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年入25万也买不起多伦多市内的独立屋

Toronto top earners cannot afford a detached home in the city



多伦多持续飙涨的房价和房市泡沫迹象引发了经济学家的担忧。该文揭示了多市的住房负担能力危机,至于连一些以高收入档赋税的高收入人士都买不起多伦多市内的像样独立屋。
The skyrocketing home prices and signs of market bubbles have raised economists’ concerns. The article below sheds light on the affordability crisis in the city that even those taxed as rich are unable to afford a decent detached home in the city.
 
[大中报侯东南报道] 蒙特利尔银行首席经济学家波特(Douglas Porter)在就最新公布的房市数据和即将公布的联邦和安省财政预算案发表评论时强调了两个问题:一是多伦多的房价已经高得“离谱”;另一个是在一些居民只买得起郊区的半独立屋时,却仍被当做富人课税“令人感到可笑”。
 
波特称,安省有部分居民需要承受高达53.53%的最高个人边际税率,因此他们也被视为“富人”,但实际上他们连多伦多的独立屋都买不起。
 
为了进行详细说明,波特虚构了一对年轻有为的夫妇,并假设他们要在房价年涨幅高达24%的多伦多市购买第一套住房。按照波特假设的情形,这对年轻夫妇在过去几年里已经用总收入的10%积攒了$10万元首付。在他们当中有一个人呆在家里负责照顾新生的宝宝,另一个则是年收入高达$22.5万元的高收入人士。
 
波特称,即便这对夫妇中只有一个人在继续工作,但他们仍属于加国1%最高收入群体,因此他们的所有额外收入都必须以53.53%的最高个人税率课税。
 
许多人可能会因此认为这对年轻夫妇在多伦多买套像样的住房并不是问题,但实际上并非如此。
 
波特称,这对年轻夫妇很快就意识到所有房价超过$50万元的房屋都需要按揭保险,因为他们手头的积蓄不足以支付20%首付,此外,他们也因此需要证明自己在贷款利率上调至4.84%的牌告五年期房贷利率水平时仍有偿贷能力。另外,所有房价在$100万元以上的房屋都不再享有按揭保险。
 
实际上,这对年轻夫妇只买得起$98.7万元左右的房屋。但是最新数据显示,多伦多核心416地区的独立屋均价已经升至近$160万元,905地区的独立屋均价已经达到$110万元,甚至连多伦多市中心的半独立屋均价都已经突破$100万元大关。
 
这对夫妇的另一个选择是在郊区以略高于$70万元的价格购买一栋半独立屋,但当地并没有足够的房源供他们选择。
 
波特称,因此,这对被联邦及安省政府视为富人的年轻夫妇实际上只买得起多伦多郊区的半独立屋,或是已经破烂不堪的低端独立屋。由此人们可以想象那些收入更低的夫妇将会在当前的房市环境中遭遇何种困境。
 
据蒙特利尔银行估计,在经过通胀调整后多伦多的房价在过去几年里已经飙涨了近40%。波特称,虽然这一涨幅不及1980年代末的疯狂涨势,但却是1980年代以来的最高水平。
 
波特在本月初曾称多伦多房市已经开始呈现“泡沫”,但并非所有经济学家都认同这一说法。
 
多伦多道明银行经济学家珀拉玛娜(Diana Petramal)称,多伦多房市尚未出现泡沫,但该行认为当地房市越来越有可能步入泡沫阶段。
 
加拿大皇家银行高级经济学家杨森(Nathan Janzen)亦认为多伦多房市尚未出现泡沫,但他同时警告称,皇家银行越来越关注多伦多及其周边地区的房市动态,并认为地方政府进行一些政策干预是必要之举。
 
加拿大帝国商业银行副首席经济学家泰尔(Benjamin Tal)则称,多伦多正在快速步入严重的住房负担能力危机。
 
但无论是持何种看法,许多经济学家都认同当局有必要尽快采取措施为多伦多房市降温,因为联邦政府最近实施的新税制和房贷新规虽然已经起到一定作用,但仍然还远远不够。
  
波特建议多伦多效仿温哥华实施国外买家税,以为炽热房市降温。
 
泰尔则建议政府停止集约化发展和降低住房密度目标,并增加长期租恁房的数量。
 
鉴于低利率长期持续和最近实施的房贷新规只带来微不足道的影响,珀拉玛娜预计安省房价在今年将会继续飙涨17%.
 
 
 

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