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多伦多M City公寓大厦 背后的不良销售伎俩(下)
Inside the world of M City sales: The Globe

 
 
编者按:在多伦多房市高烧不退之际,密西沙加的一个大型公寓开发项目一上市便吸引了大量购房者。但是随着需求高涨,大多数踌躇满志的购房者都被挤出房市,只有少数特殊买家可优先购得令人垂涎的M City公寓单位。《环球邮报》一文对举足轻重的公寓营销领域进行了深度揭秘,其调查显示,有悖职业道德的优先销售伎俩已在该行业屡见不鲜。
Editor’s Note:As housing market in Toronto hits a fever pitch, a flood of buying requests have poured in as a mega condo development in Mississauga was launched into the market. But amid a massive demand, most aspiring buyers were squeezed out of the market whereas a selected few were guaranteed a front-of-the-line access to the much-coveted M City units. The Globe story takes an inside look at a high-stake world of condo sales, where an unethical preferential sales practice has become a norm. 
 
随着开发商进行大量的宣传炒作,在六个月后,约有2,500名房产经纪在一个电影院外排队数小时以等候M City公寓大厦开售,这也是许多人前所未见的规模最大的公寓楼花上市发布会。
 
尽管最初的广告宣称M City公寓单位的起价不到$20万元,其第一栋塔楼(预计将于2021年入住)的价格表亦显示一居室小公寓售价为$23.4万元,两居室加书房的公寓单位售价为$52.7万元,但在两个月后,开发商向公众公开的公寓单位价格表却显示楼层平面图完全相同的第二栋塔楼的公寓单位价格却上涨了$2.3万元到$4.7万元不等,同时停车位价格也飙涨了50%,升至$3万元。代表买家的房产经纪可以获得4%的佣金。
 
在该公寓项目上市前几个月,Baker Real Estate公司的代表就开始联络大多伦多地区的房产经纪,以提高他们的积极性。据一名房产经纪称,Baker的一名代表向其公司的经纪保证将会以先到先得的方式分配M City公寓单位。
 
一些房产经纪告诉《环邮》,为了抓住这个黄金机遇,有些经纪公司不惜花费数千元通过网站和其他广告渠道,甚至租用场地和雇佣工作人员宣传推销M City公寓大厦,此外他们还会组织大量有兴趣的买家在网上填写购房申请,据称有一个小经纪公司就为此花费了逾$2万元。
 
M City公寓大厦的开发商及销售团队则在他们的声明中称,房产经纪是否选择向客户推销即将上市的开发项目,完全是个人业务决策。
 
声明还称,M City公寓大厦的市场反应已经超出预期,他们已经因此限制每名客户只能购买一套公寓单位。在上市后的短短三天内,Baker公司就收到了逾1.3万个购房申请,而第一批上市的公寓单位只有547个,在剔除重复申请后,购房申请数量仍多达8,000个,已足以将整个M City大厦项目的公寓单位销售一空。
 
据许多房产经纪称,在他们的客户焦急等待之际,他们在长达数天乃至数周的时间里也一直未有听到Baker公司的回音。但是在M City公寓大厦第一栋塔楼开盘不久后,一些经纪就听说Baker公司的代表正准备与白金房产经纪的客户签订售房合同。此后不久,一些幸运的买家就带着支票簿,和他们的房产经纪一起前往设在位于Burnhamthorpe Road和Confederation Parkway夹角处的项目开发地的一顶白色帐篷中签了合同。
 
虽然有些没有优先分配权的房产经纪称自己也有少量客户获得购买M City公寓单位的机会,但他们明确表示优先分配制度意味着许多人会失去购买相对便宜的房屋的机会,并会因此导致一些失意的客户离开他们,转为寻找那些吹嘘可以保证购到公寓单位的房产经纪。据一名房产经纪称,有不少经纪都因此跳槽到可以享受内部认购的公司。
 
一个小公司的房产经纪称,由于该公司无法确保客户购到M City公寓单位,他们的电话已经被打爆,公司声誉也严重受损。
 
一些靠边站的房产经纪称,他们可以接受优先分配制度存在,但他们无法理解为什么在白金房产经纪可享优先分配权的同时,Baker公司还要召集近2,500名经纪举行上市发布会,因为经纪人的数量已经远远超过上市公寓数量。
 
另一些房产经纪则称,他们怀疑自己被引导相信有机会出售M City公寓单位,只是为了给该开放项目做免费宣传。实际上,许多房产经纪都表示作为一个公寓开发项目,M City的宣传攻势在拥有76.6人口的密西沙加市可谓是前所未有。
 
还有一些房产经纪则对分层营销制度感到失望。一家大型经纪公司告诉《环邮》,该公司原本以为会分配到大量公寓单位,因此其经纪也开始大力宣传推销M City公寓项目。但据该公司的一名经纪称,最后该公司只分配到少量公寓单位,该公司的房产经纪也因此失去了信誉,因为他们之前曾信誓旦旦地向客户保证自己是白金经纪,可以确保他们购到M City公寓单位,但结果却是竹篮打水一场空,客户会因此觉得他们是在撒谎。
 
但是,获得优先分配权的房产经纪却为业内的选择性销售行为辩护称,开发商及其代表完全有权按照自己的选择开展业务,在高需求的环境中想要做到人人满意是不可能的事情。
 
最知名的预售代理商之一阿巴斯(Zia Abbas)称,一些都是为了生意,因为这些开发商根本就不知道自己该朝哪个方向前进,因此他们常常会尽可能多地吸引房产经纪参与销售,以便能在第一梯队的经纪表现不佳时还有其他梯队的经纪能够顶上。因此,无论何种业务,无论是哪个行业,进行大力宣传都是非常重要的。
 
在M City首批上市的公寓中,阿巴斯的公司共售出了37个公寓单位,据阿巴斯称虽然该公司已经获得最高分配额,但与他所要求的逾200个公寓单位仍然相去甚远。阿巴斯表示,目前该公司经纪已经售出M City公寓大厦的前两栋塔楼中的约100个公寓单位,他向Baker公司提出的要求是将规划的10栋塔楼的每栋中的10%公寓单位分配给他的公司。
 
在今年4月底的一个寒冷午后,随着大量购房者陆续抵达M City开发地签订第二栋塔楼的购房合同,100多辆汽车也挤满了当地的临时停车场,在第一栋塔楼引发旺盛需求后,开发商已经对第二栋塔楼进行重新设计,进一步加高了塔楼的高度。而就在此前几天,安省政府刚刚宣布了一系列房市新政以为炽热的多伦多房市降温。据一些房产经纪称,虽然需求仍然很强烈,但在新政宣布后的几周里公寓单位的销售速度已有所放缓。
 
M City公寓大厦的一些买家甚至都不知道他们的房产经纪叫什么名字,但他们并不在乎这些,只要经纪能够确保他们购到一个公寓单位就行。
 
47岁的索罗斯(Mike Soros)是来自尼亚加拉瀑布市的赌场经理,他在M City公寓大厦的第一栋塔楼上市时就想购买,但却未能如愿,索罗斯认为房市并没有降温,在他看来购买公寓仍是相当安全的投资。
 
在被问及对公寓单位的分配程序有何看法时,索罗斯表示他对此并不在乎,只要他能够买到一个公寓单位就行。
 
广告承诺没保障
公寓楼花销售竞争激烈亦导致一些房产经纪进行令人咋舌的广告宣传。《环邮》在调查中发现许多房产经纪都承诺可确保买家享有优先购买权。比如一名房产经纪就在Facebook上称自己可“百分百确保买家购到公寓单位”,另一名经纪则在其网站上称自己是享有最优先分配权的“白金VIP经纪”。
 
一家公司在其网站上吹嘘称:“我们可确保客户优先购买M City公寓单位并享受VIP待遇,本公司的经纪与所有公寓开发项目的营销团队及开发商都保持着长期深厚的合作关系,可以让你优先选购多伦多所有预售的公寓。”
 
安省房产经纪自律组织“安省地产协会”的副注册官库西(Kelvin Kucey)表示,这种广告宣传有可能违反禁止误导性广告宣传的行业规则,相关处罚包括参加网上教育课程,罚款$25,000元和吊销违规房产经纪的牌照等。
 
库西称,如果房产经纪向公众承诺能够确保做到某件事情,那他们最好言出必行说到做到。
 
尽管在公寓预售领域一直使用的诸如“开发商认可的白金经纪”和“VIP经纪”等含糊的术语并没有明确的定义或规定,但它们却常常出现在许多房产经纪的营销材料中。一些房产经纪表示,目前尚不清楚这些术语的真正含义。
 
此外,有意购房者也无法获取有关开发商及其代表向房产经纪分配公寓单位的可靠信息。
 
目前,许多房产经纪都会创建与开发商的官方网站如出一辙的网站,除了经纪的姓名和联系信息,这些网站都会使用类似的图形、照片和宣传资料。这些网站还会鼓励有兴趣的潜在买家在线注册,以便获取开发项目的更新信息并享受“白金VIP会员”待遇,但实际上,这些网站只是房产经纪用来吸引新客户的促销工具。
 
房产经纪在M City公寓大厦销售过程中所扮演的模糊角色让首次购房者伯尼(Rod Burley)深感困惑。当伯尼收到许多房产经纪发来的电邮时,他开始质疑为什么这么多经纪都会参与其中,他也很想知道房价是否已经上调,并且最重要的是,哪位房产经纪可以在开发商那里享受优先分配权,从而可以确保他购到一个公寓单位。
 
最终,45岁的伯尼和妻子在参加了两位房产经纪为了吸引新客户而举办的信息交流会后,决定放弃选购M City的公寓单位,改为购买一栋老镇屋。
 
伯尼称,在他看来有意购买者太多,而真正参与出售M City公寓大厦的房产经纪却并不多。(续完)
 

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