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新研究显示:投机需求导致多市房价飞涨
Speculative demand the key driver of runaway home prices: new study

西蒙菲沙大学最近公布的一份研究报告指出,导致多市房价飞涨的主要罪魁是国内外买家的投机需求,而非房屋供应严重短缺。该研究报告称,效仿卑诗省实施国外买家税可以有效平息买家恐慌情绪并为房市降温。
A recent study by Simon Fraser University points finger at the speculative demand from the foreign and domestic buyers, rather than a fundamental shortage of housing supply, as the major driver of the soaring house prices. Introducing B.C. style foreign buyers’ tax would have a powerful effect in calming down panic buyers and cooling the market, according to the study. 
 
 
(大中报泊然报道)据《环球邮报》报道,3月13日公布的一项最新研究显示,多伦多最近房价飞涨是因为陷入房价泡沫化上涨预期的国外和国内买家需求强烈,而不是因为多伦多房市房源匮乏。
 
该份由西蒙菲沙大学助理教授戈登(Josh Gordon)为多伦多的瑞尔森大学城市建设研究所(Ryerson's City Building Institute)撰写的报告称,多市包括公寓在内的新屋建筑速度已经超过该市的人口增长速度。
 
但是,由于房价飞涨导致许多业主持房观望,在某些情况下是因为他们不想过早出手,而是想等着房价上涨后可以卖出更高价,从而导致现有房屋的销售量比过去有所下降。
 
戈登称,现有的房屋挂牌量显然无法满足市场需求,但供应问题的根本原因并不是房源短缺,而是多伦多房市的投机需求导致的供需失衡,这导致多市房价持续疯涨,而房市泡沫终将不可避免地破裂。
 
戈登警告称,随着房市泡沫不断膨胀,许多人都会受到冲击或是陷入不可持续的财政状况,其中多伦多年轻人将会首当其冲。
 
该份报告的观点与多伦多房地产行业的许多业内人士的观点相反,后者认为增加多伦多房市的房源供应才是解决多市房价疯涨问题的解决之道。比如安省房地产协会(Ontario Real Estate Association)就在游说决策者放宽对大多伦多区周边绿带保护地的限制,以进行住宅开发解决房源供应短缺的问题。
 
但是戈登的研究报告指出,多伦多的人口与新建居住单位数量比自2012年以来就持续下降,这意味着住宅建筑量能够满足人口的基本需求。
 
戈登称,总而言之,并没有令人信服的证据表明多市新建住房不足以满足人口需求。
 
戈登表示,虽然供应问题也是导致多市房价飞涨的因素之一,但推高当地房价的主要罪魁祸首是外国买家和购置多套房产的买家。
 
戈登称,在低利率的刺激下,越来越多人开始购买房产用于投资,而这扭曲了市场需求,正是这种投机需求导致多市房价飞涨。
 
戈登称,投资者预期房价将会继续上涨,而这些强劲的“预期动力”正在激发更多竞标战。随着房价持续狂飙,一些购房用于自住的国内买家也开始担心房价将会继续上涨,由此催生的恐慌性购买和担心错失良机的心理导致当地房屋售价与市场基本面脱节。
 
戈登指出,在充满泡沫的房市中,即便是大量新屋上市亦无法满足投机需求。戈登同时称,由于房价持续飙升导致一些有意售房的业主持房观望,这种需求压力正在对活跃挂牌量产生越来越大的影响。由于今年头两个月的新屋上市量进一步下降,预期这种趋势在2017年将会继续加剧。
 
戈登在研究报告中总结称,适当的反应应该是通过改变预期降低投机需求,而不是采取措施刺激未开发地区建造更多新屋,因为此举不能遏制房价上涨,也不能扭转房市困境。
 
戈登同时表示,虽然当局可以通过加息或进一步收紧房贷规则遏制投机需求,但这两种解决方案都太过,因为它们有可能会严重损害经济,并且会殃及温哥华和多伦多地区以外无需降温的地区房市。
 
相比之下,戈登更赞成多伦多效仿温哥华实施国外买家税来调节失控的房价。戈登称,自温哥华去年8月开征15%国外买家税以来,当地房市便明显降温,这表明该项新税制不仅能够抑制国外买家的需求,其强大的连锁效应亦能平息恐慌情绪,缓解国内买家担心错失良机的担忧。
 
此外,戈登还赞成开征物业附加税,也就是对不在加国工作但却拥有房产的人征收额外的物业税。据戈登称,物业附加税建议是由卑诗省的研究人员提出,但却未被卑诗省府采纳,该项附加税不适用于对加拿大退休金计划的供款额超过一定水平的人士,以确保其只是针对非居民买家。戈登还建议将老年人等其他一些群体豁免于物业附加税。
 

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