强烈的购房欲是多伦多支付危机的罪魁
Home ownership obsession creates affordability crisis in Toronto
来源: 大中报侯东南
编者按：尽管房价持续疯涨，但多伦多仍是发达国家中自置居所比例最高的城市之一。但是有研究显示，多伦多地区有一半以上的居民房宅中因含空置卧室而住房过剩，而与此同时有许多多市居民却面临住房支付危机。强烈的购房欲和租房耻辱感是进一步助长购房热潮，进而导致多市深陷住房支付危机的主要罪魁。
Editor’s Note: Despite skyrocket high home prices, Toronto enjoys a high homeownership rate among developed countries. But study shows that half of Toronto area residents are over housed with empty bedrooms while many Torontonians face affordability crisis. Obsession with homeownership and stigma on renting has fueled a home buying frenzy that has led to the affordability crisis.
据《环球邮报》报道，加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)5月23日发表的最新报告指出，多伦多地区在未来10年需要投入$1500亿元用于新屋建设，并且其中大部分新建房屋应为出租单位。
该份最新报告发现多伦多地区的镇屋、排屋、连屋和小公寓供应短缺，而这些被称之为“缺失的中价屋”（missing middle）的房屋深受许多家庭青睐。
尽管多伦多地区房价持续疯涨，但却仍未阻止多市成为发达国家中自置居所比例最高的城市之一，在过去35年里，多市的房价飙升了23%。目前多市的自置居所比例已经达到68%，在38个西方城市中仅次于挪威首都奥斯陆（69%），以及卡尔加里（74%）。
但是，该份对多伦多地区的房市危机进行彻底研究的报告指出，自置居所比例高并不等于当地的住房容易负担。该报告指出，多伦多地区在未来10年需要投入多达$1500亿元用于新屋建设，并且其中大部分新建房屋应为出租单位，以改善当地的住房负担能力。
加拿大经济分析中心的报告描绘了一个城市中的两种景象，一方面是多伦多地区的一半居民拥有过多住房，从而导致220个卧室空置。（报告显示目前安省有40万套房屋拥有三个或以上空置卧室）。但在另一方面，有20%多伦多居民只拥有近35万个卧室，在这其中大部分家庭的居住条件都很恶劣。
加拿大经济分析中心首席执行官Paul Smetanin通过40多个住房可负担性指标对多伦多房市进行评估后表示，如果这种情况发生在人们的食物链或是供水链，人们的内脏会立即作出反应，但是因为房市是慢热的，因此这就好像温水煮青蛙一样，等到人们有所发现时往往已经为时已晚。
Smetanin称，除了高昂的房价，多伦多居民强烈的购房欲亦是多市支付危机的罪魁之一。此外，多伦多市府在市内严格限制独立屋的兴建，也进一步导致多市可负担房屋短缺。
加拿大经济分析中心在研究中发现，人口较少的家庭最有可能拥有过多住房，因为他们往往身处人口持续萎缩和老化的社区中。与此同时，人口在5人或以上的大家庭最有可能住房不足，因为他们通常都是居住在卧室不足的高密度公寓区内。
此外，多伦多地区的镇屋、排屋、连屋和小公寓亦供应短缺，而这些被称之为“缺失的中价屋”的房屋深受许多家庭青睐。Smetanin称，这些房屋本应在独立屋社区占据更大比例，但多市的分区制却限制了此类房屋的开发。
加拿大经济分析中心开发了用于全面衡量房屋可负担性的住房消费负担率指数(Shelter Consumption Affordability Ratio)，该指数不只衡量业主的房贷还款额或租金，还会考虑上班或上学的交通费用、水电费、维修费和物业税等与住房相关的其他开支。
之后，该中心会使用特定的计算机模型评估房地产投机行为、家庭债务水平和收入水平等其他因素对住房可负担性的影响，虽然多伦多的房价在过去30年里持续攀升，但这些因素却基本未有变化。
最终住房消费负担率指数显示，多伦多地区有三分之一居民面对极端的住房负担压力，而在安省也有四分之一居民陷入同样困境。Smetanin称，情况已经非常严重，因为这会对当地的社区和经济发展产生严重后果。
Smetanin同时指出，数据显示出租房屋已经成为房市引擎的润滑油，如果引擎中的润滑油减少，房价就会越来越高，同时居民的流动性会受到限制，房市的不确定性也会进一步增加。
Smetanin称，绝大多数住房不足的家庭都是租房户，同时许多人都已经形成了一个观念，那就是没有自住房的人就是一个失败者。
与此同时，许多房地产投机者也推高了房价上涨预期，并将许多寻觅面积和价格都合适 的住房的家庭都挤出了房市。
Smetanin称，有投资者是好事，但自由市场的力量未必令人愉悦，有赢家就会有输家。有时候输家完全没有想到自己会输，他们并不是能够承受太多风险的人，他们只是想满足自己的需求，但有些时候，自由市场往往会伤害这群人。
Smetanin认为各级政府不应该采取诸如安省政府最近所宣布的对外国炒房者开征倒房税，以及扩大租金管制范围等权宜之计，而是应该以全新的概念考虑加国房市的政策。
Smetanin同时称，在欧洲是由政府、非营利机构以及私营企业合作建设出租房以满足市场需求。如果加国想要改变房市现状，就必需集体转变态度，如果政府仍以旧手段去对付同样的人群，但却期望得到不同的结果，那显然是不切实际的想法。
多伦多房市数据：
45%
多伦多有45%的房屋属于独立屋，相比之下，公寓或柏文占比为35%，镇屋或“缺失的中价屋”则只占20%；
1/3
多伦多地区只有三分之一公寓用于出租；
30%
多伦多地区30%的通勤者上班或上学单程需要花费45分钟或更长时间；
70%
多伦多地区有70%的通勤者是自驾，多伦多以外地区相关比例为85%；
80%
多伦多地区有80%的两口之家住房过多；
67%
多伦多地区有67%人口在7人或以上的大家庭居住面积不足；
75%
安省有75% 65岁及以上老年居民住房过多。
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