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BDMC遭监管机构调查 联合按揭投资四面楚歌
Majority of syndicated mortgage investments end up losing money

 
 
导读:在加国房市推动下,汇集私人资金而向地产开发项目贷款的联合按揭投资曾在加国风起云涌。在过去十年里,联合按揭投资行业从逾2万名散户投资者手中筹集了大约$15亿元资金,但其中近90%的投资都是以亏损或面临高风险亏损而告终。
Syndicated mortgage investments, which pool the funds of private lenders to raise funds for real estate development, had grown in popularity in Canada. In the past decade, the industry raised about $1.5 billion from over 20,000 retail investors and about 90 per cent of the investments have ended up losing money or faced a high risk of loss.  
 
宣称投资安全并且有高回报率,联合按揭投资亦吸引了许多华裔投资者。在去年曾广为报道的一宗令人震惊的投资骗局中,逾120名华裔投资者共损失近$900万元,而引他们上钩的骗徒竟是他们曾一度信任之人士。现在,另一家联合按揭公司BDMC又遭到FSCO的调查,并面对$110万元罚款。
Claiming a safe and with a high rate of return, syndicated mortgage has attracted many investors from the Chinese community. In a shocking scam that was widely reported last year, nearly $9 million from 120 people was lost to the perpetrator – who have gained the investors’ trust.  Now another Syndicated mortgage company BDMC is under FSCO probe and faces a fine of over $1.1million. 
 
在利率降至历史最低,股市动荡不安而房价却一飞冲天的今天,房地产业似乎也成了唯一一个能通向发财财富之路的行业。房地产业也一直备受华裔人士青睐,大多数人都想从这油水满满的聚宝盆中分得一杯羹。但是除了转手倒卖房契之外,这一行业还为普通投资者提供了其他的参与投资之机会。
 
在诸多选择中,“按揭投资”格外引人注目。按揭投资基金使用的是将多名小散户投资者的资金汇集在一起,为各种地产开发商提供贷款的商业模式。按揭投资还包括向单一项目开发商提供贷款的组合性投资。作为回报,投资者被承诺将会获得远高于市场上大多数投资产品的稳定回报率。转眼间,加国各地市场上便涌现出大量从家庭作坊到大型机构的各种规模的按揭投资公司,许多都瞄准了华裔投资者。
 
CBC News去年进行的调查发现,在大多伦多地区曾有逾120名华裔投资者被他们所信任的人士招揽投资联合按揭(syndicated mortgage),但他们的投资资金随后被放贷给另一名有前科的诈骗犯,这些上当受骗的投资者可能因此损失近$900万元。
 
Margaret Wong就是其中的投资者之一,她共投资了四个联合按揭项目,投资总额达到$20万元。据Wong称,现在所有投资资金都已化为乌有,她不得不出售房屋以清还信用额度贷款。Wong表示:“我们的信任被人利用,这让我们再难以相信任何人。”
 
据Wong称,数年前她曾参加由注册按揭经纪Dominic Ha以及她的一个教友共同举办的投资讲座,当时Ha用幻灯片展示了一个投资回报率高达12%的诱人短期贷款项目。
 
实际上这个短期贷款项目是一个联合按揭投资项目的一部分,联合按揭就是借款人不是向银行贷款,而是通过多名私人借贷者筹集资金进行房地产投资。
 
在本案中,借款人是安省Fort Erie的开发商Black Bear Homes,其所投资的大部分项目都涉及位于Lake Erie的水晶海滩社区的独立屋或镇屋的翻新或兴建工程。
 
诈骗调查专家:“这就是明目张胆的诈骗”
特许诈骗案审查员Bill Vasiliou表示,正当合法的联合按揭项目有助于房地产开发,但有时候一些人也会利用联合按揭实施诈骗。
 
一般来说,联合按揭项目的投资者所提供的贷款金额都会少于物业所值金额,以便在出现问题时可以通过出售物业追回他们的投资。但是在Ha招揽的联合按揭投资项目中,投资者的投资金额却远远高于物业价值。
 
Vasiliou在看过投资合同后向CBC News表示:“这些投资者的投资金额高达$30万元,而他们所投资的物业价值仅为$7万元,保障在哪里?”
 
在审视过Black Bear公司的联合按揭合同和分类账簿,并了解投资者的经历后,Vasiliou直截了当地表示,在他看来“这就是明目张胆的诈骗。”
 
Vasiliou称,这些投资者被骗了,他们的投资合同歪曲事实,通过天花乱坠 的语言将他们骗上钩。
 
Black Bear公司拒绝了CBC News的采访要求,该公司代表Gary Fraser通过电邮表示,他对一名专家认定该公司的投资项目是诈骗表示质疑。
 
参与联合按揭项目的大部分投资者都是为了能够获取比银行更高的投资回报。Ha曾告诉Wong以及Kwanny Lam等投资者,联合按揭投资既安全又有保障,但实际上安省金融服务委员会(FSCO)一直认为联合按揭属于高风险投资项目。
 
投资了$5万元的Lam称,Ha说他们根本无需为此担心,他曾向她承诺百分百保证能让她拿回本金。
 
按揭经纪可获10%佣金
根据投资者签署的投资合同,Ha每经手一笔联合按揭,都可从中获得10%的资金作为“按揭投放、转介、管理及顾问的费用。”本案所涉的联合按揭金额为$30万元,这也意味着Ha可从中获得$3万元佣金。
 
按照监管机构FSCO有关宣传联合按揭的要求,按揭经纪必须确保联合按揭项目的投资者了解潜在风险,而只是签署投资合同并不足以充分证明客户已经完全了解相关投资项目及其风险。
 
Vasiliou并不认为Ha的做法符合这些标准。Vasiliou称,Ha应该清楚解释相关文件,并像所有理财顾问一样了解每个客户的风险承受能力。
 
Ha拒绝了CBC News的采访要求。Ha的律师随后发表声明称,Ha已经依照法律及按揭经纪的披露要求清楚告知每名投资者所有相关信息,此外,Ha也一直遵守有关私人按揭投资市场投资行为的严格法律规章制度。
 
CBC News获得的物业记录显示,这120多名投资者至今仍未收回投资本金。Lam原本应该在2014年9月就拿回本金,但直到现在她还在苦苦等待。
 
Alexander Wong称,由于每月都会收到投资回报的支票,因此他根本没有想过会有问题,直到后来这些支票被退回时,他们才发现有问题。
 
Alexander Wong与Ha已经是相识近30年的老朋友,他共投资了三个联合按揭项目,投资总额为$16万元。据Alexander Wong称,因为他很信任自己的朋友,因此在签署投资合同前根本就没有仔细阅读。但是在当初约定的贷款期到期,而他却没有收到利息回报后,他开始产生了怀疑。
 
CBC News采访的所有投资者在2016年2月之后均未再收到投资利息回报。
 
羊毛出在羊身上
最终,投资者也终于知道了他们的利息回报是从何而来。在要求Black Bear公司提供有关投资资金去向的记录后,部分投资者通过代表他们登记按揭的律师拿到一本有关他们投资的分类账簿。
 
CBC News获得的分类账簿显示,在投资资金存入相关账户的同一天,按揭经纪Ha及投资者律师的费用以及投资者的大部分投资本金便会从账户中转出。而剩余的资金则被用于支付投资者每月的利息回报,直至所有资金耗尽为止。
 
Vasiliou在看过分类账簿表示,实际上投资者拿到的利息回报是来自他们的本金,是羊毛出在羊身上。
 
BDMC及三家按揭经纪公司共被处罚款$110万
无独有偶,据Postmedia News报道,安省金融监管机构安省金融服务委员会(FSCO)2月2日表示在对一些有风险的联合按揭投资项目进行调查后,其已经吊销按揭经纪公司Building Development and Mortgages Canada Inc (BDMC)以及Fortress Real Developments公司联合创始人Vince Petrozza的执照。
 
安省金融服务委员会称,Fortress项目的牵头经纪BDMC,以及其他三家将Fortress项目产品作为主线或唯一业务产品进行推销的按揭经纪公司FDS Broker Services Inc, FFM Capital Inc和FMP Mortgage Investments Inc.共被处罚款$110万元。
 
BDMC证实其已经同意与安省金融服务委员会达成和解,并会停止所有按揭经纪活动。据BDMC称,该公司已从逾14,000名投资者手中筹集$9.2亿元资金用于投资房地产开发项目。
 
BDMC已经同意将Fortress项目现有的联合按揭投资资金交由一个所谓的附属管理机构FAAN Mortgage Administrators管理,该机构将以BDMC的名义进行业务操作。
 
路透社曾在去年11月发表的一篇特别报道中称,加拿大的省级监管机构自2011年以来就一直在调查为与Fortress相关项目筹集资金的经纪,尽管该机构一再警告称推销风险投资项目有违安省法规,但却并未采取有效行动。
 
联合按揭投资是将私人贷款人的资金汇集在一起为房地产开发项目提供贷款,随着银行储蓄利率降至历史新低促使投资者想方设法寻求更高的投资回报,联合按揭投资在加国也受到越来越多投资者的青睐。但是,联合按揭投资日益兴起也导致许多养老金领取者和小型投资者一辈子的积蓄面临泡汤风险。
 
联合按揭投资项目引发投资者的强烈抗议已经促使公众和政府关注安省金融服务委员会对市场监管松懈的问题。据监管机构消息来源称,在过去十年里,加国已有超过2万名散户投资者投资多达$15亿元资金参与联合按揭投资项目,其中大部分投资者都在安省。
 
据消息来源称,大约90%联合按揭投资都是以亏损告终或是风险巨大,其中与Fortress相关的项目占到一半以上的投资资金。
 
安省金融监管机构安省金融服务委员会2月2日还称,其已经吊销Petrozza以及其他三名按揭经纪的执照,要求他们立即停止所有按揭经纪业务。
 
BDMC的首席经纪人Ildina Galati-Ferrante也已经交出自己的经纪执照,并被要求停止所有按揭经纪活动。
 

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