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多伦多房市是如何让有些人吐血的
How to lose big money in Toronto real estate


 
Moneysense网站5月4日发表的文章称,能拥有位于多伦多市内的一栋房屋是许多多市居民所梦寐以求的。这栋房屋坐落在一个庞大地块上自成一统,最近刚刚经过装修,安装了花岗岩台面,硬木地板和日光浴室。房屋的买家不愿透露全名,只自称叫约翰(John)。约翰表示自己原本打算将这栋房屋出租,即便租金收入不足以偿还房贷,他也无所谓。在2017年年初时,多伦多的房价一飞冲天,每月都在以两位数的增幅飙涨,因此这栋房屋一上市便很抢手,很多人都认为它还会继续升值。约翰称,这栋房屋上市没几天就被他纳入囊中,当时他的出价是近$190万元,比叫价高出约$36万元。孰料在这之后,多市房价便开始一路下跌。
 
身为房地产经纪的约翰原本认为自己的房贷没有问题,没想到银行却拒绝贷款给他。这是因为约翰最近刚成立了自己的房地产经纪公司,而银行在房市过热时会更谨慎对待自雇人士。约翰因此咨询了两位律师,均被告知如果他放弃交易,可能会吃官司。在万般无奈下,约翰只能从一个私人贷款公司借贷利率高达12%的高利贷。约翰知道自己根本还不起这笔高利贷,因此决定一获得所有权就将这栋房屋上市。

 
但让约翰没想到的是,另一个问题又迎面而来。在约翰的购房交易收尾时,安省政府推出了公平住房计划(Fair Housing Plan),其中包括对非居民购房者征收15%买家税。该计划导致多伦多房市迅速降温,房价随即出现暴跌。约翰投资的这栋房屋在挂牌27天后,才找到一个买家。最终,这栋房屋以比约翰五个月前的购房价低25%的价格成交,从而导致约翰损失数十万元。约翰称这都是因为自己太贪心,他不会再做这样的事情,虽然这一经历让他损失惨重,但他也将此次失败视为一次教训。事后他甚至还从亚马逊购买了一些有关房地产投资的书籍,以学习应该如何正确地进行房地产投资。
 
买家损失惨重

实际上,约翰并不是唯一遭遇这种不幸的人。在大多伦多地区房市历经长期繁荣突然跳水后,当地有数百名居民都深受影响。统计数据显示,大多伦多地区目前的房屋销售量已经比峰值暴跌32%,各地房价也下跌10%到逾30%不等。

 
相比之下,多伦多市区的情况要好得多,至少公寓价格仍在继续上涨。但是,在多市以南的地区,目前有许多房屋估价都低于成交价,并且贷款机构也开始拒绝为购房交易提供充足的资助,这亦导致不少买家难以筹措购房资金。但是,如果他们因此放弃购房交易,不仅有可能失去定金,可能还会吃官司。与此同时,一些卖家也在指望用卖房的钱购买新屋。
 
房地产公司Realosophy Realty发现,在2017年大多伦多地区有866宗售房交易未能成交,这些未售出的房屋在此后一年再次挂牌上市后都以低价成交。平均而言,这些房屋的售价下降了$14.02万元。与此同时,还有122套在同一年内购入又售出的房屋平均成交价也下降了$107,325元。获知大多伦多地区房价下跌是缘于过热房市在进行修正,而不是经济不景气造成,或许会给买家带来一些安慰。但是,由此导致的后果仍在渐渐浮现。无论是因为草率行事、判断错误还是没有选对时机,不少居民都因此损失了数千元定金,错失了获利机会甚至卷入官司。因此,有很多人都在去年猛然觉醒,这也是历经房市繁荣的一代人第一次有可能在多伦多房市中赔钱。

 
《麦克林杂志》(Maclean's Magazine)研究了发布房源信息的Bungol.ca网站提供的MLS(多重上市服务系统)数据,并查看了在2017年购入又售出的房屋的差价损失。一项粗略调查显示买家的情况各有不同,但激进或投机性购房至少起到了一定作用。比如在去年2月,一位房地产经纪和其商业伙伴以$210万元购买了位于安省Richmond Hill的一栋独立屋作为投资物业,到了去年11月时,他们以$170万元的价格将这栋独立屋出手,一下就损失了19%。此外,还有一名潜在房地产投资者在去年以$100万元的价格买下了位于Richmond Hill的另一栋房屋,并打算进行翻新,结果他因为在购房后的几个月内遭遇财务困难而不得不将这栋房屋挂牌上市,最终该房屋以低于其买价15%的价格售出。
 
还有一些买家在买房后又将房屋出售则并不是完全因为融资问题。比如一对夫妇去年4月中旬以$63万元的价格在惠特比购买了一套三居室住宅,该成交价比叫价高出$15万元。据房地产经纪称,这对夫妇购买这套房屋原本是想给女儿居住,但他们的女儿现在已经到大多伦多的另一个地区工作,因此这对夫妇决定直接将房屋出售而不是出租,虽然他们在购房三个月后便将这套房屋出手,但还是损失了$6.5万元。

 
去年3月底,位于多市东端的另一套房屋以高出叫价$7.5万元的价格成交。为了尽快完成交易,购房者先到私人按揭公司借了高利贷,并指望稍后进行再融资。不曾想到了去年6月,传统贷款机构进一步收紧了房贷规则,房价也随之大幅下跌。当时这栋房屋的买家已经入住新屋,但却一直无法获得利率较低的贷款。第二次出售该房屋的房产经纪杰波尔(Paul Jaypour)称,由于买家难以承担如此高昂的月供,因此唯一的选择就是尽快将房屋出手,最终该房屋以低于原买价18%的价格售出。
 
房产经纪白忙一场

杰波尔此前就已经碰到过这种事,并预期这种情况还会继续发生。他称,更糟糕的还在后面。今年1月,加国银行业监管机构要求买家接受更为严格的压力测试,从而导致贷款申请者更难获得房贷。杰波尔也因此担心那些在去年从私人按揭公司获得贷款的买家因为无法进行再融资,而不得不在来年将房屋低价出售。自今年1月以来,杰波尔已经碰到很多因为无法获得房贷而决定不购买任何房屋的首次购房者。杰波尔称,在过去两到三个月里,他一直在开车前往各地会见那些无法获得房贷的人,他已经不想再做这种事情。作为一位半退休状态的房产经纪,他更想将精力集中在建筑和整修重建业务上。

 
实际上,其他房产经纪去年的日子也不好过。比如约瑟夫(Ilan Joseph)在去年8月的同一天内就遭遇三笔购房交易接连告吹的情况。在其中一笔购房交易中,买家需要从其身在伊朗的家庭成员处获得额外资助才能完成交易,但这个过程冗长复杂并且问题丛生。在这三笔购房交易中,约瑟夫一分钱佣金都没拿到,他的年收入也因此受到很大影响。他称,交易告吹不仅会影响买家和卖家,还会导致房产经纪此前的所有努力都付诸东流。
 
卖家欲哭无泪

当然,在购房交易告吹后,买家和卖家承受的压力以及蒙受的金融损失要比房产经纪大得多。Lisa Mastrangelo现在只想做一件事情,那就是卖掉自己的房子。她称,这房子现在已经变成她最大的噩梦。Mastrangelo正在办理离婚手续,她决定出售自己位于安省奥沙瓦的房子,然后和两个未成年的女儿搬到一个小房子里居住。在2017年3月,Mastrangelo将自己的房子挂牌上市,不久便有一个买家报价$85万元,这比她的叫价高出整整$21万元,虽然这位买家只支付了很少的定金,但她当时也没有多想。接着,Mastrangelo便开始着手寻找新房子,并买下了位于Bowmanville附近的一栋房屋。由于她是在现有住房尚未成交的情况下购买新屋,因此必需借助一笔可观的过桥贷款。

 
可是,在Mastrangelo的卖房交易本应成交的那一天,她却得知买家碰到了融资问题,决定放弃这笔交易。当时Mastrangelo含着眼泪将这个消息告诉了两个女儿,这也让她们一时间不知道该何去何从。后来,Mastrangelo又找了一位房产经纪帮她将房屋再次挂牌上市,在等了很长一段时间后,才有一位买家报了价,但该报价比此前的报价低整整$25万元。因为别无选择,Mastrangelo只能接受这个报价,不曾想买家又开始指控她及其房产经纪没有如实披露这栋房屋的所有情况。最后,Mastrangelo的律师建议她终止协议,她接受了这一建议。买家随后诉诸法庭要回了$2.5万元定金。
 
两套房屋,一笔过桥贷款,一场官司以及不断上升的法律费用,这就是这笔卖房交易带给Mastrangelo的结果。Mastrangelo和两个女儿至少已经在这两套房屋之间搬迁了四次,并且到现在也不知道最后会住在哪里。不堪重负的Mastrangelo因此开始请假去看医生,有时候她在早晨连起床的力气都没有。



Mastrangelo称,她根本没有办法心平气和地去谈这件事情。与此同时,她也因为没有按时偿还过桥贷款而被银行起诉。此外,因为她此前还背负其他一些债务,债主也开始追着她要债。Mastrangelo原本打算在卖出原有住房后,将其中部分资金用于还债,但现在她正考虑申请个人破产,并将自己的房屋交给了银行,但她的律师反对她这样做。
 
之后,Mastrangelo又找了一位房产经纪将自己的房屋第三次挂牌上市,最终,这栋房屋在去年12月售出,但成交价比第一次销售价低了$28万元。与此同时,Mastrangelo打赢了针对她的官司,保住了定金,并且就$24万过桥贷款和银行达成了协议。但除此之外,她还必须支付$26.9万元房贷以及律师费用。
 
Mastrangelo称,她现在经济还不宽裕,但一家人已经开始恢复正常生活。目前,Mastrangelo已经将第一位买家告上法庭,以期能够拿回购房价的差额。

 
毁约买家法庭获胜机会渺茫

对于放弃交易的买家来说,在法庭上获胜的机会通常都很渺茫。多伦多Garfinkle Biderman LLP律师事务所的律师彼得斯(Monica Peters)称,在这种情况下,买家的确胜算不大,因为需要证明的事实很简单,那就是卖家已经做好准备,并且愿意完成交易,而买家却未能在截止日期前付款。彼得斯目前正涉及逾15宗此类案件,对此他通常都建议客户协商解决。虽然买家可能会因此失去定金,但法院裁决带来的后果往往要比这严重得多。彼得斯称,打官司所耗费的成本和时间代价非常高昂,因此这样做并不是理性的经济决策。
 
最近的一项法庭判决就充分显示了一些潜在买家在毁约后想要打赢官司有多难。在2017年4月,一对多伦多夫妇同意以$210万元的价格购买多市的一栋独立屋。在当年6月,他们通过电邮告知卖家自己正面临“金融危机”,因此无法继续完成交易。当时多伦多房市已经开始步入修正。最终,卖家以$165万元的价格将这栋房屋出售,并将这对毁约的夫妇告上了法庭。

 
在法庭上,这对夫妇的律师辩称在房屋买卖合同中这对夫妇的名字都有拼写错误,这不仅导致合同无效,亦表明存在某种形式的共谋。或许是为了支持自己的论点,这位律师还指称两名地产经纪合谋提高房屋售价。但是,法官并未采纳律师的说辞,他在裁决书中称这些论点“荒唐愚蠢”。最终,法官判决这对夫妇向卖家支付$277,744元,此外他们还必需放弃此前支付的$10万元定金,并负担$5,000元相关费用。
 
阴暗行为得以曝光

多伦多房市降温也让推高房价的阴暗行为得以曝光。彼得斯称,有些购房交易涉及虚构买家或假名买家,其目的就是隐瞒最终买家的真实身份。这样一来,即便交易失败,真正的买家仍然可以在房市里进行投机交易而不用担心后果。而通过法庭追究非居民买家的责任也并非易事。彼得斯称,他曾碰到过一些案例,其中所涉的买家虽然真实存在,但却已经回到中国,有时候他甚至要花五千到一万美元去追踪买家的下落。

 
其他一些案例则涉及房产经纪使用可疑甚至欺诈手段去挽救陷入困境的交易。比如多伦多房产经纪阿马多尔(Veronica Amador)就因此摊上两起官司。其中一起官司是源于阿马多尔在去年一宗价值$225万元的房屋交易中同时代表买家和卖家。结果买家无法完成交易,卖家威胁称要诉诸法庭,因为他们已经购买了一栋新屋,等着卖房款去完成自己的购房交易。据法庭文件称,在此期间阿马多尔涉嫌伪造文件,将这宗房屋交易的截止日期延长了五个月。阿马多尔尚未提交辩护声明。
 
在另一宗房屋买卖交易中,法庭文件称阿马多尔涉嫌在加入一个投资者集团的同一天施压买家购买多伦多的一套房屋。但是买家后来改变了主意,并指称阿马多尔哄骗他提出$195万元的报价。卖家亦称阿马多尔在其不知情的情况下改变了定金条款,将定金金额从$10万元降至$5,000元,并以自己的名义支付了定金。最终,这宗房屋买卖交易未能成交。阿马多尔在一份辩护声明中称,卖家知道她改变定金条款,并否认自己有任何不当行为。后来,这栋房屋在去年由其他房产经纪再次挂牌上市,成交价比前一位买家的报价低了$76万元。阿马多尔称,因为案件还在审理中,她的律师建议她不要在此时发表评论。

 
虽然上述这些房屋买卖交易都不是常规交易,但仍然可以提醒人们当包括买家、卖家、房产经纪以及律师在内的所有人都陷入疯狂的房市时会发生什么。回顾往事,从中得出的教训显而易见。买家以高出叫价数十万元的价格盲目买入,尤其是在没有任何附加条件的情况下会导致自己身陷财务困境。卖家应该要求买家支付金额更高的定金,以防止买家轻易毁约。而房产经纪和律师则应该对客户进行尽职调查,以确保他们依规行事。至于Mastrangelo,她虽然很喜欢自己的新家,但仍表示此次经历已经改变了她,让她行事更加谨慎。

 
 
 

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