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投资楼花赚钱 但投资公寓出租却入不敷出


 
大中报综合讯:根据环球邮报的报道,上周五公布的一项新研究报告指出,在多伦多购买新公寓的投资者发现越来越难以收取足够的租金来支付抵押贷款的成本,并且随着销售价格上涨,预计到2021年情况会更为严重。
 
2018年大多伦多房市与去年相比是冰火两重天:独立屋量价齐跌,但公寓市场因其价格较独立屋低廉则呈现出红火兴旺,不仅交易火爆,而且价格也在一直攀升。当初那些买楼花的业主们喜上眉梢,不知不觉中赚了大钱。
 
但CIBC银行与市场分析公司Urbanation共同做的这份报告显示,由于公寓售价上涨,买楼花的业主们赚了钱不假,但若他们将买来的公寓出租,拿到的租金却难以抵消房屋成本,包括按揭贷款以及公寓管理费等等,从现金流的意义上讲,实际上成了负资产。

 
根据这份报告,在这批业主中,有45%的人每月在收支相抵之后还要自掏腰包赔上$500;20%的人每月要赔$500-$1,000;34.5%的人更要赔上$1,000多元。
 
CIBC世界市场公司的副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)表示,公平地说,这些业主买下公寓之后显然赚了钱,主要是从他们买楼花到公寓建成的数年间,物业因涨价而增值。但是他们出租时却变成了负的现金流。他们的这笔投资是否划算,那就要看业主什么时候卖房了。
 
Urbanation的副主席希尔布兰(Shaun Hildebrand)更算了一笔账:在大多伦多地区,很多业主是在公寓市场火爆之前,也就是2011-2013年之间买的楼花,那时候平均每平方英尺的价格为$541,而到去年则涨至$817,涨幅高达51%!

 
假设这些业主首付20%,平均是$75,000左右,意味着这些投资者在过户之前实现了155%的回报。得益于最近两年的房价疯涨,这应该是历史上最高的回报率了!
 
假若买家在去年买的楼花于2021年完工,假设业主支付20%的首付且利率不变,那么这四年间的租金要涨17%,才足以支付按揭、管理费及维修等费用。但若利率按揭升高1%,那么租金涨幅要达到28%才可能做到收支相抵。若利率上升两个百分点,租金将不得不攀升39%。但实际情况是,由于未来时期大量公寓建成并投放市场,随着出租公寓单位增加,四年内租金升幅达到28%几乎都不太可能。
 
该报告估计,假设所有在2017年买房并且每月负债超过$500元的投资者决定出售其公寓,也只会给市场增加额外约1,400个单位,占去年新建公寓单位总数的9%,或占去年二手公寓销量的3.4%。

 
希尔布兰解释道,公寓市场变得火热,主要是两大因素催生的,一是供应紧缺,再是需求强劲,其实就是供求关系所致,但大多伦多的公寓市场不会一直持续红火。目前大多伦多在建公寓单位有60,000套,估计到2021年,每年都有20,000套新公寓单位完工并投放市场。
 
希尔布兰也告诫投资者,“未来几年投资公寓可能会变得更具挑战性。 实现正现金流会比过去更加艰难。”
 
根据多伦多星报的报道,这份报告还指出,在去年楼花购买者中,以投资为目的的占了近一半为48%。这些人的年龄介于40-60岁之间。一般都是收入稳定的中产阶级,可以自由支配自己的收入。投资公寓也也是他们未来退休储蓄的一个组成部分,或者是为子女今后的住房助一臂之力。
 
报告得数据显示,大部分投资者是本地移民,只有约10%的公寓投资者是海外买家。



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