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CIBC收紧海外买家贷款 可能冲击温哥华房市
CIBC’s new rules for foreign clients could squeeze Vancouver market

 
《环球邮报》3月1日报道说,加拿大帝国商业银行(CIBC)收紧海外买家贷款规则可能会对温哥华房地产业造成巨大冲击。
 
CIBC收紧海外买家贷款
CIBC已经向其按揭专家发出最新通知,称在2月1日正式终止海外收入贷款计划(Foreign Income Program),并将实施更为严格的海外买家贷款规则。
 
为了顺应联邦监管机构对所有金融机构提出的新“严格尽职审查”要求,CIBC现在要求客户提供在加国报称的海外收入的证明。来自海外的收入必须在加拿大税务局的表格中进行申报,比如客户T1总表,海外收入核实声明T1135,或适用于公司的T1134表格。此外,CIBC还会查看加拿大征信局的报告或外国信贷机构的报告,以确认客户是否有债务。换句话说,也就是CIBC正在寻求更高标准的第三方验证。



房地产业内人士称,加国其他大银行也很可能追随CIBC的步伐。CIBC收紧海外买家贷款,再加上卑诗省最近宣布将国外买家税从15%提高到20%,并扩大该项税制的适用范围,同时还推出针对本省房地产投机者的2%“投机税”,并开始追踪公寓预售情况,这一系列举措预期会对低陆平原的房地产市场再次造成巨大冲击。
 
Cressey Development Group的开发和收购部门副总裁Hani Lammam认为这些新举措势必会对温哥华的豪宅市场造成影响,因为许多高净值人士在报税时往往会耍一些把戏,他们不想披露太多财务信息。
 
在2016年夏天,联邦金融机构监督办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)曾公开谴责加国贷款机构没有高度重视外国买家的收入、债务和信用评分情况。OSFI在一封公开信中称,由此带来的风险正在增加。在今年1月1日,OSFI就所有未保险房贷提出了新指引,并提出了更为严格的收入核查要求。


移民律师理查德•库兰德(Richard Kurland)称,要求提交加拿大税表是很严格的要求,因为信息共享将会带来很大的突破。在银行报告相关信息后,加国金融安全机构就可以和外国金融安全机构进行联系,而这可能意味着中国或美国的税收机构会加入联合行动,对全球收入的申报情况进行对比。
 
库兰德称,也就是说外国买家在加国申报的收入有可能导致他们在自己国家遭到税务审计。
 
CIBC表示,该行取消此前的海外收入贷款计划,实施更为严格的收入审核程序是因为监管机构的要求已经从合理的尽职调查升级为严格调查,这意味着需要实施更为严格的要求。CIBC同时表示,该行一直对外国买家的收入进行查核,并遵照监管机构的指引行事。CIBC在一份声明中称,该行会继续接受和查核海外收入,并遵守B20尽职调查要求。该行在专注于满足客户要求的同时,会坚持进行严格的尽职调查。

其他银行有可能跟进
《环邮》问询的所有银行,包括CIBC、加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)和多伦多道明银行(Toronto Dominion Bank)都表示自己一直在进行尽职调查,以查核所有申请人的收入和资产,确保他们符合监管机构的要求。
 
加拿大皇家银行在一份声明中称,该行要求非居民申请人证明自己或家人有意在加国购买的物业中居住。居住在相关物业中的人士必需提供他们获准居住在加国的证明,比如学生许可证。
 
近年来,加国一些银行向外国买家提供特别贷款项目的做法一直饱受争议,尤其是加国公民在贷款时需要提供收入证明,而非居民买家却不需要提供相关证明。
按揭经纪人Monique Cornish表示,在实施新规后,CIBC将成为对非居民买家申请人进行最严格审查的银行之一。
 
Cornish表示,在按揭行业内众所周知CIBC的按揭贷款组合中非居民和新移民借贷者占到很大比例。因此据他猜测联邦政府实施的房贷新指引也会给该行带来一些压力,因为新指引使得非居民买家申请人更加难以获得房贷,从而有可能降低非居民和新移民借贷者在CIBC按揭贷款组合中的占比。
 
Cornish称,在按揭行业中众所周知的另一件事,就是有许多非居民或在加国刚刚拥有永久居民身份的人都在只提供很少证明或是根本没有提供收入证明以证明自身还款能力的情况下获得了房贷。在这些没有足够收入或根本没有收入支持还款的借贷者中,最典型的例子就是在大温哥华地区的大学或专上学院就读的学生。因此,最近实施的一些收紧措施可能也会对这些借贷者产生很大影响。

 
卑诗省加拿大按揭经纪人协会的按揭经纪人兼董事Reza Sabour表示,他已经听到业内有传闻说其他银行将会跟随CIBC的脚步,在未来几个月收紧贷款规则。
 
Sabour称,目前只有CIBC率先采取了行动,但卑诗省加拿大按揭经纪人协会认为其他银行也会跟随该行的步伐。以他的经验来看,一旦政府开始收紧相关政策,其他银行就会迅速跟进以免遭到审查。OSFI目前正在密切关注各银行的一举一动。
 
Sabour表示,面对来自OSFI的更大压力,以及有关外资流入加国房市的频繁媒体报道,加国各银行在过去几年里已经开始越来越严格地遵守海外买家贷款规则。

 
Sabour称,卑诗省加拿大按揭经纪人协会已经听到一些传言称,现在所有银行都在设法遵照OSFI的要求行事,他们都在积极主动地收紧海外买家贷款规则。
 
现状令人沮丧
目前,海外收入买家在加国主要是通过两个贷款项目获得房贷,其中一个是针对加国新移民,旨在帮助新拿到加拿大永久居民身份的人在抵加的头几年里能够能够拿到贷款买房。另一个贷款项目是针对非居民,也就是不居住在加国的人。
 
Sabour称,非居民房贷一直是炙手可热的贷款项目,但该项目也常常被一些加国人士认为是在实行双重标准。

 
目前,虽然卑诗省有很多海外买家所购的房屋可能都已经出租,但还有许多这样的房屋显然是被空置,而这亦导致温哥华的房屋空置率接近零,并且出现住房负担危机。
 
Sabour称,很显然,温哥华已经因此出现了问题,有些人顺利获得了所需的贷款,这已经带来了大麻烦,省府开始关注这个问题令人感到高兴,对于当地居民来说,任何旨在解决这一问题的举措都是巨大的胜利。而这些新举措有望在当地产生足够的影响,从而促使人们改变做法。
 
Sabour称,他的一些本地收入客户因为通不过压力测试而无法获批贷款。但在过去许多年里,他也看到许多并不居住在加国,但却想在低陆平原购买房产以作投资的非居民顺利获批贷款,因为他们无需接受严格的压力测试,并且有能力支付大笔购房首付款。非居民获批房贷的资格标准是可以支付35%首付款,预付12个月房贷还款和物业税,同时各银行会对申请人的收入和负债情况进行不同程度的调查,有些银行的标准相当宽松。
 
在30年前移民加国的Sabour表示,作为一个按揭经纪人,现状令他感到很沮丧,因为他有很多客户是在当地纳税、在当地成长、就业、储蓄,并且拥有良好的信用记录,但他们却难以获得所需的贷款,例如他有两名从事专业工作的客户就因为无法通过新压力测试,而被银行拒之门外。Sabour称,他深知一些本地客户因此感到沮丧,因为房贷规则对他们造成很大影响,而那些在海外赚到很多钱的人却无需担心严格的压力测试。现在,当地一些居民不得不前往其他地区购买价格便宜的镇屋,这种情况的确令人感到沮丧。
 
联邦监管机构称,新规并不是针对海外买家或任何一家银行。OSFI的发言人福彻尔(Annik Faucher)称,OSFI不能披露涉及具体银行的交易。

 
福彻尔在一份声明中称,鉴于部分住房市场的家庭负债水平和脆弱性已经达到创纪录水平,OSFI进一步强调了金融机构谨慎放贷的重要性。
 
OSFI的新指引称,联邦规管的金融机构应该严格审核借贷者的收入,因为收入是评估还贷能力的关键因素,此外,收入证明还有助于发现和制止欺诈或欺骗行为。
 
但是,由于购买预售房屋通常都不需要预批房贷,因此这些新规可能并不会影响预售房屋市场。房地产律师Wes McMillan称,这是因为预售项目需要数年才能完工,期间买家可能想要转售楼花,因此他们只需要支付首付款即可。此外,因为贷款人的财务状况以及贷款规则随时都有可能发生改变,因此银行也不可能担保那么长时间的贷款。但McMillan同时也指出,更为严格的房贷新规可能会对过热的温哥华房市产生明显影响,而这也可能导致一些借贷者转向私人贷款公司或是将他们的资金投入其他市场。

 
 

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