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加国税务局要求公寓开发商报告倒卖楼花者
Developers are required to report presale flippers to CRA

 
 
Editor’s Note: Amid widespread assigning practices in presale condo markets that allow flippers to escape taxes on the lucrative profits, the federal government makes efforts to crack down on potential tax cheating. CRA has obtained a court order requiring a BC developer to report assignment buyers involved in presale flips, signaling more similar orders are underway.
 
 
据《环球邮报》报道,联邦法院法官至少已经批准一项法庭令,以勒令卑诗省一名开发商在施工前或施工期间向税务官员移交有关购买和倒卖公寓单位的人士的信息。
 
除此之外,还有几个类似的法庭令申请也有待法官批准,这亦反映出联邦政府正在努力打击公寓预售市场中的潜在税务欺诈行为。
 
法庭令要求开发商披露公寓倒卖者信息
根据联邦法院在7月25日下达的法庭令,位于温哥华1738 Manitoba St.的公寓开发项目Residences at West的开发商必须向加拿大税务局(CRA)提供有关公寓楼花倒卖交易的文件,其中包括买家的付款证明,以及开发商和购买公寓楼花的买家之间的通信记录。联邦法院是在联邦政府于6月29日提出相关申请后下达这项法庭令。
 
在今年9月,国家税务部长亦向联邦法院申请法庭令,以要求One Pacific公寓项目的开发商Concord Pacific Developments Inc,以及市区公寓项目Telus Gardens的开发商Westbank Corp提供相关文件。
 
这两家开发商均表示将会遵照法庭令的要求提供文件。Concord Pacific公司高级副总裁Matt Meehan在一封电邮中称,客户的信息受到隐私法保护,除非法庭下令,否则开发商无权披露客户信息。
 
Meehan同时称,为了保护客户的信息并确保任何信息的披露都符合法律规定,该公司已经要求加拿大税务局申请法庭令,并且会遵照法庭令的要求行事。
 
Westbank集团也在一份电邮声明中称,该公司将会遵照税务部长申请的法庭令行事。
 
加拿大税务局目前正在调查公寓预售市场中的潜在税务欺诈行为。由于开发商需要预售公寓楼花以获得银行融资,一些楼花买家在房产交易结束前就会将购房合约转给另一个买家以从中牟利。
 
有时候在一个公寓项目完工之前,一套公寓楼花可能会被炒卖数次,但是只有获得开发商转让合法所有权的最终买家才会到卑诗省土地注册厅登记。这意味着加拿大税务局除了最终买家,无法知晓其他任何买家的身份,并且也没有办法检查这些人在楼花交易中是否依规纳税。
 
卑诗省府在今年5月颁布了旨在限制炒房的新规,其中包括买家只有在卖家同意转让购房合约的情况下才能进行转手交易,以及转手交易所得的所有盈利都归最初卖家等。但是这些新规只适用于独立屋,并不适用于预售公寓。
 
外国买家倒卖公寓楼花牟利
随着加拿大税务局开始通过法庭寻求获取预售公寓买家和卖家的信息,一些观察家表示省府也可以通过改变报告要求遏制公寓预售市场的投机行为,并支持联邦政府的税务执法行动。
 
温哥华移民律师库兰(Richard Kurland)称,公寓楼花的买家中可能包括一些非加拿大居民购买者,他们通过转让购房合约牟利,但却不缴纳联邦税费。
 
库兰举例称,比如有一位来自伊朗的买家以$10万元的价格购买了一套公寓楼花,在不到一个月后他就以$12.5万元的价格将购房合约转让。按照所得税法,由于这位伊朗买家并非加拿大纳税居民,他从中所得的盈利应该缴纳25%的预扣税。但是如果没有人知道这位买家是来自伊朗,并非加拿大纳税居民,那就不会有人去追缴这笔税费,这位买家也就可以逃脱$6,000元税费。
 
库兰称,如果开发商例行提供买家的身份信息,税务机构就可以更加容易确定是否有人利用多套物业申请主要居所税惠。
 
在被问及加拿大税务局是否希望省府作出改变,比如要求开发商例行披露公寓楼花的买家身份信息时,税务局发言人阿尔瓦雷斯(Bradley Alvarez)通过电邮回复称,包括从其他各级政府以及第三方所获取信息在内的任何额外信息,都有助于加拿大税务局提高追查违规行为的能力。
 
阿尔瓦雷斯还称,加拿大税务局发现一些房屋倒卖交易报告有误或根本没有报告,税务局愿意通过所有努力去获取可以帮助该局追查违规行为的信息。
 
各方反应
城市发展协会(Urban Development Institute)总裁麦克林(Anne McMullin)表示,开发商支持加拿大税务局的行动,但同时也必须考虑隐私法的规定。
 
麦克林称,并不是开发商不愿意披露客户信息,而是隐私法规有所要求。
 
在今年5月赢得卑诗省选上台执政的新民主党曾公开指责前自由党省府未有采取足够措施遏制本省房地产市场中的投机行为。卑诗省新民主党在曾在竞选政纲中承诺会成立一个多机构工作组,以打击卑诗省房地产市场中的税务欺诈行为和洗钱活动。
 
卑诗省财政厅长詹姆士(Carole James)并未接受采访,她的办公室发表声明称省府正密切关注联邦政府的法律行动,并会认真对待税务欺诈问题。
 
声明还称,卑诗省府正在制定全面的住房战略,任何政策或法规变更都将在住房战略制定完成后公布。
 

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