投资楼花赚钱 但投资公寓出租却入不敷出

 

2018年大多伦多房市与去年相比是冰火两重天：独立屋量价齐跌，但公寓市场因其价格较独立屋低廉则呈现出红火兴旺，不仅交易火爆，而且价格也在一直攀升。当初那些买楼花的业主们喜上眉梢，不知不觉中赚了大钱。

 

但CIBC银行与市场分析公司Urbanation共同做的这份报告显示，由于公寓售价上涨，买楼花的业主们赚了钱不假，但若他们将买来的公寓出租，拿到的租金却难以抵消房屋成本，包括按揭贷款以及公寓管理费等等，从现金流的意义上讲，实际上成了负资产。

 

根据这份报告，在这批业主中，有45%的人每月在收支相抵之后还要自掏腰包赔上$500；20%的人每月要赔$500-$1,000；34.5%的人更要赔上$1,000多元。

 

CIBC世界市场公司的副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）表示，公平地说，这些业主买下公寓之后显然赚了钱，主要是从他们买楼花到公寓建成的数年间，物业因涨价而增值。但是他们出租时却变成了负的现金流。他们的这笔投资是否划算，那就要看业主什么时候卖房了。

 

Urbanation的副主席希尔布兰（Shaun Hildebrand）更算了一笔账：在大多伦多地区，很多业主是在公寓市场火爆之前，也就是2011-2013年之间买的楼花，那时候平均每平方英尺的价格为$541，而到去年则涨至$817，涨幅高达51%！

 

假设这些业主首付20%，平均是$75,000左右，意味着这些投资者在过户之前实现了155%的回报。得益于最近两年的房价疯涨，这应该是历史上最高的回报率了！

 

假若买家在去年买的楼花于2021年完工，假设业主支付20%的首付且利率不变，那么这四年间的租金要涨17%，才足以支付按揭、管理费及维修等费用。但若利率按揭升高1%，那么租金涨幅要达到28%才可能做到收支相抵。若利率上升两个百分点，租金将不得不攀升39%。但实际情况是，由于未来时期大量公寓建成并投放市场，随着出租公寓单位增加，四年内租金升幅达到28%几乎都不太可能。

 

该报告估计，假设所有在2017年买房并且每月负债超过$500元的投资者决定出售其公寓，也只会给市场增加额外约1,400个单位，占去年新建公寓单位总数的9%，或占去年二手公寓销量的3.4%。

 

希尔布兰解释道，公寓市场变得火热，主要是两大因素催生的，一是供应紧缺，再是需求强劲，其实就是供求关系所致，但大多伦多的公寓市场不会一直持续红火。目前大多伦多在建公寓单位有60,000套，估计到2021年，每年都有20,000套新公寓单位完工并投放市场。

 

希尔布兰也告诫投资者，“未来几年投资公寓可能会变得更具挑战性。 实现正现金流会比过去更加艰难。”

 

根据多伦多星报的报道，这份报告还指出，在去年楼花购买者中，以投资为目的的占了近一半为48%。这些人的年龄介于40-60岁之间。一般都是收入稳定的中产阶级，可以自由支配自己的收入。投资公寓也也是他们未来退休储蓄的一个组成部分，或者是为子女今后的住房助一臂之力。

 

报告得数据显示，大部分投资者是本地移民，只有约10%的公寓投资者是海外买家。