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Oakville空房率激增 国外投资引当地居民愤懑
An apparent surge in vacant homes in Oakville sparks local resentment

 
编者按:拥有漂亮住房,精致草坪和盛名校区的安省Oakville社区深受中国买家青睐。但是,随着炒房行为急剧飙升,空置房率飙升,使该社区不断被黑暗阴影笼罩。国外投资大量涌入亦导致当地居民的担忧、失望和愤懑之情不断高涨。
Editor’s Note: Oakville, an Ontario neighbourhood with attractive houses, well-kept lawns and highly ranked schools have appealed to buyers with Chinese backgrounds. But the neighbourhood is haunted by a vacant crisis, facing a sharp rise in the number of empty properties that have been turned into speculative investments. A flood of foreign investments has sparked a rising tide of worry, frustration and resentment from the local community. 
 
 
在安省Oakville的东南部有一个很受追捧的住宅区,那里就像大多伦多地区的欢乐谷一样拥有吸人眼球的房屋,精心维护的草坪,还有名声响亮的学校。正如当地一位居民所言,“这是一个充满活力的家庭社区,有孩子、有宠物狗,整个社区生机勃勃。”
 
在这个社区里有一栋面积为2000平方英尺,带有四个卧室、一个大庭院、一个露台和两车车库的独立屋,在1999年这栋房屋的售价为$24.5万元,到了2007年其售价涨至$54.5万元,之后这栋房屋又以$63.1万元的成交价在2011年再次易手。到了2016年,这栋房屋的标价已经飙升至逾$120万元,现在其仍处于空置状态。
 
在今年1月,和这栋房屋处于同一个街区的另一栋房屋以$130万元的成交价售出,但现在里面也是空无一人,据邻居称这栋房屋正在等待拆除。在这栋房屋的对面,另一栋房屋在去年曾两度易手,第一次成交价是$100万元,第二次成交价是$150万元,这栋房屋在空关了近一年后,直至本周才迎来了短期租客。在同一个街区的拐角处,一栋带泳池的三居室独立屋一直空置,另一栋经过精心装修的小平房也是空无一人。在距离这两栋房屋不远处,一栋在今年刚以$140万元成交的房屋正在挂牌招租,在这栋房屋隔壁不远处,另一栋房屋在六个月前刚以$150万元的价格售出,但直到现在屋内也没有人居住。
 
虽然大量房屋空置的现象在温哥华早已是司空见惯,但对于大多伦多地区来说却是新鲜景象。现在当地居民越来越担心有大量房屋是被投资者或投机者纳入囊中,在他们当中有许多人为了等待房价上涨后炒房,而不惜在短期内将房屋亏本出租或是干脆空置。
 
目前尚没有衡量房屋空置率的精确指标或是可用于分析房屋空置原因的统计数据。同样,安省也没有追踪外国买家的数量比例。对2016年人口普查数据的分析结果显示,目前多伦多共有99,236套空置住房,约占多伦多人口普查大都市区的住房总量的4.4%。但加拿大统计局警告称,在这些房屋中可能包括一些被外国或临时居民居住的房屋,比如有些没有住校的学生就一直居住在他们父母购买的房屋中。一些规划师认为水电使用量是衡量房屋空置率的有效指标,但多伦多地区尚未完成全面的分析。
 
Realosophy地产经纪公司最近进行的一项研究估价,在多伦多地区于2016年成交的房屋中,有多达三成是被投资者或投机者购买。
 
由于最新数据显示大多伦多独立屋的均价在过去一年飙涨了逾30%,许多经济学家都警告称多伦多房市存在泡沫风险,房市投机行为和国外投资所引发的担忧也已经成为安省的首要政治议题。随着联邦财政部长在本周对多伦多及周边地区房价表示担忧,同时安省政府也在最近主张提高出售房屋的资本利得税,许多人都想知道省府或多伦多地区的市府是否会效仿温哥华实施国外买家税和空房税。
 
在各级政府分析相关数据并考虑下一步措施之际,大多伦多地区许多社区的居民也变得越来越忧心忡忡。在上周于Oakville一间教堂举行的居民集会上,佩佩(Dora-Lee Pope)就呼吁Oakville市长波顿(Rob Burton)尽快采取措施。
 
佩佩称,在她下班开车回家的沿途就有七栋空置房屋,这令当地居民深感担忧,当天她身穿红色衣服,并且呼吁她的邻居们也穿上红色服装,以显示当地房市有多炽热,问题有多严重。
 
虽然是无心之举,但红色也很容易让人联想到中国,虽然当天参与集会的大部分居民都认为涌入当地的外国买家主要是来自中国,但是由于害怕被视为排外,很少有人愿意如此公开地谈论这一问题。
 
投机者垂涎的肥肉
无论购房者是当地居民还是外国买家,所有人都认同空置房屋会对当地社区造成危害。波顿对居民的担忧感同身受。他表示自己一直在提出这个问题,但采取行动的权力在于省府,Oakville应该与当地其他市府共同行动。
 
波顿称,空置房问题已经变得非常严重,整个大多伦多地区的居民都对此怨声载道,虽然目前难以判断当地房屋的空置规模,但相关传闻一直不绝于耳。目前,波顿已经要求居民将空置房屋的地址发送给市府。
 
加拿大统计局的数据显示,截至去年5月人口普查时Oakville地区共有2,348套空置私人住宅,空置房数量比2011年人口普查时的1,482套增加了63%。不过,统计数据亦显示在2006年时,Oakville地区也有2,300套空置房屋。
 
波顿认为自上次人口普查以来,Oakville地区的空置房数量仍在继续攀升,因为他每到一处都会听到居民说附近又有房屋被空置。现在,每天都会有“愤怒的母亲和家庭主妇”打电话或发电邮向他报告空置房的地址。
 
波顿称,情况显然越来越糟糕,许多房屋都变成了投机者的投资品并被空置,从而导致当地社区规模缩小,这也就是为什么这会成为严重问题,并导致当地居民压力倍增的原因,因为人们很重视自己所居住的社区,他们不想成为投机者垂涎的肥肉。
 
由于大多伦多地区的房价继续失控狂飙引发越来越多担忧,联邦财长摩尔诺(Bill Morneau)已经要求尽快与安省财政厅长索萨(Charles Sousa)及多伦多市长庄德利(John Tory)举行特别会议协商对策,波顿亦对此消息表示欢迎。
 
房产经纪叫屈
《环球邮报》对一些被当地居民认定为空置的房屋的产权记录进行了查看。这些房屋最早是在2013年售出,最近的是在2017年初刚刚成交,房屋售价则从$83.5万元到$150万元不等。公共记录显示,在这七位业主中有四位在大多伦多地区还拥有其他房产,并且大多数买家都是东亚裔姓名,但这并不意味着他们都是外国买家。
 
Oakville东南部的许多居民认为当地持续增加的房屋空置量与房产经纪团队Elite3 Realtors不断增长的业务量密切相关,目前该经纪团队已经成为当地的业内翘楚。
 
Elite3经纪团队的成员是Sabrina Tu、Grace Zhang以及Eric Chen。据Tu称,他们的生意的确很好,但当地空置房屋数量持续上升与他们无关,她认为这是种族歧视在作祟。Tu已经听到许多人非议他们的团队,但她坚称他们与当地的空房危机毫无关系,并表示在她的买家客户里没有人将房屋长期空置。
 
据Tu称,当她的团队在一栋房屋前插上“待售”牌时,一些人会错误地认为他们也代表房屋的最终买家,但实际上大多数买家都有自己的经纪人。Tu同时称,在新业主寻找租客或打算进行装修时,有时候一些房屋的确会出现短期空置。Tu表示,由于Elite3团队在过去几年里变得更加活跃,一些竞争对手因此感到不满,并时常发表种族主义言论攻击他们。
 
Tu称,她并不否认有越来越多中国买家到Oakville购房,并且其中有些人出于某些原因会将所购房屋出租或空置,但是她想不通为什么有人会将此归咎于他们,尽管在Elite3团队涉足Oakville房市后到当地购房的中国买家的确越来越多,但这些买家并不一定是通过他们购房。这完全是由买家做决定,因此他们不应对此负责。
 
Tu称,有中国背景的买家之所以对Oakville青睐有加,是因为当地有排名靠前的名校,并且与万锦市或列治文等其他郊区地区相比房价相对便宜。
 
Tu所就职的Real One Realty Inc.地产公司一直致力于与有中国背景的买家携手合作。Tu表示,在Elite3团队的客户中,只有不到20%是外国买家,其余大部分买家都是来自大多伦多地区,还有一些则是来自加国其他地区。此外在其团队的客户中投资者占比不到10%。据Tu称,自2017年初以来,她和她的团队伙伴已在Oakville东南部完成约20起售房交易 ,并代表近10名买家在当地成功购房。
 
Tu称,她的大部分客户在购房后都是立即搬进新屋,成为当地社区的一份子,只有极少数买家客户会选择不立即搬家,有时候这是因为他们正在办理移民加拿大的手续。在这种情况下,她的团队通常都会建议客户在购房后的一个月左右将新屋出租,并会帮助他们寻找租客。
 
居民怨声载道
科曼(Dave Kamerman)一家居住在All Saints Crescent,在他家对面有两栋房屋目前都是处于空置状态。
 
科曼称,房屋被空置显然不利于社区,他不喜欢这种做法。在亲眼目睹温哥华的房价一飞冲天后,科曼担心当局现在才出手遏制外国买家涌入大多伦多地区可能为时已晚。在大温哥华地区实施国外买家税之前,当地的外国买家占比已经达到两位数。
 
科曼表示,温哥华的房价已经令普通居民可望不可及,许多人亟需房屋居住,但当地却有很多房屋一直被空置,这是一个奇怪的现象,现在大多伦多地区的居民也希望政府效仿温哥华实施新税制。
 
但是,温哥华实施新房地产税制亦并非一蹴而就。早在2009年时,温哥华谭秉荣建筑事务所(Bing Thom Architects)规划师安迪(Andy Yan)就开始研究空房问题。
 
在不断有传闻称温哥华市区有数千套公寓被空置,同时在温市西端的高档社区也开始有居民报告称有不少房屋长期空无一人后,安迪想要获得更多相关数据。
 
在对卑诗省水电局有关温哥华市区住宅建筑的用电量数据进行分析后,安迪发现温市市区有5%至8%的公寓单位每月用电量极少或根本没有用电,但该研究结果并未引起重视。
 
但在四年后,安迪发起了有关只在当地赚取收入却不做贡献的人士是否应该在温哥华拥有房产的公开对话,时至今日这场对话仍在继续。安迪发现在温市高档社区Coal Harbour里有近四分之一房屋被长期空置或者只是偶尔有人居住。
 
今年年初,安迪对2016年最新人口普查数据进行分析后又指出,大温哥华地区一直被空置或并非作为主要住宅的房屋占到当地房屋总量的6.5%。他希望多伦多市府也能够尽可能多地收集相关数据,因为这对制定有效的房市政策至关重要。
 
Realosophy地产公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)表示,在多伦多炙热房市最近出售的房屋中有一些之所以会被空置,是因为外国投机者往往只是想找个地方存放他们的资金,他们并不想花精力去寻找和管理租客。
 
帕萨利斯同时称,就像股票一样,大多伦多地区的房屋已经变成了交易品。许多不想将钱投入股市的人都选择购房,这就像购买金条一样,在疯狂的市场中,当人们不知道该将钱投往何处时就会购买黄金。因此,现在有些人在购买了房屋后也只会将其空置。
 
已年过八旬的克莱恩(Kathy Klein)在二战后就移民加拿大,她和丈夫已经在Oakville地区居住了50多年。在获知自己所居住的面积仅为1,000平方英尺的小平房现在可以卖出$100多万元的高价时,克莱恩感到非常惊讶。现在每隔几周就会有房产经纪问她是否想要卖房。
 
在克莱恩隔壁再隔壁的一栋房屋已经空置了三个多月,此外,克莱恩在散步时还发现了其他一些空置房,并注意到当地有许多房屋都挂着“待出租”的牌子。据克莱恩所知,一些买家在购房前甚至都没有看过房,他们只是想在这个市场中抢得一杯羹。
 
当然,当地的业主也都知道自己正坐在一座小金山上,他们也在考虑是否出售自己的房屋,以及在卖房后可能的去处。但是,已经在Oakville地区居住了30多年的阿克利(Carol Acri)并不想离开,她也讨厌看到自己的老邻居接二连三地离去。不过,在被问及她是否也会加入当地的搬迁大军时,阿克利耸耸肩笑着说了一句“每个人都有一个价码。”
 
 
 

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