房贷保险需求下降 CMHC调整业务重点

 

《环球邮报》7月9日报道说，联邦政府下属的房贷保险机构正在调整业务重点，以适应联邦政府收紧房贷规则导致其核心保险产品需求持续下降的新趋势。

 

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，简称CMHC）专门负责为首付不到20%的购房者提供房贷保险，目前，该机构正将业务重点转向为公寓建筑和社会住房管理项目提供保险，以抵消房贷保险业务不断缩减的影响。

 

在金融危机导致房市风险水平上升后，CMHC在住宅领域面临的风险敞口也随之增大，而这些改变就是为了减小风险敞口。近年来，一系列政策变化已经导致CMHC的住房贷款保险业务减少，并促使该机构将关注重点转向政府作为优先事务的社会住房项目。

 

CMHC的首席商务官鲍尔斯（Romy Bowers）称，CMHC的确在进行改变，这也是非常重要的发展步骤，但实际上该机构一直都在顺应时势不断发展。

 

联邦政府自2011年以来实施了许多房市新政，其中在2016年推出的两项政策尤为明显地导致CMHC的房贷保险需求大幅减少。在这两项政策中，一项导致银行购买大宗投资组合保险的成本大大提高。另一项则要求所有寻求房贷保险的个人接受更为严格的压力测试，以证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平时仍有偿贷能力。

 

在这些新政实施后，在2016年至2017年的一年时间里，CMHC出售给银行的大宗投资组合保险金额下降了近80%，从$241亿元降至$52亿元，与此同时，房主投保的房贷保险金额也下降了23%，从$386亿元降至$296亿元。

 

从更广泛的层面说，在2013年至2017年间，CMHC的年度保险销售总额下降了逾40%，从$915亿元降至$536亿元，即便在此期间房屋销售一直很红火。

 

与此同时，CMHC的有效保险总金额也在持续下降，截至2017年底的有效保险总金额为$4800亿元，比2011年的峰值水平下降了15%。

 

鲍尔斯称，由于需求放缓，从事住房贷款保险和投资组合保险业务的业务员们正在将重点转向其他仍在继续扩张的业务领域。

 

在这其中有一项业务领域就是为购买或建造拥有五个或更多单位的公寓建筑的人士提供房贷保险。为了在供不应求的房市中鼓励更多人提供出租屋，CMHC已经针对多单元建筑提供了更具吸引力的保险价格，这也使得银行更愿意以更优惠利率提供贷款。

 

鲍尔斯称，CMHC是作为商业企业运作这些业务，因此必须确保定价有足够吸引力，CMHC必须维持合理的定价水平，但在配合某些公共政策提供折扣价格时也具有一定的灵活性。

 

CMHC加大关注的另一个业务领域是全国房屋政策计划(NHS)，这项为期十年的计划于2017年启动，旨在增加社会住房项目的拨款。该计划将为包括老年人、原住民、退伍老兵和有心理健康问题的人士在内的弱势群体提供多达10万套新住房。

 

CMHC此前已经在管理加拿大社会住房项目的资金，随着新的NHS项目资金注入，CMHC扮演的角色也会变得更加重要。按照联邦政府的计划，为期10年的NHS拨款总额将达到$400亿元。

 

即便房主保险金额持续下降，CMHC 2017年的总收入仍然攀升了33%，达到$61.5亿元，在这其中有近半收入（$32亿元）都是来自NHS拨款。

 

与此同时，CMHC也将业务重点转向联邦政府在2016年推出的新全国住房共同投资基金（Rental Construction Financing Initiative）。在过去四年里，该基金向新公寓物业的建造者提供了$37.5亿元建设贷款，其目标是开发建设1.4万个公寓单位。

 

CMHC创建于1946年，最初旨在帮助二战的退伍老兵购买房屋。但是随着时间流逝，这个国有公司已经发展为加拿大规模最大的金融机构之一。CMHC从1954年开始提供房贷保险，以保护银行远离违约风险，但在过去几十年时间里，CMHC也承担了其他一些角色，包括在上世纪60和70年代开发和出租低收入住房。

 

但是，随着联邦政府在2008年和2009年金融危机期间采取措施帮助稳定加拿大的银行系统，CMHC在过去十年里一直将房贷保险作为特别关注的重点。

 

在2008年至2009年的两年时间里，CMHC从银行购买了$690亿元投保房贷，并允许银行大幅增加大宗投资组合保险的使用，以保护他们的未投保房贷投资组合，从而可以让加拿大的银行系统变得更加稳定。

 

但是，CMHC在房贷市场面临的风险敞口也因此大大增加，截至2011年底时，CMHC的有效保险总金额已经升至$5670元，比2007年金融危机爆发前的$3450亿元激增了64%，这也导致CMHC逼近其$6000亿元的最高保险金额门槛。

 

到了2011年时，CMHC向银行提供的大宗投资组合保险金额也翻了逾一倍，从2007年的$1030亿元增至2011年的$2430亿元，这意味着在金融危机期间仅是这一项保险产品就占到CMHC保险额增幅的近三分之二。

 

由此导致的结果是，联邦政府在承担更大风险的情况下继续支持加拿大房市，不仅担保传统的投保房贷，还为CMHC的投资组合保险涵盖的大量无保险房贷提供担保。

 

随着金融危机消退，联邦政府又推出了一系列房市新政，以期能够藉此遏制消费者越来越冒险的借贷行为，同时为加国部分地区的房市降温。

 

鲍尔斯称，CMHC的目的不是让房市震动，而是以可控的方式进行调整，人们已经认识到CMHC发挥了自己的作用，但现在其必须进行自我调整。