多伦多将面临房价陡降，大批经纪失业及疯狂借贷者的眼泪
Rate hikes and sharp housing downturns may leave binge borrowers in tears
来源: 大中报 泊然
编者按：多伦多正面对住房负担能力危机。以储蓄率为收入10%的速度，多市家庭需要逾100个月才能攒够一套典型住宅的首付款。在加国家庭债务水平再创新高之际，对不断改善的经济状况做出的逐步上调利率的措施，可能会对房市产生巨大影响，并会对高负债消费者造成严重冲击。随着外界普遍预期多伦多和温哥华房市将会出现大幅修正，有分析师认为该地区房价将会暴跌40%，并有一半房产经纪会因此失业。在债务比率不断飙升之时，近期利率持续上调也会令许多疯狂借贷者泪眼婆娑。
Editor’s note: Toronto faces a housing affordability crisis, with down payment for a representative home requiring over 100 months of savings at a saving rate of 10 per cent. With a historic record of debt levels, a gradual increase in interest rate, in responding to an improving economy, will likely inflict considerable damages to the housing market and hit highly leveraged consumers hard. Amid widespread expectations of sharp housing corrections in Toronto and Vancouver, analysts believe that home prices in the region will drop by 40 per cent, wiping out half of the realtors. Facing a skyrocketing debt-service ratio, the pipelined near-term rate hikes will also leave many binge borrowers in tears.
随着房价持续飙涨，加国一些城市，尤其是温哥华、多伦多和维多利亚的房屋变得越来越难以负担。但是，这些城市的房价泡沫也相对更加容易破裂，一些疯狂借贷者可能很快就会面临困境，甚至泪眼婆娑。
清算之日来临
这是从最近的一些研究中得出的结论，其中一项研究警告称“清算日”可能正在逼近，至少对于那些超负荷借贷的人士来说是如此。
在相关研究发出警告之际，加国一些城市的房价已经狂飙至异常高的水平，以至于政府不得不采取措施为房市降温，比如在安省政府推出一系列房市新政以防止房市泡沫破裂后，多伦多地区的房价就出现了一些松动。
但与此同时，加国的房贷利率也开始出现上升，而这正是问题所在。
加拿大国家银行最新公布的住房负担能力研究结果显示，从房贷还款额在家庭收入中的占比来看，加国人士正在经历九年来最不可负担的房市。
从全国来看，房贷还款额占收入比在今年第二季度出现上升，意味着在储蓄率为10%的情况下，加国家庭平均需要花费39.4个月才能攒够一套“典型住宅”的首付，这比一年前的35.3个月有所延长。
加拿大国家银行的Matthieu Arsenau和Kyle Dahms称，今年第二季度已经是加国住房负担能力连续第八个季度出现恶化，也是近三十年来最漫长的恶化周期。因此，加国的房价也达到了自2008年以来最不可负担的水平。
当然，39.4个月的平均值并未体现出明显的区域差异。研究结果显示，魁北克市的家庭只需25.5个月就能攒够一套“典型住宅”的首付，相比之下，埃德蒙顿的家庭耗时稍长，而温哥华市的家庭需要长达127.5个月才能攒够首付款，维多利亚市的家庭亦需要114.6个月，多伦多的家庭则需要105.6个月。
研究还发现，目前所有城市家庭积攒购房首付款的平均时长都远远长于2000年的平均时长。
多年来，加拿大央行以及国际货币基金组织、信用评级机构和其他一些机构组织一直在就加拿大家庭屡创新高的债务水平发出警告。
最近一次警告是来自于BCA Research公司，该研究公司在加拿大央行于今年7月中旬加息后发表报告警告称，信贷驱动的支出出现下滑很可能会对加国经济造成长期影响，而不仅仅只是一个风险。
BCA公司的副总裁Jonathan LaBerge在特别报告中对过去的证据以及其他一些国家的经历进行研究后，得出结论称加国的经济正在改善，并且正在孤立地支撑利率逐步提升，但由此导致的结果可能是苦果。
LaBerge称，虽然该公司亦认同加拿大央行会在未来一年逐步提高利率，并且目前加国经济状况良好，正是央行收紧货币政策的好时机，但最终仍有可能因为房市以及其对高负债消费者的影响而对加国经济造成严重伤害。
但LaBerge同时亦称，这种情况并不会立即发生，也就是在未来半年到一年内不会发生，但人们会看到此前促成疯狂借贷的三个主要因素出现“反转”。
第一个要素自然是低利率。但是随着加拿大央行在今年7月中旬将其隔夜贷款利率从0.5%提高至0.75%，加国人士可能很快就要告别低利率时代。
观察家认为加国的利率在近期还会继续升高，但上涨幅度和时间仍是未知数。如果加国的利率在未来两年内共上升1.5个百分点，偿债比率也会随之明显升高，但这种情况可能至少要到2019年中期才会出现。
第二个要素是政府增加相关支出，加国家庭有望在明年因此获得政府扶持。
第三个因素是在加国内在因素及外部力量的影响下，流入加国的外国资金将会受到明显冲击。比如在卑诗省府在温哥华地区实施国外买家税后，当地房市随即出现降温但却并未崩盘。预期安省政府实施的旨在为多伦多房市降温的房市新政也会产生类似影响。
但是，加拿大帝国商业银行资本市场副首席经济学家Benjamin Tal并不认为单纯的利率上涨将会引发贷款违约潮，但是这种假设的前提是没有经济衰退隐现。
Tal称，利率大幅上调导致消费性开支和房市活动放缓可能会引发经济衰退，最终将有关经济增长的故事变成事关信贷质量的故事。
Tal在报告中还称，加拿大央行并未忽视这个事实，甚至在其最近上调利率时还承认消费者对这一周期的利率更为敏感。因此，帝银亦预期消费者对高利率更为敏感将会阻止加拿大央行过快行动。
房产经纪深陷困境
加国已经持续很长一段时间的房市繁荣吸引大量人员投身房地产行业，其中包括房产经纪、房屋室内设计师和建筑工人。但是，即将到来的房市降温可能会迫使大量从业人员退出，导致许多就业岗位消失，进而令加国经济减速。
虽然房地产行业已经成为驱动加国经济增长的主要引擎，但经济学家认为房屋销售量下降已经开始影响加国经济，如果房价也随之下跌，消费性开支和就业市场也都会受到影响。
多伦多房产经纪David Fleming称，许多人认为从事房地产行业可以迅速发财，但历史经验表明在市场转向时，有一半房产经纪会因此失业。
自2008年以来，在加国最大的城市和最炙手可热的房市里房产经纪的人数已经激增了77%，达到逾48,000人，增速几乎是加国就业增速的10倍。从全国来看，房产经纪人数也增加了26.9%。相比之下，芝加哥房地产经纪人协会的数据显示，该市只有逾13,500名房产经纪。
随着加国住宅建筑业的就业增速达到与房地产行业就业增速不相上下的水平，房市已经成为驱动加国就业和经济增长的主要引擎，去年加国经济增长的很大一部分功劳都要归功于房地产行业。
目前，加国房地产行业的就业人数已经达到近百万人，远远超过油气开采和采矿行业的就业人数总和，已经接近制造业的就业规模，经济学家认为一旦房市降温变成长期修正，将会给加国带来巨大冲击。
路透社今年5月进行的一项调查发现，超过半数受访分析师认为多伦多和温哥华房市很可能出现大幅修正，但加国其他地区房市不太可能出现这种情况。
最近公布的数据显示，加国今年6月的房屋销售量较5月下跌6.7%，创下自2010年以来的最大环比跌幅，同时这也是加国房屋销售量连续第三个月出现下跌，导致这种情况的主要原因是多伦多地区的房屋销售量大减，而随着利率上调，外界普遍预期房屋销售量还会进一步下跌。
鉴于加拿大央行预期加国2018年的经济增长率只有2.0%，2019年的经济增长率更是只有1.6%，房市陷入低迷很可能导致加国经济接近衰退边缘。
在亲眼目睹大量毫无经验的房产经纪充斥业内后，资深房产经纪人认为房市降温无疑会导致大批经纪出局。
实际上，许多房产经纪早就在苦苦挣扎。据多伦多Bosley房地产公司总经理Brian Torry称，去年多市有近半持牌房产经纪只完成不到两单生意，只有不到三分之一房产经纪能够完成五单或更多交易。
Fleming称，在扣除牌照费、会员费和中介费后，很多房产经纪的收入连最低工资都达不到，如果房屋销售量继续缩减，这些经纪的日子会更加难过。
历史的教训也可以让人引以为鉴。加拿大统计局的数据显示，在加国上一次房市大幅下滑时，房地产行业的就业人数在1989年至1992年期间缩减了18%，直到1997年才开始恢复元气。
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