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内容

多伦多商业地税高涨 小生意主叫苦连天
Rising commercial property taxes put a strain on small business owners

 
 
编者按:由于商业税率高涨,房地产市场的物业价格不断飙升,多伦多市内的企业面临着商业税收明显高于邻近城市的问题。这给小企业主带来了很大的压力,导致他们当中许多人选择搬迁,重新考虑是否该扩张企业规模或者索性关闭企业的做法。
Editor’s Note: Businesses in Toronto face higher commercial tax bills than the neighbouring municipalities, thanks to a higher commercial tax rate and a soar property market. It has put a significant strain on small business owners, leaving many to relocate, reconsider expansions or to shut down the business altogether.


安德鲁•费斯特拉经营的自行车店(Cyclesmith)在哈利法克斯市的同一商铺地点已有数十年之久,2014年底,随着店铺所在的大楼被重新开发,他并没有在建筑施工期间关闭店面,而是把店面搬到了位于城市北部的一个名叫阿格里科拉街的新兴地区上的一个地址继续经营。费斯特拉先生签署了为期15年的租赁合同并为他的新店面进行了装修。
 
获得了长期租户的身份,又对建筑物进行修葺改善,物业的评估价值也随着攀升。费斯特拉先生从房东那里得知2016年的地税比之前升高了39%,他在上一年支付了30,000元的地税账单,而现在这个数字增加了约12,000元。
 
费斯特拉斯先生说:“这等于两个学生一夏天在我店内全职工作的支出成本,而我现在没有能力雇佣他们了。如果我知道这个城市要这样来惩罚我,当时我怎么会去修葺这个建筑!”
 
从全国范围来看,受到非住宅物业税制度的影响,小企业主们都面临着类似的难题。尽管市政府依赖地税收入作为政府税收的重要来源,但许多企业家认为这个制度既不可预测又不公平。昂贵的税收费用导致小企业纷纷搬迁,重新考虑是否扩张规模,在某些情况下,甚至不得不关闭企业。
 
约翰•基鲁是多伦多商业改善协会(BIAs)的执行董事,该协会代表了4万多家本地企业。他说:“地税是企业中最常被提及的成本,也是企业所面临的一个难题。”
 
在多伦多,评估价值在100万元及100万元以下物业的商业地税率是住宅地税率的2.5倍。在全国其它许多地方,非住宅业主要缴纳比这更高的地税率。但是,基鲁先生表示,多伦多的企业主们仍对此制度感到不满,他们认为他们所支付的商业税价格过高,因为邻近城市的商业税率只是住宅税的1.5倍。
 
在多伦多和温哥华地区,房价的持续飙升也使事情更加复杂。税单上显示的数额是由税率乘以物业的评估值而计算产生的,由于这些城市的住宅物业价格飞涨,商业地区的物业评估值也跟着上涨。如果一个物业的评估值比其所在城市的物业平均价值增长的更高更快的话,那么该物业的地税价格将会增加。
 
评估一个商业房产价值的程序在各个地方有所不同。包括多伦多和温哥华的一些城市,商业房产的价值评估是基于物业所具备的最佳潜在用途而定的,而不是根据该物业的实际使用用途而计算的。
 
研究财产税的C.D.豪威研究所(C.D. Howe Institute)内的城市政策研究员亚当 方德 说,“有许多商业房产目前根据其最佳的潜在用途而把物业投入使用,因此他们没有估价错位的问题,但在某些情况下,商业房产无法将其最佳的潜在用途投入到目前的物业使用中去,所以到头来你得到税单数额并不能真实反映此物业的收入流。”
 
这种情况意味着小型建筑内的企业最终要比高楼大厦内的企业每平方英尺支付更多的物业税。基鲁先生说:“我们不能再利用物业的最佳潜在用途数据对房产进行估价了。
 
地税咨询公司布格斯 考利 沙利文联合公司(Burgess Cawley Sullivan&Associates)的合伙人保罗•沙利文说,温哥华小企业主在收入估算和缴纳税费上正遭受着“极度不公平的双重恶运”。
 
沙利文先生正在与两个温哥华市议员和他所任职为物业税务委员会主席的城市发展研究所合作,通过与省政府重新在如何向小企业征税的问题上立法,以找出解决该问题的方案。
 
他说:“这是一个错综复杂的问题,因为它涉及评估,税收和政策的制定,而且需要进行大量的分析来了解其对各方面所造成的影响。”
 
主要街道的变化
 
对于专营标志和图形商店的士嘉堡市条幅标识店店业主克雷格 吉布斯来说,高昂的地税支出让他决定在1月份将店面和10名员工搬迁至另一个地点。
 
吉布斯先生说,由于地理位置优越,他最初被吸引到肯尼迪马路上经营店面。他在肯尼迪经营了十年,给店面搬过一次家,但随着租赁费和地税的高涨,他已无法维持继续在此地经营。吉布斯先生最近选择在士嘉堡市的莫宁赛大道上购买了一套商业公寓。
 
他表示:「新地方空间稍大一点,大约比先前的店面面积大了百分之二十,但地税支出却是我在肯尼迪马路上所支付的一半费用。」
 
多伦多市创业服务经理克里斯 里基茨领导了一个委员会,以确认像条幅标识店这样的小型企业们所面临的包括地税方面的难题,他们在2015年出版了有关该专题的报告。
 
该机构把焦点放在了快速发展地区的住宅和商业房产地税率差距和商业房产评估水平等问题上。
 
里基茨先生说,这些问题导致了多伦多主要街道的变化,因为独立零售商无法生存,商业店面转而被餐厅,酒吧和连锁商店接手。
 
他说:“其中一个问题是我们主要大街上的零售业在过去30年间发生了很大的变化。”这些大街上曾经挤满了各种零售商店,商店老板们住在店铺的楼上,他们在自己的物业里做生意。现在,许多小企业主却是靠租赁做生意。
 
他说,“在旧的模式下,您有能力支付地税增涨的费用,因为您是房产的业主。而现在这都属于运营成本。你不会因为物业价值的增加而获得任何好处,因为你只是租店做生意的人。”
 
在多伦多的一个试点项目
 
多伦多肯辛顿市场内一家萨那加肉铺(Sanagan’s Meat Locker)的业主彼得•萨那加担心高额的地税负担会成为新兴企业家创业的障碍。
 
他说:“像小型家庭自营店这样的小型企业应该得到生存的空间,而且新兴企业家们也应该得到鼓励,拥有良好的创业环境。”
 
在萨那加先生看到自己的税单上涨和邻近的食品供应商关闭之后,他和其他受到肯辛顿市场商业改善计划牵连的商家们一同把问题提交给了市议员乔•克里西。
 
克里西先生随后提出了一个试点项目动议并得到了理事会的采纳,该项目将以审查新的税收类别或减轻税收的方式调整肯辛顿市场内的生食品供应商,杂货商和其他小型零售企业的税收形式。
 
克里西先生说:“肯辛顿市场的一个独特风格就是它充溢着小企业市场的特征,我们不想失去这一点。”
 
加拿大独立商业联合会副主席兼首席经济学家泰德•马利特表示,地税还会限制小企业的发展。
 
他说,“大多数的企业实际上是家庭自营型的,他们从房屋的地下室或客房开始做起。如果生意规模越做越大,那么随后搬进一个功能完善的非住宅办公室继续经营是可以让人理解的,但这么做所带来的成本将会非常高。”
 
2014年7月,东安 伦涅和她的丈夫在卑诗省开了一个精巧的酿酒厂,名为传奇酒庄(Legend Distilling),这让他们遭遇到了税收的重负。这一对企业主在卑诗省的纳拉马塔,彭蒂克顿以北的小社区里购买了一个空闲的商业建筑。他们把曾经用作医生办公室的建筑装潢改造成了一个酿酒室和品尝室。
 
伦涅女士说,“我们在购买该物业的时候知道它当时的地税价格,我们觉得费用挺高的,但我们知道这个数额是多少。”
 
在他们新店开张前的首个税务评估表中,他们发现地税增加了1,000元。 伦涅女士说:“我们在使这个建筑恢复了生气并把它变成了一个可以营业的场所后,政府送给了我们一个高涨的税单作为大礼。我们甚至什么都还没有来得及卖呢。”
 
 
 
 

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