房产财富背后的财务窘境

 

 

[大中报侯东南报道] 在经历多年疲弱的经济增长，起伏不定的股市波动和惨淡的现金存款回报后，只有房市让加拿大人变得更加富有。

 

一般来说，房价涨幅往往会跟随通胀率的步速，由于经济增长乏力，在2008至2015年间加国平均房价只上涨了1.5%。但在此期间，加国各地大都市的房价年涨幅都介于5%至7%。其中温哥华房价在短短十年里翻了一番，大多伦多地区的房价自2004年以来也已经增长了一倍。与此同时，萨斯喀彻温省的约克顿，以及布兰登和雷湾等中等城市的房价也都呈现大幅飙升。

 

虽然从表面来看持续上涨的房价正让房主变得越来越富有，但实际上它们可能也会导致那些为了购房而超负荷借贷的人士面临严重财务危机。虽然大部分加国人士都可以按时还款，但因为背负过量债务而面对沉重财务压力的人群正在迅速增长。据加拿大央行称，目前加国背负着年收入3.5倍债务的家庭占比已经比金融危机爆发前增长了一倍。

 

据加拿大央行称，目前加国有72万个家庭背负着年收入3.5倍的债务，几乎相当于缅尼托巴省和萨斯喀彻温省的人口总和。在某些情况下，沉重的房贷债务会迫使这些家庭从事没有安全保障的高危理财行为。宏利金融最近进行的一项调查显示，在这些家庭中有四分之一只预留了不到$1,000元应急资金，而从任何理财规划标准来看该金额都严重不足。

 

自2008年以来，加国家庭的信贷额度和信用卡欠额也出现急剧上升，这其中部分原因就是因为一些家庭必须通过借贷维持收支平衡。

 

从长远来看，高额的房贷还款可能会耗尽一些家庭的退休储蓄，从而会迫使人们工作更长时间或是在退休后降低生活水平。由于一些家长可能会因此无法存够足够的储蓄以支付子女的专上教育学费，这有可能导致年轻人背负更多学生债务。

 

但是约克大学书舒力克商学院金融学教授Moshe Milevsky表示，即便如此也仍然很难说服许多加拿大人相信购买太多房屋可能会对他们的财务健康造成持续性危害，因为在过去五年里没有任何理财产品的回报能够超过房产。

 

但是，加国房主的财务分析结果亦显示他们需要为房产带来的财富付出一定的代价。即便收入增长出现停滞，但持续多年的低利率仍在不断推高房价，而这也意味着人们在购房时需要将更多的家庭收入用于还贷以及支付其他与住房相关的成本费用。

 

Milevsky教授称，为了购买第一套书房，许多人不得不放弃餐馆就餐、度假和逛街购物等活动，而现在有更多人因为背负沉重房贷而放弃了更多东西。

 

从短期来看，背负高额房贷的人士所面临的最大风险是他们将会发现自己很难适应预期已久的利率上升，而从今年11月中旬开始，加国银行已经纷纷开始提高房贷利率。实际上即便是小幅利率上调也有可能导致一些家庭为了还贷而被迫削减消费支出。

 

信用报告机构TransUnion最近发表的报告称，哪怕利率只上升0.25个百分点，就会有71.8万负债者受到严重影响；而如果利率提高1个百分点，可能就会有近100万加人陷入财务困境。

 

虽然从加拿大央行到全球债券评级机构等诸多关注加国经济发展的机构都在担心利率上升会对负债家庭造成严重影响，但是随着房价一路高歌猛进，许多房主都忽视了这些风险。

 

不堪重负

随着加国多地房价不断上涨，许多人越来越难圆住房梦。加国的银行系统则是通过审核房贷申请人当时的财务状况以确定其是否有能力购房。其中一个最简单的方法就是将申请人的总收入与房贷成本、地税、取暖费以及其他供款进行对比，如果这些成本总额在申请人总收入中的占比不到40%（如果你有很高的收入和信用评级则是44%），只要其付得起规定的首付额，银行就会批准其申请的房贷。

 

尽管一些依赖能源生产的省份已经出现预警信号，但目前的债务违约数据仍显示加国无法按时还贷的人数较少并且一直保持相对稳定。但是这些分析数据未有揭示的是一些家庭即便在按时还款，他们可能也会陷入财务困境。因为房屋需要花费不菲的维护费用才能日久弥新，并且房主还要经常花钱更新室内设施和家具。而随着托儿和汽车费用不断增加，一些家庭根本没有足够的钱同时支付生活费用和进行储蓄。在最糟糕的情况下，他们只能依靠新的贷款度日。

 

《环球邮报》最近邀请读者参与的现实生活比率（Real Life Ratio）调查旨在查看受访者的实得工资在刨去所有家庭开支并留出部分钱进行储蓄后还能剩下多少。按照RLR指引，得分在86分及以上意味着受访者正在承受极端财务压力；而得分在76至85分的家庭则处于极端财务压力的边缘。

 

《环球邮报》通过RLR计算器进行的调查结果显示，1,318名参与调查的负债房主的平均RLR得分为60.5分，这意味着这些家庭在刨去主要开支后平均剩余39.5%实得工资。但是在这个数字背后既有富足的房主，也有有房的穷人。根据调查结果，有近7%背负房贷的房主正在承受极端财务压力，还有10%负债房主处于极端财务压力的边缘。

 

从年龄来看，30多岁的房主面临更大压力，在他们当中共有18.7%的人正在承受极端财务压力或是处于极端压力的边缘。而在同时还需要支付托儿费用的负债家庭中，共有22.1%的人正在承受极端财务压力或是处于极端压力的边缘。但是更令人惊讶的是，虽然参与此次调查的50岁以上房主数量较少，但结果仍显示在他们当中有17.4%的人正在承受极端财务压力或是处于极端压力的边缘。

 

在一般情况下，能够将RLR最高得分保持在60至70分的潜在购房者和房主都能够相对轻松地负担住房，因为处在这个得分范围意味着他们可以同时支付住房成本、进行退休储蓄并保持一定的财务灵活性。

 

据加拿大央行称，加国高额债务风险最大的人群是45岁以下人群。统计数据显示，在2012-14年间，背负着年收入3.5倍债务的高额负债家庭占比为8%，远远高于2008-09全球金融危机前的4%。

 

加国最受关注的债务衡量指标是债务与可支配收入比，今年年中的最新数据显示加国家庭的债务与可支配收入比已经达到创纪录的168%，也就是说加拿大家庭每拥有$1元可支配收入，就会负债$1.68元。这些数字也反映出两种令人担忧的趋势——债务水平持续上升，家庭收入停滞不前。比如在今年第二季度加国家庭的债务增加了2%，而可支配收入仅增长了0.5%。

 

但是，债务与可支配收入比数据的缺陷在于其是将所有人都计算在内，这其中既有刚刚在多伦多赢得竞标战，从而贷款买下百万元豪宅的购房者；也有早就无债一身轻的老年人。此外，一些批评人士还称该衡量指标忽视了持续上涨的房价带来的财富增长，但是正如Real Life Ratio调查结果所显示，持续增长的资产净值并不能帮助家庭还贷以及支付其他与住房相关的成本费用