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大陆投资者在温哥华农场建超级豪宅

Mega mansions erupted on BC farmland by foreign speculators to reap lucrative tax breaks
卑诗省税法以土地质性,而不是地块的市场价值而确定农场物业的征税价值,这一税制实际鼓励了外国投机者在农场兴建超级豪宅和酒店,借以享受旨在支持农业发展的巨大税惠。温哥华郊区原始农田的景观格局因此日益被接连拔地而起的新建豪宅改变,而在这其中有近60%豪宅是为外国投资者和投机者所拥有。
B.C. tax law judges taxable value of the agricultural properties based on the quality of soil, rather than the market value of the land, encouraging foreign speculators to build mega mansions and hotels on the farmland to exploit huge tax incentives intended to support farming. As a result, the landscape of prime farmland in suburban Vancouver has been increasingly changed by the newly erupted palatial new building, with almost 60% of which are owned by foreign investors and speculators.
 
[大中报侯东南报道] 据《环球邮报》报道,数十栋面积庞大的新建豪宅正在改变温哥华郊区原始农田的景观格局,而在这其中有一些豪宅一直在空置。统计数据显示,在2015年8月至今年7月间,该地区共有122块单价超过$200万元的农场地块易手。
 
这些农场地块的售价总额高达$4.49亿元,但卑诗省府对这些地块所定的应税价值却只有$5200万元,这是因为按照卑诗省的税法,农场地块的应税价值是根据土地属性,而不是地块的市场价值确定。
 
《环球邮报》的调查发现,在这些易手的农场地块中,至少有73块,也就是近60%的买家并不是农民,而是投机者和投资者。调查还显示,这些买家所享受的原本旨在支持农业发展的巨大税惠实际上是在变相鼓励投机。
 
《环球邮报》在采访当地蜂农费什(Bob Fisher)时,其隔壁那栋占地23,000平方英尺的豪宅空无一人,这栋超级豪宅的主人是来自中国的投资客夫妇单文利(Wenli Shan,音译)和冷立秋(Liqiu Leng,音译),他们在六年前花$340万元买下了这块地。
 
据费什称,他曾经到这栋超级豪宅里参观过,并与承包商进行过交谈,他被告知这栋豪宅实际上是一个私人豪华酒店,经商的豪宅主人将用其招待特别来宾。
 
可观的税惠
虽然温哥华郊区农场地块的价格随着温市住宅房地产市场一起水涨船高,但其却并未激起公愤。《环球邮报》的分析显示,购买这122块农场地块的外国和本地买家支付的平均单价为$370万元,在他们当中有物业经理、房地产经纪、开发商和富有的商人,其中包括一名技术企业家和一家汽车经销店的东主。
 
在这些买家中,有一些是继续持有并将土地出租用于发展小型农业项目,同时还有一些买家申请将土地重新分区,或是退出旨在限制土地开发的卑诗省农业保留地计划(Agricultural Land Reserve)。而其余买家则既不发展农业也不进行土地保护,而是在所购地块上兴建超级豪宅。
 
据《环球邮报》咨询的建筑商估计,位于费什蜂场隔壁的超级豪宅建筑成本可能高达$800万元,再加上购地所花费的$340万元,这栋豪宅的总价值约为$1200万元。但是如果不包括这栋超级豪宅,这块地块的评估价值只有$4.4万元。虽然今年农场新建豪宅的物业税已经增至$1.1万元,但位于城市社区中的等价豪宅的税费却还要高出五倍。
 
今年7月,一家与在开曼群岛注册的香港公司有关联的卑诗省公司以$600万元的价格买下了位于Maple Ridge郊区的一块农场空地,这个价格比卑诗省府的评估价高出33倍。而在五年前这块地的售价仅为$1.52万元。这家有中国亿万富翁之子Tony Cai担任董事的公司在今年只需缴纳约$5,300元物业税。而相比之下,位于市区且市场价值相同的住宅房地产的物业税约为$7.7万元。
 
此外,导致温哥华周边的农场地块吸引更多海外投资者的另一个主要原因,是因为卑诗省新推行的15%外国买家税只适用于农舍售价,土地却是免税的。此外,卑诗省也是加西省份中唯一一个与安省一样,并未对外国投资者购买的农场地块数量加以限制的省份。相比之下,外国买家在萨斯喀彻温省最多只能购买10英亩农场土地。
 
石国泰(Guo Tai Shi,音译)就是从农场土地中获益的外国投资者之一,他在列治文买下7英亩农场土地后,便大兴土木建造了两栋超级豪宅,其中一栋面积为22,000平方英尺,内有五间豪华套房;另一栋面积为11,000平方英尺,目前仍在建造中,该栋豪宅将拥有八个卫生间,并且在房屋后方还将建造一个大游泳池。
 
虽然石国泰的大部分时间都是在中国度过,但他在卑诗省也拥有自己的公司,其业务涉及酒店、度假村管理和国际旅行等。在2009至2014年间,石国泰共花费$1750万元在卑诗省置业,其中包括两套位于市中心的顶层公寓,位于西温Fox Island和阳光海岸的Abode Island的滨海地块,以及两块农场地块。随着温哥华房市在近年来持续飙涨,石国泰名下13套没有贷款的物业的总价值已经猛涨了数百万元。
 
负责帮石国泰打理旅行社的梁文迪(Wendy Liang,音译)表示,石国泰名下那栋22,000平方英尺的列治文豪宅拥有五个带按摩浴缸的豪华套房,其中有三套已经租了出去。梁文迪打算在明年夏天邀请中国游客到当地摘蓝莓,并将这些豪华套房推荐给他们。
 
梁文迪称,这套豪宅将作为精品酒店进行运作,其可以为游客提供豪华住宿,同时还可以让他们体验农业旅游的乐趣,中国游客喜欢体验真正的当地生活,他们希望更多地了解加拿大文化,而这里会给他们留下特别的回忆。
 
投诉不了了之
尽管土地使用法规并不允许在农业用地上建造宾馆酒店,但这种情况仍时有发生。当地执法官员就曾因为石国泰的豪宅套房涉嫌非法出租,而在接到投诉后的24小时内抵达现场进行了检查,但结果却并未发现任何租客,因此也并未对房主作出处罚。
 
列治文市议员达伊(Carol Day)表示,农用土地不允许建造宾馆酒店,房主必须依规行事,但市府却经常收到有关一些房屋非法出租套房的投诉,但是由于业主都已承诺会遵守市府附例,当局迄今没有就此类事件作出任何处罚。达伊同时称,新建的独栋农舍尽管面积很大,但却只能作为房主及其家人的住宅。
 
石国泰所建造的拥有八个卫生间的超级豪宅最近一次所缴纳的物业税仅为$4,867元。但是在这块农业土地上却没有任何农作物,而按照省府法规,位于市区的非农业用地的所有者应该根据市场价值纳税。这些农场地块的应税价值之所以仍然很低,是因为卑诗省府认为位于农业保护区内的土地价值不高。
 
去年,房屋建筑商艾米丽•刘(Emily Liu)及其丈夫就花$338万元在温哥华郊区买下了一个5英亩的蓝莓农场。这对夫妇在温市还拥有价值数百万元的物业,并需要为此缴纳$8,071元物业税。据艾米丽称,他们之所以打算在农场兴建豪宅,主要是因为物业税只有$1,073元。
 
避免物业转让税和外国买家税
在购买农用地兴建豪宅之风日渐盛行的过程中,房产经纪起到了推波助澜的作用,他们不断诱导买家,尤其是外国买家钻政策漏洞,有些人甚至还打出广告大肆宣扬农用地可以节省大笔税费。
 
比如中文网站Edojia.com上的一则广告就写着:“卖家已经建立了农场,种植了有机大蒜和许多坚果树,因此可以享受较低的物业税率。”
 
Vanfun.com网站上的一则广告则称:“在这里建造你梦想的豪宅吧,这儿不仅地势优越,而且每年只需缴纳$651.56元物业税。”
 
更有甚者,温哥华地区Re/Max房产经纪公司经纪蕾拉•扬(Layla Yang)最近在广告宣传一个待售的大型农场时,特意强调了可以免税。通过这则广告,《环球邮报》发现了投资者购买农场用地的另一个好处,那就是可以避免物业转让税。
 
蕾拉的助理莫莉•陶(Molly Tao)解释称,这个叫价$568万的农场属于一家持有“空头信托” (bare trust)资产的在编公司。而买家实际上只是购买该公司的股份,由于产权证明上的公司名称不会改变,因此没有销售记录。这样一来,买家就可以避免$11.2万元省物业转让税,以及15%外国买家税。
 
但是,房产经纪应该事先警告外国买家将加国农用地重新分区并非易事,否则买家可能会陷入意想不到的困境。

今年夏天,一位农场主就向列治文市府申请在其农场上兴建一栋41,000平方英尺,带有游泳池、乒乓球室和羽毛球场的酒店式或多户式住宅,但结果却遭到市府的否决,而这也是列治文市府首次拒绝此类申请。
 

     

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