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用房屋作价贷款给加拿大后院埋了$2070亿的定时炸弹
Home truths: The financial product that turned into a $207-billion debt trap


 
《环球邮报》不久前发表的一篇文章称,帕梅拉•卡帕拉鲁(Pamela Capraru)所做的长期理财规划被其远超预算的家居装修计划彻底打乱了。
 
居住在多伦多Leslieville社区的卡帕拉鲁是一名自由撰稿人,她称这个家居装修计划将所有事情搞得一团糟。
 
由于所工作的杂志缩编,59岁的卡帕拉鲁在被裁数次后开始从事自雇职业,虽然加拿大央行自去年7月以来已经连续三次加息,但她现在尚能应对$7万元未偿的房屋净值信贷(home equity line of credit,简称HELOC)和浮动利率房贷,以及$4.1万元信用卡债务。
 
但是,卡帕拉鲁亦表示,如果利率继续急剧上升,她恐怕将会难以应对,到时候她可能会考虑卖掉现有的住房搬到一个小一点的社区居住。
 
随着加国的消费者债务水平不断飙升,像卡帕拉鲁这样的人都因为利率从历史低点开始回升而面临越来越大的还款压力,尤其是那些还有大笔 HELOC贷款尚未偿还的人。
 
《环邮》对加国各银行的财务报告进行的分析显示,仅2017年一年,加国六大银行客户的HELOC贷款额就比他们的还款额超出$144亿元,从而使得加国截至去年10月31日的HELOC贷款总额达到创纪录的$2070亿元,比前一年同期增长了7.5%。

 
加拿大金融消费管理局(FCAC)2017年发表的报告称,随着房价持续飙涨,人们通过个人房屋净值借贷的HELOC贷款已经成为加国人士的主要家庭信贷来源,目前HELOC贷款在所有非按揭消费者债务中的占比已经达到40%。相比之下,信用卡债务在所有非按揭消费者债务中的占比只有约15%。
 
当然,对于那些能够负担每月还息的人来说,使用HELOC贷款并不是问题。但是和固定利率贷款有所不同的是,一旦加拿大央行加息,HELOC贷款的成本也会水涨船高,这是因为大部分此类信贷的利率都是和银行的最优贷款利率直接挂钩。因此,如果利率迅速上升,将会有越来越多借贷者难逃冲击。
 
随着加拿大央行进入加息通道,总部位于多伦多的消费者债务咨询公司Credit Canada Debt Solutions的首席执行官劳伦•坎贝尔(Laurie Campbell)担心即便是小幅加息,也可能会对一些背负重债的借贷者造成巨大冲击。坎贝尔称,她担心随着按揭贷款潮再度兴起,那些最脆弱的借贷者在今春可能就会陷入困境。据坎贝尔称,目前其公司的一些客户打算出售自己的房屋偿还债务,但她担心他们在呈现降温的多伦多房市中难以如愿卖出高价。

 
未偿贷款额攀升

随着越来越多银行提供房屋净值信贷,同时消费者愈发热衷于利率低于信用卡并且借贷限额更高的贷款产品,HELOC贷款的使用量在21世纪初开始急剧增长。从贷款方的角度看,HELOC贷款实际上并没有风险,因为借贷者是拿房产作抵押。
 
据专门负责提高民众理财意识的加拿大金融消费者局估计,目前加国有80%的HELOC贷款是“可循环”贷款,也就是说随着借贷者偿还贷款,使得他们的房屋净值信用额度不断提升,他们的借贷限额也会自动提高。此外,再加上房价持续飙升,借贷者的HELOC贷款额可以连续增长多年而不会触及限额。
 
据加拿大金融消费者局称,在2000年至2010年间,加国的未偿贷款额平均每年上升20%,从$350亿元增至约$1860亿元。
 
加国六大银行的财务报告数据显示,在2009年经济衰退后借贷增速曾大幅放缓,但在2016年加国的未偿贷款额又增长3.1%,在2017年又继续增长了7.5%。在截至去年10月31日的两年时间里,加国人士背负的HELOC贷款债务增加了$100多亿元。

 
多伦多按揭经纪公司CanWise Financial的总裁詹姆士•莱尔德(James Laird)称,导致2017年HELOC贷款额激增的原因之一,可能是联邦政府在2016年底改革按揭贷款规则,禁止银行就他们的再融资按揭贷款投资组合向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)等按揭保险机构大规模投保。
 
虽然贷款再融资使得借贷者可以扩大现有房贷的规模,以从房屋中提取净值,但随着银行提高再融资贷款利率以应对按揭贷款新规,HELOC贷款已经成为更受消费者青睐的贷款产品。
 
此外,温哥华和多伦多的房价持续飙涨也加速了HELOC贷款的增长,因为房价上涨让加国人士迅速拥有更多房屋净值信用额度。由于温多两市房价居高不下,许多人因此背负了更多房贷,这也使得他们更有可能利用HELOC贷款维持日常生活开支。
 
据加拿大帝国商业银行的报告称,在该行2017年增加的客户未偿HELOC贷款中,有57%是来自大多伦多地区,另有14%是来自大温哥华地区。

 
莱尔德认为贷款机构大力宣传HELOC贷款的用途不只是局限于房屋装修和维修,也是促使HELOC贷款额激增的原因之一。许多人因此将HELOC贷款视为从事收入不固定的自雇职业时的良好现金来源,以及为小生意融资的好方法。与此同时,也有越来越多人使用HELOC贷款支付投资物业的首付,或是帮助自己的子女支付购房首付款。
 
莱尔德称,还有一些老年人将HELOC贷款作为反向按揭贷款的替代选择,这使得他们每个月都可以从房屋净值信贷中提取资金支付生活开支。未偿还的HELOC贷款最终会在借贷者的房屋出售后还清,而这种情况通常都是发生在借贷者去世后。
 
侵蚀个人财富

卑诗省Vernon市的居民帕特里夏•欧文(Patricia Irwin)差点因为HELOC贷款失去了自己的房子。
 
欧文称,HELOC贷款一开始帮了她大忙,因为她每个月可以根据需要借款弥补资金短缺,从而无需借贷大笔资金。但是由于她在过去几年里一直背负两笔HELOC贷款,沉重的还款压力压得她喘不过气。

 
62岁的欧文称,她随时都可能失去自己的房子,这让她感到非常担忧。为此,欧文向信用咨询机构求助,并制定了一份还款计划,打算在今年还清最后一笔非按揭债务。在整个还款过程中,欧文并未依赖信用贷款额度稳定收入或支付紧急开支,而是积攒储蓄以备不时之需。
 
随着HELOC贷款在加国走过近二十年发展历程,HELOC贷款激增带来的更广泛影响也变得越来越明显。
 
专家称,HELOC贷款使得房主可以借贷大量资金但却无需偿还本金,这导致许多借贷者长期背负债务。按照规定,加国人士可以借贷房屋净值65%的资金,并且每月只需还利息;如果借贷者制定了偿还房屋净值65%以上贷款本金的计划,则可以借贷高达房屋净值80%的资金。
 
和传统按揭贷款不同的是,传统按揭贷款可以迫使所有借贷者在退休前积累一定财富,而HELOC贷款却会侵蚀个人财富,最终导致借贷者在退休时背负沉重债务,而不是拥有大量房屋净值信用额度。

 
根据加国按揭行业协会加拿大按揭贷款专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)的数据显示,目前只有大约20%的加国房主拥有HELOC户头,但他们都倾向于使用HELOC贷款。加拿大按揭贷款专业人士协会在2016年发表的一份报告中估计,在拥有HELOC户头的加国家庭中,只有23%没有未偿HELOC贷款,有77%的家庭正在使用HELOC贷款。
 
据加拿大金融消费者局称,目前加国约有300万家庭拥有HELOC户头,平均负债额为$70,000元。据加拿大按揭贷款专业人士协会称,加国家庭平均背负按揭贷款金额为$19.2万元。
 
温哥华信用咨询协会(Canada's Credit Counseling Society)的首席执行官斯科特•汉纳(Scott Hannah)曾和许多难以抵制HELOC贷款诱惑的房主打过交道。
 
汉纳称,有了HELOC贷款,这些房主就可以过上他们一直梦想但实际上却负担不起的生活。因为当HELOC贷款的借贷者每月只需还利息时,他们每月的还款额就会很低,以至于一些人根本没有意识到自己是在超支消费,直至他们的借贷资金达到限额。比如,如果一个借贷者持有$10万元HELOC贷款,利率为5%,只需还利息的话,该名借贷者每月只需偿还$417元,而这会让其产生债务可控的错觉。

 
汉纳有一名客户是退休人士,他一直为自己没有背负按揭贷款而感到自豪,但是在汉纳进一步追问后,他表示自己持有$15万元HELOC贷款,于是汉纳告诉他,无论是按揭贷款还是HELOC贷款,那都是债务。
 
利率上涨加重还贷压力

在利息上涨对HELOC借贷者造成冲击的同时,许多加国人士也有可能在房贷续约时面对更高的利率。
 
温哥华的鲍尔温(Baldwin)夫妇有两份固定利率房贷即将续约,同时他们还借贷了大笔HELOC贷款用于帮助建造一栋新屋。
 
36岁的帕特里克•鲍尔温(Patrick Baldwin)是一名网络程序员,他的妻子莎拉(Sarah)是一名中学教师,鲍尔温夫妇一直在密切关注利率动向,因为他们在本月就要续约第一份房贷,在今年6月将会续约第二份房贷。在过去。鲍尔温夫妇的房贷利率曾低至2.29%,而现在他们正考虑将总额约为$120万元的房贷近3.2%的利率锁定三年。
 
帕特里克称,他和妻子在购房时得到了双方父母的大力资助,他们希望利率在未来三年里会有所下降,因为他的妻子已经怀孕,家庭开销也随之大增,这让他们感到压力很大。
 
据加拿大央行称,在从2017年7月31日开始的一年时间里,加国有47%的房贷需要续约,其中包括一些浮动利率房贷。据加拿大帝国商业银行估计,去年浮动利率房贷在按揭贷款市场的占比约为24%。

 
汉纳称,利率正在持续上升,有些人已经开始为此做准备,但还有些人却无动于衷,而对于一些人来说,这意味着他们必须缩减开支或是改变生活方式。
 
在今年3月初,《环邮》对1,521名读者进行了在线调查,询问他们的HELOC贷款和房贷情况。调查结果显示,有918名持有房贷的受访者将在明年续约,大多数受访者都担心利率继续上升。在要求受访者用1到5的数字形容他们的担心程度时,有58%的人选择了4或5。
 
经济学家预计加拿大央行在今年还会加息一到两次,从而会将房贷利率推高半个百分点。据加拿大国家银行称,对于选择五年期固定利率房贷的消费者来说,目前特许银行的利率都已高于3.5%,而在2013年时平均利率不到3%。
 
温哥华开发商Anthem Properties Group Ltd.的首席执行官埃里克•卡尔森(Eric Carlson)称,他一直关注利率,但他认为利率上涨的影响会比较温和,所以他对此并不是很担心。
 
卡尔森称,如果利率上升整整两到三个百分点,那他真的会很担心,但是利率慢慢上行,每次只上升25个基点人们还是可以调整适应的。

 
加拿大帝国商业银行副首席经济师本杰明•泰尔(Benjamin Tal)称,在利率进一步上升之前,消费者就已经开始采取措施保护自己,比如你会看到选择固定利率房贷的消费者增加,选择浮动利率房贷的消费者减少。
 
但是,泰尔亦认为更为严格的新房贷压力测试规则将会迫使一些被特许银行拒之门外的消费者转向信用社或其他贷款机构借贷利率更高的贷款,而这会加剧利率上行压力。现在这种情况已经开始出现。
 
政府打压房价

在过去十年里,联邦政府进行了多次政策调整,以遏制HELOC贷款增长过快带来来的系统性风险。比如在2011年,联邦政府就禁止银行购买大宗投资组合保险以支持HELOC贷款。在2012年,监管机构又将个人可借贷的HELOC贷款限额降至房屋净值的65%。这两项新规似乎都有助于减缓HELOC贷款增速,但是随着房价持续飙涨,使得房主拥有更多房屋净值信用额度,新规的影响也变得微乎其微。
 
加拿大金融消费者局副专员布里奇特•古拉特(Brigitte Goulard)认为遏制HELOC贷款增长的方法之一,就是让消费者更多地了解HELOC贷款的运作方式,从而能够更加清楚的认识这种贷款的风险。加拿大金融消费者局打算就此对消费者进行调查,并希望和银行合作提高消费者对HELOC贷款的了解。

 
如果加国房市出现大幅修正,导致多伦多等主要地区房市出现房价暴跌,高额贷款债务的最大风险就有可能出现。因为房价大跌不仅会导致房贷“溺水”(即房屋贷额高于房屋市值),还有可能促使HELOC借贷者竞相偿还本金或出售房屋还债。
 
古拉特称,消费者应该制定一个还款策略,目前绝大多数人在出售房屋之前并不打算清还他们的HELOC贷款,但是如果在他们售房前房价出现下跌,那他们仍会面临风险。
 
加拿大金融消费者局研究和政策官员查尔斯•杰布尼(Charles Gibney)称,在极端情况下,银行可以削减房屋净值信用额度或坚持要求未偿贷款超过65%上限的借贷者偿还本金。
 
虽然在房价出现下跌时,银行可以根据自己的判断对HELOC贷款进行调整,但杰布尼称,在这种情况下,贷款机构并不会急于催还贷款,或是将借贷者推向破产,因为他们最终仍将承受损失。
 
加拿大国家银行的经济学家Marc Pinsonneault认为随着多伦多和温哥华等大城市的房价增速放缓,HELOC贷款的增速可能也会减慢。比如联邦政府实施的房贷压力测试新规和卑诗省府最近推出的房地产新税制都有望导致房价增速放缓,从而也会减缓HELOC贷款的增长。

 
Pinsonneault称,外界普遍预期加国的房价不会永远持续上涨,因此在未来十年里新HELOC贷款的增长空间可能会随着时间的推移而缩减。
 
Pinsonneault同时称,如果利率急剧上升,也有可能促使许多人主动偿还部分HELOC贷款。
 
加国人士如何利用HELOC贷款

目前,有许多加国房主都将HELOC贷款用于各种用途,从而使得这种低息贷款成为从度假到股市投资等各种活动的主要融资渠道。
 
《环邮》在今年3月初对1,521名读者进行在线调查后发现,大部分HELOC借贷者现在都将HELOC贷款用于更多用途,而不仅仅只是用它们进行家居装修。
 
在调查中,有32%持有HELOC贷款的受访者表示已将贷款用于房屋装修或维修,但同时也有许多人表示是将HELOC贷款用于个人开支、债务合并、购买汽车、进行退休投资或帮小生意融资。
 
此外,有62%的受访者表示自己持有HELOC贷款,在HELOC贷款持有者中有65%的人表示目前仍有未偿贷款。
 
调查还发现,在有未偿贷款的HELOC持有者中,有23%的人表示这些贷款是用于支付账单、度假和教育费用等生活开支。有7%的人表示这些贷款是用于购买汽车,有16%的人表示这些贷款是用于清还或合并其他债务,其中包括通常利率都很高的信用卡债务。

 
债务顾问表示,他们最担心那些使用HELOC贷款支付日常生活开支的人,因为他们是在背债支付自己负担不起的费用。
 
Credit Canada Debt Solutions的坎贝尔曾经看到客户使用HELOC贷款清还$30,000至$50,000元信用卡债务,但他们在还清债务不久后,便又开始使用信用卡大买特买。
 
坎贝尔认为这些人是在利用HELOC贷款维持他们根本负担不起的生活方式,因为他们使用HELOC贷款支付日常生活开支,这会导致他们认为自己很有钱,从而会在外面大吃大喝或大手大脚花钱,但实际上他们并没有钱。
 
《环邮》的调查还发现,有13%有未偿贷款的HELOC持有者称这些贷款是用于融资以购买另一套房产,比如度假屋。还有18%有未偿贷款的HELOC持有者则称这些贷款是用于其他投资目的。
 
此外,还有5%的受访者将HELOC贷款作为偿还主要房贷的替代借款来源,另有2%的受访者表示HELOC贷款是用于支付其业务开支。
 
调查还发现,在有未偿贷款的HELOC持有者中,有55%的人表示未偿贷款额在过去一年有所增加,有39%的人表示在过去一年里只还了利息。
 
据受访者称,他们未偿HELOC贷款的中位数为$60,000元。

 
多伦多按揭经纪公司CanWise Financial的总裁莱尔德称,最令人担忧的趋势就是有越来越多人使用HELOC贷款购物,而这会导致他们长期负债。
 
莱尔德称,许多HELOC贷款被浪费在不明智的投资上令人担忧,全国上下都应该关注这个问题。
 
莱尔德同时指出,目前HELOC贷款的使用无需经过银行批准,因此借贷者可以随心所欲地支配这些贷款。
 
 

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