议多伦多市府主动采取措施遏止外资涌入当地的房地产市场，据他们估计，目前大多伦多地区有多达15%的房屋是被外国买家纳入囊中，其中包括那些从海外家庭成员处获得资金然后在当地购房的人士。泰尔和贾奇建议当局对有意在大多伦多地区买卖房屋的外国买家征收炒房税，对空置房屋征收空置税，并对豪宅征收更高的土地转让税。此外，他们还建议各级政府效仿澳大利亚的做法，颁布新规只允许国际买家购买新建房屋。 

 

但泰尔和贾奇同时亦指出，最重要的改革措施还是政府制定政策鼓励更多人租房而不是买房。他们称，由于多伦多房市一路高歌猛进导致在当地选择租房的人士过少，这种转变可以有效缓解多伦多的住房负担能力危机，并在利率最终无可避免地出现上调时防止房价出现暴跌。

 

泰尔和贾奇在报告中指出，虽然有关大多伦多地区租房市场火爆的传闻不绝于耳，但事实是大多地区租房市场近年来的发展步伐并未跟上房价飙升的速度。

 

两位经济学家因此呼吁市府为新租恁房屋开发项目提供更多税惠，降低新租恁房建筑的开发费用，并设法鼓励开发商建造更大并更加适宜家庭居住的出租屋。