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101查尔斯大街:公寓倒卖者的天堂
X2 at 101 Charles: hotbed for condo-flipping practices

 
编者按:位于多伦多市中心查尔斯大街的X2公寓大厦是在2014年建成的一栋49层玻璃塔楼。由于地势优越,视野开阔并且设施高档,这栋公寓大厦已经成为高风险投机的温床,并吸引了大批中国投资者。《环球邮报》的调查显示,这栋炙手可热的公寓大厦催生了一个令人惊叹的高盈利的倒房市场。包括十多套楼花在内的逾百套公寓单位在两年内纷纷易手,让这些公寓业主们赚得盆满钵满。炒房行为已被认定为造成多伦多天价房市的罪魁祸首。
Editor’s Note:The X2 condo tower was a 49-storey glass tower built on Charles street of downtown Toronto in 2014. With a convenient location, unobstructed view and a high class of amenities, units in the building have become a hotbed of high-stake speculation and attracted Chinese investors in droves.  The Globe investigation has unveiled a highly lucrative market inside the much-coveted condo building. Within two years, over a hundred units had changed hands –including a dozen on preconstruction units, creating jaw-dropping profits for unit flippers. Property flipping practices have been identified as the culprit of sky-high housing prices in Toronto. 
 
 
《环球邮报》的一篇文章称,在2009年秋天,多伦多曾经爆发过一场真正的房地产街头大战,当时一些房产经纪为了抢购一栋新公寓大厦中的公寓单位,在售楼中心外安营扎寨等候了几天几夜,熟料开发商最后只承认三列等候队伍中的一列,这些气愤不已的房产经纪因此和开发商爆发了小冲突,直到警察到来双方才罢休。  
 
在这场房地产街头大战爆发之时,多伦多市尚未完全摆脱全球经济危机的消极影响。当时位于101 查尔斯大街的X2公寓大厦项目已经在萧条的多伦多房市中推出了一年有余,而市场对X2公寓大厦出人意料的强烈需求亦标志着多伦多的公寓市场开始恢复活力。
 
在七年多后,49层高的X2玻璃塔楼已经在邻近繁忙市区的101查尔斯大街拔地而起,而这时多伦多房市已经陷入另一场危机——住房负担能力危机。
 
在此期间,X2公寓大厦和多市其他许多公寓建筑一样房价出现大幅飙升,大厦内的公寓单位也不断快速易手。和多市其他主要公寓建筑一样,转手X2公寓单位的业主都赚得盆满钵满。除此之外,拥有558个公寓单位的X2公寓大厦也和市区其他许多公寓大厦一样,逾半被出租的公寓的租金亦出现了大幅飙涨。
 
《环球邮报》在对当地近两年来再次易手的房地产交易进行分析后,将目光瞄准了X2公寓大厦,因为这栋公寓大厦可以作为多市被投资者驱动的房地产市场的缩影,同时也可以让人们了解省府目前正在竭力打压的引发房市狂潮的多个幕后推手。
 
在此次调查分析中,《环球邮报》查看了包括楼花销售和公寓出租在内的逾1,000宗涉及X2公寓大厦的房产交易,以了解公寓炒卖交易背后的经济因素。分析结果显示,这些房产交易的潜在利润增长平均每天高达近$500元,这也证明一些分析家担心投资者和投机者会像炒股一样买卖公寓,从而会推高当地房价,导致许多首次购房者被挤出房市并催生不稳定的租房市场并不是杞人忧天。
 
站在X2公寓大厦配备大型燃气壁炉的的豪华大堂里,不时可以看到时尚的年轻专业人士走过。大厦内的走廊非常安静,从400平方英尺的单身公寓到为数不多的几套1,500平方英尺的两居室公寓内都配有现代化的装置和电器,有些公寓还可以眺望美景。
 
除此之外,这些公寓也可以给业主带来惊人的收益。
 
34岁的按揭经纪Susan Tavana于2013年在X2公寓大厦里购买了一套两居两卫的转角套房,之后她以每月$2,500元的租金价格将这套公寓租了出去,Tavana称,房地产市场里有很多机会,而她抓住了好机会。
 
Tavana目前正以$69.9万元的叫价将自己的这套转角套房挂牌出售,并有望从中获得六位数的盈利。Tavana在多市市区共购买了八套公寓,这套转角套房是其中的第四套。总体来说,Tavana手中现在还拥有四套公寓,其中两套待售,此外,她又购买了两套公寓楼花。Tavana称,以她的经验来看,手中至少拥有一到两套出租物业显然是明智之举。
 
自从X2公寓单位的买家在2015年初拿到房后,大约有21%的公寓单位在接下来的两年左右时间里被转手或炒卖,按照目前的宽松定义,在购房后的24个月内将所购房屋转售即属炒房。这也表明在X2公寓单位的买家中有相当一部分是投资者和投机者。负责安省土地登记的Teranet公司提供的数据分析资料显示,X2公寓单位的平均炒房毛利高达$126,398元,也就是每持有物业一天就可获利$478元。
 
实际上,早在开发商Lifetime Developments和Great Gulf登记X2公寓楼盘之前,投机者就已经通过“纸面炒房”(paper flipping)炒卖了至少12套公寓楼花,这些交易的平均毛利为$69,191元。“纸面炒房”是指在房产交易结束前将购房合约转给另一个买家。安省政府已经承诺会严打这种炒房行为,安省财政厅长索萨甚至将进行“纸面炒房”的投机者称为“房产黄牛党”,一些分析家亦认为这种炒房行为会导致房市面临更多的不确定性和风险。
 
Lifetime Developments公司的发言人罗斯(Danny Roth)称,X2公寓大厦的开发商并未采取任何“特别的措施”去吸引投资者。罗斯在一封电邮声明中称,该公司开发X2公寓大厦项目旨在吸引终端用户。买家所做的任何与投资相关的决定都并非是开发团队有意识努力的结果。
 
罗斯称,除了地段、建筑风格、配套设施和售价等关键卖点,X2公寓大厦项目亦赶上了一个好时机,因为该项目推出之际正值美国信贷危机导致市场需求被长时间压抑。
 
专门推销和出售公寓楼花,并负责X2公寓楼盘销售的Baker房地产公司虽然一直都在设法吸引投资者,但该公司同时也指出,公寓楼花通常都有巨大的增值潜力。据该公司网站称,如果早期买家在购买楼花时只交付了20%定金,到建筑完工时买家一转手就可以获得大量的投资回报。
 
据Teranet公司称,在多伦多去年完成的公寓交易中,有8.5%是属于炒房。随着房地产市场不断膨胀,投资者的数量也在不断增加。安省政府公布的数据显示,去年在大多伦多和汉密尔顿地区有近12.1万名业主持有一套以上住宅物业,数量比2006年增加了一倍。
 
有许多投资者,尤其是外国投资者之所以对公寓青睐有加,是因为公寓整体价格便宜并且便于看管,包括几乎无需对房屋进行维护,以及公寓大厦都会配备看门人和物业经理。比如负责管理X2公寓大厦的Balance Residential Management公司就会提供寻找租客、收取支票和监督维修等租赁管理服务。
 
目前,X2公寓大厦里的巨大多数住户都是租客而不是业主,这也充分表明在该公寓楼盘的买家中有大量投资者。Balance Residential Management公司的数据显示,在上个财政年度,X2公寓大厦的558个公寓单位中有近60%是被出租。《环邮》的调查发现,尽管X2公寓单位禁止短租,但仍有一些套房在Airbnb网站上挂出。一些不想入住市中心酒店的游客可以以每晚$170至$225的价格租住X2公寓单位。
 
由于安省直至上个月都未有追踪房屋买家的国籍,因此目前尚没有方法确定外国投资者所占的份额。但据罗斯称,开发商并没有在国际上积极推销X2公寓大厦项目。物业所有权记录显示X2公寓单位是被业主广泛持有,其中只有20名业主似乎是每人持有两套公寓单位,其余业主都只是持有一套公寓单位。罗斯称,Baker房地产公司的销售团队曾劝阻向同一个业主出售多套公寓单位。
 
尽管有越来越多证据表明投机者和投资者在多伦多的公寓市场扮演了很重要的角色,但值得注意的是如果没有这些财大气粗的投机者和投资者购买楼花,有许多公寓建筑甚至可能都无法兴建完成。房产经纪公司Realosophy Realty Inc.总裁帕萨利斯(John Pasalis)表示,投机者和投资者是推动楼花市场的最大推手。
 
由于开发商必需先出售大部分公寓单位才能获得融资以开始建设,因此开发商在项目初期为了刺激销售通常都会以最低的价格销售楼花。但是由于一栋公寓大厦可能需要五年或更长时间才能完工,许多首次购房者可能难以等待如此长的时间,而投资者恰好能够填补这一空白,从而能够帮助市场需求强烈的多市增加住房供应量。
 
那些近年来在房市中赌博的投资者都已经获得令人羡慕的收益。根据多伦多地产局公布的数据,尽管大多伦多地区房市在4月显现出降温迹象,但包括住宅和公寓在内的所有类型房屋的均价仍比去年同期上涨了25%。
 
一直研究多伦多房市的西蒙菲沙大学教授戈登(Josh Gordon)表示,国内外投机者显然推高了多伦多房市,导致住房供应短缺,竞标大战加剧,恐慌性购买出现,房价持续飙升。
 
戈登称,由于有很多人认为房价将会一直上涨,因此不少投资者或投机者都将住房视为最稳妥的投资,有些人甚至背负重债购房,但实际上他们是将自己置于了危险境地。
 
虽然投资类似X2公寓大厦这样的公寓项目对于业主来说是有利可图的,但他们对多伦多房市未来稳定性的影响却仍然有待讨论。如果大部分住宅都被投资者纳入囊中以寻求盈利而不是自住,那当地房市将会走向何方?
 
多伦多首席规划师Jennifer Keesmaat表示,由于近几年专业用于出租的公寓一直供应不足,投资者已经将一些柏文公寓变成了事实上的现代出租公寓。但是在这样一个出租房源非常紧张的市场中,许多面临房租大幅上涨和空置率低企的租户都会陷入不稳定的居住状态。
 
Keesmaat称,如果有人想将手里的公寓出租,那显然有利于增加出租房源。但是由于此类出租房不受任何保护,因此这种出租房的供应形式也非常脆弱。一旦市场发生变化,比如再度出现像现在这样的房市热潮时,这些公寓就会变得不可负担或是被业主出售,而出租房源供应也会因此迅速萎缩,从而会导致一个空置率极低的高压环境。
 
此外,投资者的兴趣也使得多伦多房市中的公寓类型随之发生改变,导致一居室小型公寓过多,面积较大的适合家庭居住的套房相对不足。
 
为了给过热房市降温并解决持续恶化的住房负担能力危机,安省政府上个月出台了含有16项措施的“公平住房计划”,其中包括对外国炒房者开征15%倒房税,扩大租金管制范围,以及承诺引进立法允许多伦多及其他一些可能有需要的城市实施空房税等。
 
但是,戈登教授对这些房市新政的有效性提出质疑,并称这些举措缺乏力度,其中非居民投机倒房税更是漏洞百出。戈登还称,安省政府之所以没有选择通过对在短期内倒房的人士征税打击投机者,是因为当局没有采取过此类有可能导致房价在短期内下跌的措施,他们并没有从根本上改变市场动态。
 
对于X2公寓大厦中的居民来说,他们只需看看楼下的走廊,就可以随时了解市场的变化情况。但是,只有很少人将一波波进进出出的人群视为困扰,大多数人都表示他们对大厦所处的优越地势,严格的管理,以及屋顶游泳池、设备齐全的健身房和瑜伽课程等高档设施感到满意。
 
25岁的私人瑜伽教练科林(David Colin)和室友在X2公寓大厦内合租了一套两居两卫的套房,每月租金是$2,375元,他称,每个人都喜欢便捷的生活,住在这栋公寓大厦里让人愉快。
 
但是从许多方面来看,X2公寓大厦现在都更像一家酒店,而不是住宅楼。置身其中常常可以听到有游客在大堂询问健身房在那里。除了打击Airbnb短租,X2公寓大厦最近也推出了新的保安措施,比如在最近,一名允许未经授权人员进入大厦的保安就遭到了上级的训斥。
 
在X2公寓大厦外的街道上,投资者的影响更为明显。在紧邻X2公寓大厦的地区有好几栋巨型塔楼已经拔地而起,并且一栋更比一栋高。其中已经建了一半的Casa III塔楼打算建造56层,其大堂的陈设将由法国奢侈零售商Hermès提供。
 
位于X2公寓大厦附近已经开始风化的两层公寓楼The Manhattan即将被拆除,取而代之的会是一栋47层公寓塔楼。多伦多市政府只在一个公告中低调地宣布:“当地已提议改建。”
 

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