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2018: 加国两大房市将面临更大动荡
2018 could be year of turbulence for real estate market in Vancouver and Toronto



导读:加国两省府实施的国外买家税政策导致温哥华和多伦多房市发生剧变,使得高端物业变得更加难以负担。随着首次购房者的独立屋梦越来越遥不可及,低价公寓成为他们更切实际的选择,使市场需求在不同类型房屋中发生变化。鉴于利率开始上升并且房贷压力测试新规将于明年生效,专家认为房地产市场之不稳定会在2018年进一步加剧。因此,加国两大房市因此将会面临更大动荡,不仅房屋销售量会大幅下降,对于许多买家来说独立屋也将更加高不可攀。
Summary: Provincial government’s foreign tax rules have drastically reshaped housing markets in Vancouver and Toronto, creating affordability stress for high end properties. The market demand for different housing sectors have shifted as detached homes are increasingly far out of reach for first time buyers and lower-priced condo unit becomes a realistic choice. With interest rate hikes and new stress test rules coming into effect next year, experts believe that the uneven market experience will expand into 2018, creating more turbulences in Canada’s two leading housing markets. As a result, home sales will slump, and detached houses are even more unattainable for many buyers.
 
 
《环球邮报》一文称,温哥华西端一栋老旧房屋已经挂牌上市三个多星期,如果是在温市房地产热潮时期,这栋房屋会让许多人心动。该栋坐落在33英尺宽地块上带阁楼的三居室平房叫价$307万元,房产介绍中写着“适合持有也适合重建”。
 
在今年10月底,同样位于温西Point Grey豪宅区的另一栋占地面积相似的老旧房屋在挂牌上市七个星期后售出,成交价将近$300万元。
 
这两栋拆解屋的价格看似天价,但实际上在2016年中期温哥华房地产热潮处于高峰期时,Point Grey社区房屋的起步叫价就曾引发诸多关注,随着激烈竞标战导致成交价超越叫价,即便是当地老旧破败的房屋价格至少也会达到$310万元。但是现在,此类房屋已经不太可能以叫价成交。
 
加国最昂贵房的房地产市场仍非温哥华莫属,但是随着2017年年底临近,温哥华房市已经趋于平静。
 
与两年前相比,温市今年的房屋销售量急剧下降。与此同时,竞标战的频率也明显减少,独立屋挂牌的时间也越来越长,往往需要三个月才能成交,平均售价则为$267,540元,与2016年5月$2,925,411元的纪录水平相比下跌了9%。
 
所有人都将温哥华视为衡量加国房地产市场整体健康的前导指标。在卑诗省政府于2016年8月在温哥华地区实施15%国外买家税后,温哥华房市随即出现明显降温,但到了2017年初又再度呈现反弹。
 
今年11月温哥华市内的独立屋平均售价为$3,080,633元,与2016年4月$3,080,907元的纪录水平相差无几。在今年年初,安省政府也效仿卑诗省在多伦多地区实施了国外买家税,从而亦导致当地房价大幅下跌。
 
目前看来,加国两大房市在2018年将会面临更大动荡。
 
现在,全国各地的买家和卖家都在屏息以待将于2018年1月1日实施的房贷测试新规会带来什么样的影响。按照加国银行业监管机构金融机构监管署(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)今年10月宣布的房贷测试新规,首付超过房价20%不需要房贷保险的买家亦必须接受“压力测试”,以证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平,或比合同利率高出2个百分点时仍有偿贷能力。此举是为了防止借贷人在购房时负债过重,但这也意味着许多买家会因为无法获得足额贷款而被挤出市场。
 
虽然近期公布的指标数据显示独立屋销售呈现降温,但随着越来越多购房者开始青睐低价房屋,公寓销售却一直保持红火。这在独立屋价格持续飙涨,从而导致大多数首次购房者的独立屋梦越来越遥不可及的城市里是完全可以理解的选择,同时这也突显出温哥华房市的断层问题越来越严重,目前当地的独立屋在房屋销售总额中仍然占到很大比重,并在继续推高平均房价。
 
但一些观察家认为低价房屋市场也必然会放缓。专门代理温哥华地区公寓的房地产经纪Steve Saretsky称,在独立屋市场呈现降温趋势后,公寓和镇屋市场不可能长期背道而驰。Saretsky同时还称,目前温哥华公寓价格的年涨幅已经超过20%,这种涨速是不可持续的。
 
多伦多房市追随温哥华房市步伐
多伦多现在正在密切关注温哥华房市的动向,因为全国房价第二高的多伦多房市会追随温哥华房市的步伐。
 
在安省政府于今年4月在大金马蹄地区实施15%国外买家税后,大多伦多地区的平均房价在4月至8月间下跌逾20%。
 
和温哥华一样,多伦多的独立屋市场和公寓市场也是冰火两重天。今年10月,大多伦多地区的独立屋均价为$1,008,207元,较今年4月的峰值水平下降16%,比去年同期下降2.5%。
 
但与此同时,多伦多的公寓市场却一直保持红火,今年10月的平均售价达到$523,041元,只比今年4月的峰值水平下跌了3%,与去年同期相比上涨了22%。
 
多伦多独立屋市场目前仍未明显稳定。今年10月的多伦多独立屋均价较9月下跌0.7%,而当地的公寓均价自今年7月触底以来每月都在攀升,从而也使得公寓市场成为当地整体房价继续走高的主要推动力。
 
在多伦多北部的列治文山工作的Royal LePage公司房地产经纪Shawn Zigelstein称,目前当地有大量独立屋尚未售出,其中一些房屋已经挂牌数月但却无人问津。
 
Zigelstein表示,虽然在这种情况下房价通常都会大幅下跌,但许多卖家都不愿意让步,他们宁愿继续等待自己想要的报价,而不是降低自己的售价。与此同时,许多买家因为买不起售价高达$100万元的独立屋而只能转为选择价格较低的公寓或镇屋。
  
Zigelstein称,目前多市的公寓销售仍然保持红火,但与从同时由于住房负担能力持续恶化,高价房屋的市场需求有所下降。
 
Zigelstein并不预期列治文山的独立屋市场会快速复苏,并表示他并不确定在今年年底前情况是否会有所改变。Zigelstein称,他不确定今年11月的独立屋市场数据是否会比10月有所上涨,他认为11月的独立屋销售量和均价将会比10月略有下降。
 
多伦多房市出现的动荡令Realosophy Realty Inc.公司总裁兼房地产经纪帕萨斯(John Pasalis)感到惊讶。在今年4月前,随着许多买家抱怨称市场供应不足,并因此掀起激烈竞标战,多市的独立屋需求大幅飙升,价格也持续飙涨。但在这之后独立屋需求便开始降温,价格也随之下跌,从而导致房市出现断层。
 
帕萨斯认为多伦多目前的房价仍然过高,许多买家也还是心有不安。他估计在他的客户中会有一半人至少会等到明年1月才会出手购房,因为他们相信在压力测试新规实施后,房价在2018年可能还会进一步下跌。
 
帕萨斯称,市场并不缺买家,有很多人都想购房,但在他们当中有不少人已经暂停脚步,因为他们对明年1月生效的新规以及其会对房市造成的影响心存担忧。
 
加拿大皇家银行经济学家霍格(Robert Hogue)称,旺盛的公寓需求和相对疲软的独立屋需求之间的差距越来越大主要是因为“住房负担压力”沉重,在温哥华和多伦多有越来越多买家已经买不起独立屋。
 
在今年10月,大温哥华地区的独立屋均价达到$1,803,162元,公寓均价为$687,053元。尽管公寓价格持续上扬,但当地的独立屋和公寓之间的价格差在10月仍继续升至$1,116,109元,高于2016年同期的$1,036,576元。
 
霍格称,住房负担能力恶化并不会导致整体需求降温,而是会改变需求构成,目前独立屋价格仍然非常高昂,仍然属于高端市场。
 
霍格还认为这种需求分化将会继续持续并会变得更加明显。而随着外界普遍预期加拿大央行将在明年进一步升息,同时更为严格的房贷压力测试新规在明年1月生效,对于许多买家来说独立屋会变得更加遥不可及。
 
霍格称,房贷压力测试新规并不会导致人们无法获得房贷,而是会令他们有资格获得的贷款金额有所减少,而这意味着人们将会继续倾向于选择低价房屋。
 
这也导致许多人预测温哥华和多伦多的房屋销售量会在2018年出现下降,而其中部分原因就是因为独立屋需求进一步放缓。
 
霍格预测卑诗省2018年的房屋销售总量将会下跌8%,房价则会比今年上涨5%。他同时预计安省2018年的房屋销售总量将会下降4.6%,房价只会比今年上涨1%。
 
霍格还预测多温两地2018年下半年的房屋销售可能会比上半年更弱,因为皇家银行预计加拿大央行的基准利率在2018年会上涨1个百分点,从目前的1%升至2%。
 
霍格称,持续了15年的低利率导致加国房市持续红火,而利率上升将会改变加国各市的房市格局,尤其是在温哥华和多伦多,因为这两个地区房市早就陷入住房负担能力危机,因此变得对加息更为敏感。
 
幸运数字8
对于上文提及的那栋位于温西Point Grey豪宅区的老旧平房来说,叫价$307万元有点令人惊讶,因为其中没有被中国人视为幸运数字的8,而温市此前出售的大量房屋无论是叫价还是成交价都常常会出现8这个数字。
 
在2016年2月,Point Grey社区一栋房屋以$288万元的价格成交,当时距离卑诗省府实施国外买家税尚有数月之遥。
 
今年11月2日,位于温市4213 West 14th Avenue的一栋平房以$3,080,633元的叫价挂牌上市,这个价格接近温市今年10月的独立屋平均售价。
 
这栋建于1912年的老旧平房的卖方经纪Danielle Lu称,卖家欢迎来自各地的买家,无论是当地买家还是外国买家,如果有买家认为8这个数字会给他们带来好运,他们在报价时就都会带着8。
 
在2016年中期温哥华房地产热潮尚处于高峰期时,Point Grey社区挂牌上市的房屋常常会吸引高于叫价的报价,而现在,刚刚挂牌上市的这栋老旧平房是否能够吸引到接近叫价的报价都让人怀疑。最近,这栋老旧平房附近的一栋占地面积相似的房屋以$260万元的价格成交,另一栋类似房屋的成交价也不到$300万元。
 
但尽管如此,温哥华的独立屋价格仍然十分高昂,公寓和镇屋的价格也都已经飙升至历史新高。卑诗省的新民主党的新民主党政府已经表示将于明年二月公布的财政预算案对于帮助解决温哥华的住房危机至关重要,而这也意味着卑诗省府可能会采取更多新措施进一步减少外国买家的影响和阻止投机活动。
 
西蒙菲沙大学公共政策学院的助理教授戈登(Josh Gordon)称,外国买家仍在温哥华房市中扮演着重要角色。在温哥华地区,外国买家在9月完成的房屋交易中占比为5%,在10月完成的房屋交易中占比为3.1%。在里士满郊区,外国买家在9月完成的房屋交易中  占比为10.8%,在10月完成的房屋交易中占比为6.9%。
 
戈登称,即便外国买家的占比只有5%,也仍会对房市产生实质性的影响。而且相关统计数据并未包括所有涉及外国资金的房地产交易。此外,还有许多外国资金是通过其他各种方式而不是正式渠道流入温哥华房市,比如通过向代理人或家庭成员提供贷款以购买楼花等。
 
戈登同时指出,尽管温哥华地区的新屋开工量和在建房屋量在近年来有所增加,但当地房价仍在继续飙升。
 
在温哥华房市面对重重挑战的同时,多伦多地区的房价在2016年底和今年年初时也出现了飙涨。
 
西蒙菲沙大学城市项目主管Andy Yan称,加国两大房市之所以动荡最厉害,是因为温哥华和多伦多已陷住房负担能力危机,从而最容易受到经济冲击。
 
在今年10月,温哥华西端的独立屋均价已经超过$446万元,而在房价相对便宜的温东地区独立屋均价为$1,683,182元。而以前曾是蓝领聚居区的多伦多东区的独立屋均价在10月已经超过多伦多市内的独立屋均价,达到$1,287,765元。
 
Yan表示,由于豪宅销售价格常常会扭曲房屋平均价格,同时炒房行为和持房行为等破坏性因素也在不断发挥作用,因此衡量房地产市场并非易事。Yan称,有一些人仍将房屋视为投资工具而不是必需的住房。
 
温哥华和多伦多的房价涨幅已经远远超过当地的收入增幅,在近年来这种差异更为明显。Yan称,虽然温哥华市的房价高于多伦多市,但在这两个城市里有许多拿着当地平均收入的人士都已经接受了一个事实,那就是他们根本买不起当地的独立屋所以只能退而求其次。
 
 

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