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近期房贷利率飙升带来的恶果将超出你的想象
Why the recent bump in mortgage rates will be more painful than you think


 
《环球邮报》5月3日发表的一篇文章称,在多伦多道明银行将其牌告五年期固定房贷利率上调45个基点后,加国房贷利率在本周呈现飙升。这种激进做法无疑会令许多房主深感不安,因为他们不知道自己是否还能承受更高的利率。
 
在道明银行大幅提升房贷利率后,加国其他大银行也纷纷上调各自的房贷利率,但幅度相对较小,这也使得加国人士在下周势必会面对更为艰巨的房贷压力测试。蒙特利尔银行在本周四将其五年期固定房贷利率上调了5个基点,因此下周的贷款资格利率(Mortgage Qualifying Rate)很可能升至5.34%。但是,最终结果将会如何,还要取决于丰业银行的行动,这也是迄今尚未宣布调整房贷利率的最后一家大银行。目前,加国的贷款资格利率为5.14%。

 
一般来说,作为基准的五年期固定房贷利率上调20个基点,就意味着住房购买力下降1.5%。
 
尽管银行上调房贷利率的新闻不时见诸报端,但实际上在过去10天里人们支付 的固定利率只上升了10个基点。那么,近期房贷利率上调带来的影响究竟有多大呢?
 
实际上,本周利率变化带来的真正影响并不是导致贷款成本明显上升,而是贷款人随后将会切身体验的不愉快后果。
 
背景情况

目前,加国房价已经开始呈现下滑,更为严格的房贷新规已经生效,利率开始上升,债务水平仍然处于纪录高位。

 
在这样的背景下,你最好相信今后每一次房贷利率上调都会大踏步进行,我们也将会看到相同的反应,那就是人们担心利率上调会打乱他们的预算,或是引发房市崩溃。
 
接下来,我们可以拭目以待,因为本周的利率上调并不会对房市造成巨大冲击。到目前为止,加国普通银行的五年期固定房贷利率只上调了25个基点,而这种情况仅在现在的千禧年就已经发生了21次。实际上,在加国市场利率上升的同时,浮动利率在持续下降。
 
真正的伤害是什么

一个有趣的现象是,在道明银行于上周将其牌告五年期固定房贷利率上调45个基点后,并没有以如此大的幅度调升任何实际利率。实际上这意味着该行只有牌告利率出现上升。

 
虽然外行可能会认为这是好事,但这却意味着那些提前还贷的新固定利率房贷贷款者需要支付的利率差额(IRD)费(也就是罚款)可能会出现大幅上涨。这是因为大银行的罚款是和其牌告利率挂钩,而牌告利率升高会导致贷款人实际支付的利率和其申请贷款以及提前还贷时的挂钩利率之间的差距加大。
 
道明银行将五年期固定房贷利率上调45个基点,可能会导致提前还贷者支付高达$1,700元的罚款。具体罚款金额则是取决于贷款人实际支付的利率。目前,加国人士的平均房贷金额约为$20万元。
 
对房贷续约者的影响

在联邦财政部赋予银行更多权限后,加国六大银行现在已经有权确定用于审核加国逾五分之四住房贷款的贷款人资格的最低利率,也就是贷款资格利率。

 
加国政府一直是使用一个复杂的公式确定贷款资格利率。比如,政府并不只是要你证明自己有能力承受比谈判利率高出2个百分点的利率,还会要你证明你有能力按照贷款资格利率还贷。贷款资格利率是基于加国六大银行牌告五年期固定房贷利率平均值得出的。
 
这种做法也使得加国大银行能够对贷款申请者进行更为严格的资格审核。由此导致的结果是,有逾十分之一房贷续约者难以通过压力测试和转换贷款机构以获得更优惠的利率。
 
对新贷款人的影响

即便是提供较低利率的高竞争力贷款机构,比如信用社或按揭贷款融资公司,在大多数情况下也会使用加国大银行设定的贷款资格利率去审核贷款申请人的资格。
 
而那些想要通过低利率和银行竞争客户的贷款机构,也会因此受到影响。由此导致的结果是,不仅贷款人获批的贷款金额会低于他们可承受的贷款额,他们还需要支付更多利息。
 
 
 
 

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