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房地产专家警告:房市暴跌可能导致加国再陷经济衰退
Real estate bears warn a housing slump could cause next recession in Canada


 
《环球邮报》4月18日报道说,在经历一年的动荡不安后,多伦多地区房市在今春开始呈现反弹迹象。从这种情况来看,旨在为房市降温的房贷新规和政府新政都已经达到预期效果,多伦多房价在最近再度呈现上涨标志着新的上升趋势已经开始。
 
但是,金融街的一些专家警告称加国还有可能出现更阴暗的场景,那就是螺旋式下滑不仅会危害加国房市,还会影响加国整体经济。
 
Richardson GMP Ltd.公司的投资组合经理Chris Kerlow一直在观察可能会推进或拖累其团队基金所持股票的经济顺风和逆风。
 
Kerlow在一份名为《地基裂缝正在扩大》(Cracks in the Foundation are Widening)的研究报告中称,长期以来该公司一直认为加国的房地产部门以及银行可能会在下一次经济衰退期间陷入真正的困境。

 
但Kerlow在接受电话采访时补充道,现在该公司的看法已经发生转变,认为房市可能会引发下一次经济衰退。
 
目前,多伦多和温哥华等地区房市的风险仍在不断上升,这是因为加国房地产市场在2009年全球金融危机中几乎毫发无损,之后又有大量外资涌入,从而导致一些城市的房价升至令人目眩的高度。
 
Kerlow称,在2009年全球金融危机中全世界几乎所有的资产都出现贬值,只有加国的房产例外。
 
Kerlow一直在关注为众多加国房主提供房贷的五大银行。目前,其团队的旗舰基金Redwood Core Income Equity Fund正在减持加拿大银行股票。Kerlow认为已经有迹象表明现在是时候进一步降低基金对加拿大五大银行的风险敞口了。

 
Kerlow警告称,在加拿大五大银行提供的贷款中大约有一半是房贷,而在这些房贷中约有70%是集中在多伦多和温哥华地区。
 
上周,加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)报告称,加国今年3月的房屋销售量较2月上升了1.3%。与创纪录的去年3月相比,加国今年3月的房屋销售量暴跌了22.7%。与此同时,今年3月的全国平均房价也比去年同期下降了10.4%。
 
加拿大房地产协会的首席经济学家Gregory Klump解释称,这是因为最近生效的房贷新规推动低价房需求量增加,同时导致合资格的高价房买家数量减少。
 
Capital Economics的首席北美经济学家Paul Ashworth表示,看好加国房地产市场的人可能会认为房市目前正在经历因为房贷规则收紧而导致的短期下滑,随着春季到来房价也会出现反弹。

 
Ashworth称,轶事资料表明这种看法有一定合理性,但是,由于一些潜在买家会因为害怕多花冤枉钱并因此招致损失而望而却步,房市低迷往往会变成自我延续的状态。许多潜在买家会想,等上几个月房价可能就会触底,现在根本没必要承担风险,而这也意味着房价将会进一步下跌。
 
Ashworth同时也指出,多伦多新上市房屋数量相对较少将会遏制部分下行压力。
 
但是,Ashworth亦警告称,即便房价没有出现下跌,长达十年的房市繁荣平和落幕也会拖累经济增长,而不是进一步促进经济。
 
Richardson GMP公司的Kerlow称,加拿大房地产协会公布的最新数据没有他想象的那么可怕,这些数据并没有在全国引发恐慌。
 
但是,除了房贷新规导致的市场变化,Kerlow还担心未来的利率上升。加国的定期房贷利率是跟随债券市场收益率的变化步伐,而Kerlow已经看到北美通货膨胀的苗头。

 
如果美国经济继续保持强劲增长,就有可能进一步推高利率,即便加国房市将会进一步走软。
 
Kerlow指出,目前加拿大央行五年期债券的收益率为2.17%,大约是去年同期的两倍,因此其团队的投资组合已经做好利率进一步上升的准备。
 
Kerlow还担心如果利率进一步上升,一些背负巨额房贷及其他贷款的房主可能会无力偿债。Kerlow称,虽然房价最高的地区房市出现房价暴跌的风险最大,但利率上升和房价下跌带来的恐慌很快就会消除在房价持续上涨期间促使人们过度消费的“财富效应”。
 
Kerlow称,无论你住在加国哪里,只要看到房贷利率上升和房价下跌,那就不是好事。
 
Kerlow还称,如果开发商不愿再建造更多房屋,由此导致的房市长期低迷也会对加国的经济造成影响,Kerlow强调称,目前建筑业就业岗位占到加国劳动力市场的7.8%。

 
在房市低迷时期,房地产经纪的佣金也会减少,从而将会导致政府的土地转让税收入下降。如果新屋购买数量下降,那炒房量和装修业务量也会随之减少。
 
尽管近期在多伦多有许多新公寓塔楼建成或正在建设中,但Kerlow并不是很关心公寓市场,因为有很多人都想住在市中心,因此这些公寓总会有人买。
 
Kerlow认为安省南部大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)的房价下跌风险也比较大,因为有很多人只要能够负担得起,就会搬到靠近多伦多的地区居住,从而推高了该地区的房价。
 
Kerlow称,目前他还没有看到卖空者(押注资产价格会继续上涨的人)抛售房产的迹象,但是一旦他们感觉情况不妙,可能就会立即采取行动。
 
Kerlow指出,在美国,许多对冲基金经理押注美国房市导致房市问题进一步恶化。
 
但是,尽管有可能出现更阴暗的场景,Kerlow仍在拭目以待多伦多房市在今年春末和夏初将会如何发展,在去年年初几个月,多伦多房市曾迎来开门红,当时的房屋销售量和房价都远远高于今年同期。

 

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