内容

为什么这位老兄要跟多伦多说再见?
Why he wants to say goodby to Toronto?

 
 
电子游戏开发者马修(Matthieu)撰写的一篇博文称,他在多伦多苦苦打拼七年后终于认输,最终他告别多伦多,回到了魁北克市!
 
让我们来回顾一下马修在多伦多的这段历程……
 
七年前,马修一家在洛杉矶和蒙特利尔暂居了一段时间后,决定前往多伦多以期能在那里定居。在将家搬到多伦多后,身为工程师的马修在电子游戏行业从事主程序设计师工作,他的妻子则在多伦多大学从事市场推广营销工作。马修夫妇的单位都很不错,多伦多大学的员工退休金达到工资的50%,学校有工会,并且马修妻子的主管对她的工作非常重视。

马修的的雇主一直致力于提供优质产品,并且非常尊重员工,虽然在游戏行业裁员很正常,但马修的雇主不会进行大幅裁员。



作为资深程序设计师,马修的待遇也很好,虽然他的收入可能不及在银行工作的高级程序员,但他并没有什么好抱怨的,因为他开发的是儿童游戏,他的同事有艺术家、动画家、还有音频工程师,他们从不需要加班,按照固定公式领取奖金,并且有无限期病假。此外,马修夫妇的工作单位都在多伦多市区。
 
因此,马修夫妇对自己在多伦多的起步还是很满意的,但是,当他们有了孩子,并且想在多伦多市区距离工作单位不远处购买一套面积为1400平方英尺的住房后,情况就发生了改变。许多家长都会认同家到单位的通勤时间在一小时之内比较理想,特别是新父母更是如此。但马修只是将此作为想要实现的目标,而不是必需实现的目标。
 
那么,马修夫妇为什么一直没有在多伦多购房呢?

 
马修夫妇的儿子是在2014年出生,在他出生前,他们就已经看过几套价格在$65万元左右的房屋,但是这些房屋都很老旧,并且所处的地区他们也不是很喜欢,比如荒凉的Main站附近,水泥森林林立的Mortimer地区或闹哄哄的Lansdowne地区。有人可能会说马修夫妇太挑剔,但是对于已经在Yonge街夹Eglinton街地区居住多年的他们来说,这些房屋的确难以入眼。他们所住的房屋距离地铁站只有三分钟,距离一个优质托儿所只有八分钟,前往两人的工作单位也只需35分钟,附近还有很多杂货店和娱乐设施,并且犯罪率也很低。
 
但是,马修夫妇没有看上的那些老房子虽然气味难闻,地板倾斜,含有石棉并且都不在好学区,可它们的身价却仍在呼呼上涨,每套的成交价都超过了叫价。比如他们曾看过的一套叫价为$65万元的镇屋在几天后就以$72.5万元的价格售出。

 
面对多伦多汹涌澎湃的房地产牛市,马修夫妇决定继续租房住。
 
四种策略

马修预期随着利率继续上升,多伦多至少会有部分地区房价将会下降。当然,人们可能需要等待三年多时间才会看到这种情况发生。
 
马修夫妇在多伦多的房租是每月$1450元,电费和暖气费都包括在租金内,他们租的房子有大窗户、高级地板、加热停车位,还有储物柜。因为马修夫妇无需还贷,因此他们将现金用在了其他地方,比如将儿子送到了地理位置优越的优质托儿所,该托儿所的费用是每月$1950元,但随着孩子年龄增长,托儿费用也会随之下降。现在,马修儿子的托儿费用已经降至每月约$1650元。

虽然这种托儿所的费用相对较高,但在多伦多却很常见。的确,在多伦多市中心也有一些托儿所收费仅为每月$1300元,但是因为马修夫妇没有贷款,因此多花20%的钱将儿子送到更好的托儿所他们还是负担得起的。虽然有些人可能会选择将孩子送到未注册的托儿所,以便能够省下钱去偿还高额贷款,但马修夫妇并不愿意这样做,他们剩余的储蓄都存入了两人的免税储蓄账户(TFSA),注册教育储蓄计划(RESP)和注册退休储蓄计划(RRSP)。

 
但让马修始料未及的是,其他许多购房者不惜牺牲财政灵活性和退休储蓄,也要在多伦多买上一套房。彭博社的一篇文章亦称,加国不少首次购房者将所有现金储蓄都用于购房,还有不少家长利用房屋净值信用额度(HELOC)帮助子女支付购房首付款。
 
与此同时,加拿大央行将利率削减一半以帮助阿尔伯塔省摆脱经济困境的举措亦起到了推波助澜的作用。由于安省的经济并未受到石油危机的冲击,随着贷款利率降至2.1-2.3%,大量借贷者现在都有能力承担多达$50万元的房贷。因此,多伦多的那些老房子也得以吸引更多投标者,售价也不断飙升。
 
虽然多伦多的房价涨势不像比特币那么惊人,但许多人都坚信随着每年都有5万多人迁往多伦多,多市的房价只会上涨不会下跌。

 
移民会推高多伦多房价是难以否认的观点。但是,马修也开始好奇和自己收入差不多的同事是如何在多伦多购房的。结果他发现有四种策略是自己从未考虑过的:
1、借贷无本金房贷
2、从私人放贷者处借首付款
3、每月负现金流
4、父母赞助首付款
 
马修称,第三种策略最令他惊讶,同时也让他深受启发。采用这种策略的同事笑着告诉马修,虽然在购买一栋镇屋后他每月都会负债$50元,但在一年后这栋房屋就会升值1.5%,他就可以实现收支平衡。同事的一番话让马修了解了人们想在多伦多拥有房屋的渴望有多强烈,一些人哪怕还没有足够的经济实力也会毫不犹豫地出手。

 
在几个月后,马修在单位的厨房里又听到人们在谈论自己的房价涨得有多快。他的一个同事的妻子更是一看到《环球邮报》或《金融邮报》发表有关房价高涨的头条新闻,就会立刻兴奋地打电话告诉丈夫。看到房价高涨,有些人已经购买了第二套房作为投资,还有些人则因为自己力不从心而扼腕叹息。在那段时间里,人们都认为多伦多房价将会继续上涨。
 
房价止步于事无补

到了2017年3月左右,多伦多房价已经涨到令许多人高不可攀的水平,但在不久后,当地房价便开始止步。一时间人们不太欢快地谈论自己的房价涨了多少,一些人也有了出售房屋套现的想法。那时候比特币和股市一度成为人们继房市后的热议话题,但这两个话题的热度也很快就退去了。

 
与峰值水平相比,多伦多的独立屋价格降幅少则$5万元,多达$20万元。虽然房地产市场转入熊市令许多人感到高兴,但想要购房的人并没有理由欢呼胜利,因为他们仍然需要贷大笔房贷才能买得起一套房。此外,利率上涨也让这些潜在买家雪上加霜。因为你现在虽然仍可以获得利率为3%的五年期固定利率房贷,但在六个月后,你可能就只能获得利率为3.75%的五年期固定利率房贷了,而这两种房贷每月的还款额有很大不同。
 
至于多伦多的公寓,虽然价格也有所上涨,但它们的售价仍相对便宜,并且面积也仍像四年前一样小,此外从第三年开始,公寓每月的维护费用将会上涨$50元。

 
租房不易

实际上,在多伦多租房也并非易事。首先,租住柏文公寓或镇屋对于家长来说并不是好选择,因为在你租住一年后,房东就有可能将你赶出去或是将你所住的房屋出售。被迫搬家会给人带来很大压力,并有可能导致你更换社区,而这意味着你的孩子也需要转校。马修的一个同事就有过这种令人不快的遭遇。

由于相比之下公寓套房是比较好的选择,因此马修夫妇租住了一套租金合适的公寓套房,但是,由于这套公寓所在的学区只有法语公立学校,因此马修的儿子没有多少选择。这套面积为900平方英尺的老旧公寓套房租金是每月$2400元,里面既没有洗衣机也没有烘干机。但是,马修夫妇并没有找到更好的选择,或许当地还有租金差不多但条件更好的出租公寓套房,但房地产经纪人没有找到,马修在查看了大量Kijiji租房信息后也是一无所获。

 
前景渺茫

多伦多有多少效益好的私营和公营公司?或许各有250家?在这些公司里每家可能都有2到20名员工年薪超过$18万元?我们就暂且估计在这些公司里共有1万名高薪员工吧,此外还要加上多伦多的医生、牙医和律师等许多高收入人士,由于无法和这些高收入者进行竞争,普通工薪族买不起多伦多的独立屋并不令人感到意外。在这种情况下,许多买不起房的人都只能在空置率极低的多伦多租房住。
 
面对这种情况,马修夫妇开始思考自己是否愿意承担花费更多房租可能导致的后果,比如承受更大压力或储蓄减少等。
 
在经过一番斟酌后,马修夫妇问了自己三个问题,是否愿意继续去打一场无法取胜的战斗?是否值得去为此奋战?为什么不返回房价便宜得多的魁北克市?

 
对于马修夫妇来说,返回魁北克市有以下几个好处:贷款购买独立屋每月只需还贷$700-$1400元;政府资助的私立学校每年学费不到$6000元;孩子上蒙特梭利幼儿园每月可获$800元补贴,上托儿所每天可获$14元补贴。虽然当地的税率较高,但马修夫妇在那里显然会生活得更加轻松。
 
最终,马修夫妇决定告别多伦多,返回魁北克市。
 
寻求解决方案

想要解决多伦多的住房负担能力问题,当地就必需建造更多面积更大的公寓套房(并非柏文公寓)。但开发商对这种公寓项目并不感兴趣,因为他们建造小型一居室公寓可以赚到更多钱。

 
多伦多市府有必要牵头制定相关的公寓开发计划,以建造多栋以面积较大的2-3居室公寓为主的40层公寓塔楼供家庭居住。这些公寓塔楼应该建造在市中心以外的黄金地段,当局可以通过拆除一些小型老房屋腾出地块。马修认为Dufferin/Davenport地区就是一个好选择,因为他每天上下班都会驾车经过那里,当地有许多已经很老旧的房屋,有很多业主都已经退休。马修认为当局应该尽快采取行动,而不是等到这些老业主将房子买给下一代,因为到那时想要买下这些老房子就会变得更难。
 
还有一种办法就是建造只允许身为父母的技术工作者居住的公寓塔楼。有些人可能会担心这样做会吸引更多富有经验的技术工作者移居多伦多,但实际上在多伦多的房价已经远高于美国许多州之际,根本没有多少父母会想把家从美国搬到多伦多。



努力发展技术行业并实现金融行业多样化对于多伦多的未来至关重要,试想在未来10年如果多伦多有25%的金融职位被科技取代会是什么样?到那时人们还需要每年花大笔钱找投资顾问么?进军全球市场的智能投顾平台Wealthsimple不会导致金融行业流失大量岗位么?
 
因为没有具体的解决方案,马修预期将会有更多像他这样的资深技术开发人员离开多伦多,前往魁北克市等城市。
 
打道回府

在多伦多没有有效解决住房负担能力问题之前,马修夫妇选择告别多伦多,返回魁北克市定居。他们在那里通过15年期房贷购买了一套占地面积为8000平方英尺的住房,只需25分钟就可以抵达山区,并且当地的托儿费用也远远低于多伦多,现在他们一家生活得轻松而又快乐。

*作者简介:已从事游戏开发行业15年的马修出生在新布伦瑞克省,在魁北克市长大,在滑铁卢接受教育,曾在多伦多和美国加利福尼亚州工作过。

 
 

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