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多伦多公寓大厦遭大型零售连锁入侵
New policies to enliven public realm of condo projects

 
 
导读:从发廊到自行车店等小商货栈将亲切而的热闹生意景象带给当地居民,而大型零售连锁入侵却会让社区特色逐渐丧失。但是随着越来越多实体零售商被网络商业吞噬,目前只有大型连锁店或专业商户才负担得起商业公寓的高昂租金,新的公寓开发项目也因日渐缺乏与居民关系紧密的承租群体而失去社区活力。
Summary: Mom and pop stores – from hair salons to bike stores bring a lively retail scene to local residents, while big box chains would erode community characters. But as more bricks and mortar retailers increasingly fall victims to e-commerce, only large chains or professional offices can afford to lease the expensive commercial condominium space, leaving new condo projects increasingly losing the tenant mix that forges close ties to the community. 
 
 
据《环球邮报》报道,当房产经纪科特(Alexandra Cote)购买Streetcar Development公司在Gladstone夹Queen West街地区开发的混合功能Carnaby公寓大厦内的一个公寓单位时,开发公司吸引买家的主要卖点是承诺会在公寓大厦的底层开一家新的Metro超市。 
 
实际上,现在几乎所有的公寓项目都会在宣传资料上展现吸人眼球的底层店铺效果图。但事实上,像科特这样的业主还必需等上近两年时间才会看到新Metro超市开业。科特称,许多居民都对需要等待如此长的时间感到失望。
 
除了Carnaby公寓大厦,其他许多新建混合功能公寓大厦内的零售/商业空间也导致很多业主深感失望。Windmill Developments公司多伦多办公室的合伙人,建筑师Alex Speigel称,相关的商业空间规划有点事后诸葛亮。
 
但是,多伦多市府的规划部门并非事后诸葛亮。多年来,多伦多市一直要求开发商增加零售空间以为新建筑增添活力,同时也为居民提供更多便利。
 
但是,这些新建筑内的商业空间可能很难填满,并且难以重现老零售商的辉煌。实际上,在开发商将这些商业空间租给知名零售连锁商或是会在人行道一侧开设牙医办公室或医疗实验室的租户后,市府规划部门旨在增加公共空间活力的政策目标反而有可能落空。
 
尽管在一些公寓大厦的底部看到空置的零售空间已经不是什么新鲜事,但是随着许多实体零售商被网络零售商逼入绝境,近来这种商业空间的关注度又开始上升。
 
目前,多伦多市府正在实施“零售最佳实践”政策,以鼓励建筑商对这些商业空间进行更面面俱到的设计,包括提高天花板高度,更灵活布置平面以及将办公室、工作室或联合工作空间设在夹层楼面等。
 
据多伦多和东约克的社区规划署署长麦克唐纳(Lynda Macdonald)称,多伦多市府亦在设法鼓励开发商打造更可负担的商业空间亦吸引各种租户,而不仅仅只是将新建公寓大厦内的商业空间出租给能够负担得起高昂租金的大型连锁商。麦克唐纳称,在这个问题上市府必需转变观念。
 
目前,多市一些老旧公寓大厦内往往拥有更多与当地居民有密切关联的夫妻店。在怡桃碧谷Dixon Road附近长大的城市规划师凯斯(Cheryll Case)回忆称,当时当地的一栋高层公寓大厦里开设了一家便利店,此外在主楼层还有一个发廊。凯斯称,这种零售商有助于建立更完整的社区,尤其是在一些主要居民都是租户和新移民并且地势比较偏远的公寓大厦中帮助性更大。
 
据Speigel称,Windmill公司正设法对位于Queen West街区的一栋拥有74个单位的公寓大厦进行更具当地特色的打造,在打造完毕后,这栋住着各色租户的公寓大厦内不会出现大型超市或连锁店,而是会入驻多个独立食品零售商,此外可能还会开设一个自行车店。
 
Windmill公司打造的这个公寓项目也和其他越来越多混合功能公寓项目一样,其中亦包括非住宅元素,在这栋公寓大厦内,二楼有11,500平方英尺的开放空间适用于专业办公室、健身房乃至零售租户。
 
实际上,结合零售空间、小型办公室和住宅空间的建筑并不是什么新概念,在上世纪五六十年代就有许多购物中心是这种混合功能建筑。
 
但是,位于Queens Quay East拥有两栋建筑的公寓开发项目Daniels Waterfront正在进一步推进彻底混合用途开发项目的理念。在这个公寓项目中有一栋建筑是专门用于设立办公室,构建艺术孵化器及零售用途,而另一栋建筑则既有公寓单位也有零售店面,同时还有53,000平方英尺夹层楼面空间也将出租给办公室租户。
 
Daniels Waterfront公寓项目副总裁Don Pugh称,从开发的角度来看,这种公寓项目会面对一系列传统混合用途公寓项目所没有的规划挑战,比如要提供适量的停车位同时满足大厦住户以及在大厦内工作因此只需白天停车的员工的需要。
 
实际上,尽管Daniels Developments公司在另外两栋新公寓大厦(其中一栋在密西沙加)内也增加了办公空间,但彻底混合居住、零售和办公用途的建筑在多市仍然很罕见。
 
但是,如果像Speigel这样的开发商想要寻找和社区非常契合的新型非零售租户,那他们完全可以考虑一下日托中心。Cote称,她希望看到更多日托中心或是针对家庭的服务,Cote同时指出,目前在多伦多市中心的公寓住户中有越来越多只住得起公寓的年轻家庭。
 

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