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内容

央行提高利率将令房屋透支贷款者恐慌
BOC rate hike will rattle HELOC borrowers

大中报 侯东南

编者按:加拿大央行提高利率会导致全国各地的房贷利率普遍上浮。但是,央行加息所影响的范围远远不止于房贷市场。深受业主青睐,可将不断上升的房屋净产值变成ATM取款机的贷款工具 --- 房屋净值信用贷款的借款人也会首当其冲受到加息影响。在利率开始上升并且房价有可能下跌的今天,HELOC借贷机构可能会突然变成苛刻的债权人,让其借贷者陷入恐慌之中。
Editor’s note:BOC rate hike has led to a widespread mortgage rate increase across the country. But the impact would go far beyond the mortgage market.  Borrowers of home equity lines of credit -- a popular financial tool that can turn your sweet home with pumped up equity into an ATM, will also bear the brunt of rate hike. Amid rising rates and possible lower home prices, HELOC can suddenly become demanding creditors and cause a panic among its borrowers.

据CBC报道,随着加拿大央行(BOC)在7月12日将其隔夜贷款利率从0.5%提高至0.75%,房贷持有人已经被警告称将会面临借贷成本水涨船高之痛。但实际上在加拿大央行加息后,其他一些债务持有人更容易受到冲击。 

其实,最有可能体会到加拿大央行加息之痛的债务持有人并不在房贷市场之中。由于许多业主都急于将自己惊人的房屋增值收益转化为可用的现金,近年来房屋净值信用贷款(HELOCS)变得越来越受欢迎。 

HELOCS的借贷机构允许借款人使用房屋资产净值借贷一定数额的资金。HELOCS的利率往往比基准利率高出0.5至2个百分点,因此其借贷成本比房贷还要高一些。 
但是,由于HELOCS手续简便取用方便,因此这种贷款仍然深受消费者欢迎。有许多借贷机构甚至允许借款人每月只支付利息而无需偿还本金。 

HELOCS所占的市场份额不容忽视。加拿大金融消费者机构(Financial Consumer Agency of Canada)上月曾警告称,加国各地约有300万HELOC账户,债务余额平均为$70,000元。

房产变成ATM取款机

据消费者监督部门称,在负责任地使用HELOCS时,这种贷款可以为消费者提供许多好处,比如贷款利率较低,取用方便和还款条件灵活等。 

信贷咨询机构Credit Canada的劳里·坎贝尔(Laurie Campbell)称,许多使用HELOC的业主对这种贷款青睐有加,因为他们无需搬家就可以享受部分房屋增值收益。 


坎贝尔在接受采访时称, 上一代人往往是使用房贷并且会及时还贷,而现在许多业主都是使用HELOC,将自己的房屋视为取款机。 

据加拿大金融消费者机构称,在背负HELOC债务的业主中,有近40%的人未有定期偿还本金,这也使得他们容易遭受加息带来的冲击。 

坎贝尔称,这是一个隐性问题,因为房价持续飙涨促使许多业主使用HELOC,并且他们无意及时偿还这些贷款,因此在加拿大央行加息后,他们所欠的债务额又会和三或四年前一样多。 

贷款可随时索还

由于绝大多数HELOC都是浮动利率贷款,因此一旦加拿大央行加息在即,相关业主的贷款利率可能就会水涨船高。此外,大多数HELOC都没有对银行无征兆加息的速度加以限制。 

此外,HELOC亦是所谓的“可随时索还借款”demand loans),这意味着HELOC并不像房贷那样只要借款人按时还款就行,而是借贷机构可随时致电借款人并坚持要求他们立即全额偿还贷款。 

随着房价的不确定性增加,借贷机构不太可能收回所有贷款,并因此开始感到忧心。但坎贝尔表示,与不断上升的房贷债务相比,高达$2110亿元的HELOC贷款债务显然风险更大,这主要是因为业主会想方设法偿还房贷以避免违约,但他们对HELOC贷款债务却不会这么上心。 

虽然许多HELOC借款人都是通过装修将借贷资金重新投资到他们的房屋中,但即便如此,在利率上升而房价却有可能降低的时代中背负HELOC债务仍然只会加剧风险。 

房地产分析家兼作家亚历克斯·艾弗里(Alex Avery)表示,许多业主因为采纳了糟糕建议,从而相信自己使用$20,000元HELOC贷款装修一个新厨房是将钱花在了刀口上。 

艾弗里最近接受CBC采访时称,许多业主之所以会有这种想法,是因为他们认为这是一种投资。 

房产经纪人以及房地产行业内的其他一些人士常常会告诉业主,装修厨房或浴室是提高房屋价值的最佳途径。但艾弗里表示,实际上这是非常偏颇的建议,因为厨房和浴室是一栋房屋里花费最高昂的两个房间。

因此,无论业主是使用HELOC贷款装修房屋、度假还是做其他事情,HELOC债务在被忽视多年后都应该加以重视。 

坎贝尔称,加拿大央行加息无疑会带来多米诺效应。
 

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