房贷新政策对多，温两市独立屋房市影响不大

 

 

[大中报侯东南报道] 据《环球邮报》报道，有分析家预期联邦政府的房贷新政策将不仅只是作用于过热的多伦多和温哥华房市，还有可能对加国部分已经呈现疲软的地区房市产生更大的影响。

 

金融专家指出，联邦政府推出的一系列房贷新政策，包括收紧五年期房贷申请资格可能会导致大西洋省份、阿尔伯塔省和魁北克省房屋销售放缓，而这些市场根本不需要降温。此外，专家还预期房贷新政对加国最具争议的房市细分市场——温哥华和多伦多$100万元以上独立屋房市的影响并不大。

 

加拿大皇家银行高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，一直以来，五年期房贷都是最受买家欢迎的房贷形式，在他看来房贷新政可能会对整个加拿大房市产生影响，而不仅仅只是多伦多和温哥华房市。

 

联邦财政部长摩尔诺（Bill Morneau）在上周宣布一系列房产新政策，以遏制加国持续攀升的家庭债务水平。对于购房者来说，最大的变化就是联邦政府收紧保险房贷的“压力测试”要求。

 

从10月17日开始，所有首付低于20%的购房者都必须证明自己在贷款利率上调至加拿大银行的牌告五年期房贷利率水平时，仍有偿贷能力，目前加拿大央行公布的五年期固定按揭利率为4.64%。加拿大银行的牌告利率是最常见的五年期房贷利率，而实际利率往往低于这一利率水平。按照现行规定，申请五年期或更长期固定利率房贷的买家只需根据他们需支付的实际利率接受收入压力测试，而实际利率有可能比加拿大央行的牌告利率低2个百分点。而申请短期固定利率房贷或浮动利率贷款的买家则必须根据更高的加拿大央行利率接受压力测试。

 

但是和联邦自由党政府去年推出的提高首付比例的新政不同的是，首付新政几乎完全针对多伦多和温哥华房市，而上周宣布的房贷新政却会影响一大批新房贷。据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）称，在该公司今年第二季度承保的房贷中，有93%是固定利率贷款，而在这其中又有很大一部分是五年期贷款。

 

据加国最大私营按揭保险公司Genworth MI Canada Inc.估计，在新政实施后，在该公司投保的三分之一购房者都将达不到贷款资格。

 

Genworth公司首席执行官利文斯（Stuart Levings）表示，在联邦政府接连收紧房贷政策后，多伦多和温哥华地区的许多首次购房者已经被挤出当地房市，而上周推出的房贷新政也同样会对加国其他地区的房市产生影响。

 

利文斯称，房贷新政带来的意想不到的后果包括可能导致大西洋省份、魁北克省以及阿尔伯塔省的购房者再也买不起房，或是不得不缩小购房面积，而这些地区的房市根本就没有过热，因此也无需降温。

 

CIBC副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，讽刺的是，多温两市独立屋房市的房屋销售反而可能不会因为新政而受到严重冲击。因为目前多伦多和温哥华的独立屋均价早已超过$100万元的房贷保险门槛，因此这两个地区的许多独立屋买家原本就已经没有资格购买房贷保险。相比之下，房贷新政将会对公寓市场造成更大影响，而对于首次购房者来说公寓往往比独立屋更受青睐。

 

蒙特利尔银行高级经济学家高迪瑞（Sal Guatieri）表示，鉴于许多买家都涌向汉密尔顿和卑诗省的菲沙河谷等地区寻找更可负担的住房，多伦多和温哥华周边的社区也可能感受到房贷新政带来的影响。高迪瑞同时表示，这些地区的房价在过去一年里都呈现明显上涨，且房价增速已超过收入增速，因此他认为在新政实施后，这些地区的房市需求将在未来一年出现大幅回落。

 

多伦多房产局已经表示将会密切关注房贷新政带来的影响，联邦政府也已经承诺将会填补房地产税法中的漏洞。此外，联邦政府还曾表示将会要求所有业主在申报入息税时报告主要住宅交易，以免他们逃避缴纳售房资本利得税。

 

但是，多伦多房产局将导致大多伦多地区房价狂飙的主要原因归咎于供应短缺。多伦多房产局市场分析主任墨瑟(Jason Mercer)称，虽然房贷新政旨在打压房市需求，但值得注意的是，大多伦多地区的大部分房价上行压力是缘于待售住房库存量持续减少。

 

据多伦多道明银行经济学家帕拉玛娜（Diana Petramala）表示，可能有多达10%的潜在购房者不符合新政规定的房贷要求。

 

帕拉玛娜称，除了提出保险房贷的压力测试新要求，联邦政府亦收紧了首付高于20%的贷款申请人的房贷要求。总体而言，由于银行可能会通过更高的房贷利率将增加的成本转嫁到消费者头上，因此这两项新规将导致贷款人的贷款融资成本进一步增加。

 

帕拉玛娜同时称，房贷新政可能有助于降低明年的全国房屋销售量，并有可能导致房价下降，虽然其并不足以真正冷却房市，但至少在短期内可以挤掉部分房市泡沫。