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加国华人地产开发商项目流产,诉讼缠身


 
根据多伦多星报9月27日本周四的报道,多伦多35岁的华裔地产开发商刘通几年前推出的两个公寓项目都很快售罄,却一直没动土兴建。目前面临与购房者、合作方、投资方、市政府的多达14起诉讼。
 
刘通是龙脉投资集团(LeMine Investment Group)老板。他在2014年推出的公寓项目The Academy,创下21天内售罄339个单元的纪录,“成为2014年大多伦多地区开发市场的传奇”。
 
多伦多星报通过查阅法院文件及采访相关人士发现,刘通多年来开发的2个公寓项目一直没动土。他至少已卷入十几宗诉讼案,其中的指控包括虚假陈述、欠投资者数百万加元并且不支付账单等。
 
刘通在中国湖南省长大,18岁时首次来到加拿大,在汉密尔顿的一所私立寄宿学校读完高中最后一年。在多伦多大学士嘉堡分校获得了本科学位后,他开设了一家小型移民咨询公司。当一位中国客户向他询问加拿大的发展机会时,他意识到将中国投资者与加拿大房地产项目联系起来可能是个机会。于是他在2011年创立了龙脉。
 
初创公司 资金不足

刘通的龙脉投资集团是通过利用中国投资者的钱来开发加拿大的房地产项目。
 
2014年1月,刘通花190万元在士嘉堡3070 Ellesmere Rd.买了一块地,计划建一栋26层的公寓楼The Academy,楼花很快售罄。刘通获得了加拿大中国商会“房地产开发和国际商务年度人物”奖。

 
在《中国日报》2015年4月28日刊登的一篇文章中,刘通被描述为“创建了中国资本国际化平台,成为行业的佼佼者”。
 
星报调查了法庭记录,根据信息自由法获得相关文件,并采访了20多个与刘及其公司有关的人员(前雇员,合伙人和顾问以及与LeMine公司合作的行业高管)。其中许多人只愿在不透露姓名的情况下发声,因为他们担心刘会提起诉讼。
 
“他的想法很好,他的经验和后续行动却并非如此,”建筑师科曼(Clifford Korman)说,刘先生称他为导师。
 
“如果能把钱拿回来,我会很高兴翻篇,”Central Park Ajax项目的购买者之一Ayesha Karatella说道。
 
尽管资金不足,刘通在2014年9月开始追求另一个位于Ajax的Central Park Ajax开发项目。2015年秋天,他为Ajax镇长帕里希(Steve Parish)和其他3名政府官员安排了为期2周的中国之行,镇政府负责机票和签证开支,龙脉集团负责其它费用。
 
这栋10层高的综合性建筑于2015年12月获批,并被要求在2017年7月15日前开始施工。

 
Ajax在政府网站上为这个项目做宣传,在政府物业上为其做广告,甚至有政府官员出现在龙脉集团的宣传视频中。政府的行为误导了一些买家,使他们相信这个项目没问题。这个开发项目的楼花,也是很快就售罄。
 
为填补资金不足 试图改变建筑结构 

楼花售罄几周后,刘通要求镇政府同意把楼层增高到15层。镇长帕里斯在一封内部电子邮件中告诉政府职员,他不支持增加楼高,因为售罄楼花后增加楼高,对买家不公平,违反协议,还可能导致政治问题。
 
作为刘通两个公寓项目的建筑设计师,科曼表示,他相信刘通2次都是低于成本抛售楼花,都是没有足够资金来完成项目。
 
没收到付款的商家开始对相关物业要求置留权。镇政府官员越来越担心,2016年9月,该镇的律师给龙脉集团写了一封严厉的信,说公司对留置权申请的回应太慢。
 
在施工截止日期前不到9个月,龙脉集团试图修改项目,从10层增加到12层,地下停车场从2层增加到3层。镇政府在法庭文件中说,他们认为龙脉集团提交的申请材料不完整,缺少关键要素。
 
镇政府行政主管在2017年的前4个月2次给刘通写信,要求召开紧急会议,并提出了一连串龙脉集团待解决的问题:仍未修复销售中心、不理会相关的电子邮件、留置权没被清除、新置留权在增加、未获得建公寓的融资。
 
代表买家的地产经纪开始联系镇政府,询问该项目是否能建成。一些购买者开始要求退还他们已付的定金。

 
2017年7月15日的最后施工限期过后,镇政府正式通知龙脉集团,打算按合约条款,把相关的政府土地买回来。90天的回购土地宽限期过后,镇政府把宽限期推延到12月8日。
 
龙脉集团一直没行动。2018年1月11日,镇政府公布回购土地的计划,并正式终止与龙脉集团的合作关系。
 
今年3月,刘通以3亿元起诉Ajax镇政府,指其“非法终止土地开发合同”。案件已启动正在等法官裁决。
 
刘通不只在房地产开发遇到问题,2014年,龙脉集团获得7年出口10亿加元芥花籽油去中国的贸易协议流产。刘通的解释是,加拿大政府没能从中国获得所需的进口证书。
 
龙脉集团对渥太华私人铁路项目的投资没能实现。渥太华铁路项目负责人表示,在审查龙脉集团后,他们拒绝了与该集团的合作。
 
急于求成 诉讼不断

刘通在商业开发上的急于求成不但没带来成功,还招致了很多官司。
 
在法院文件中,赵小东(音译,Xiangdon Zhao)说,他给The Academy项目投资了200万元,尚未收到任何承诺的股息。刘通在辩护中称,这项目还没结束,没到付股息的时候。
 
不过,一组投资者针对The Academy项目告刘通违反合同,不能说明资金去处,也不退还他们的定金。在刘没有提交辩护声明后,法院已于5月份判决,原告可获541,275元补偿。
 
今年初,投资者Valbonne-Canada赢了一个超过210万加元的个案。此案涉及一个在Thornhill的镇屋开发项目,该项目没建成也没预售。刘通被告“偷窃”了这项目的资金后将之出售,并清空了该项目的投资者银行账户。

 
在这项裁决中,法官Thomas J. McEwen认为刘通“自我交易(self-dealing)”及“恶意行事(acted in bad faith)”。
 
不过,刘通说,他正在与原告商谈和解协议。
 
在另一宗个案中,刘通和他的妻子都成了被告,Toronto Capital Corp.及其他债权人正在寻求拍卖刘家位于Willowdale的房子,因为这房子与Ajax的物业做了交叉抵押。
 
据法庭文件显示,刘某及其妻子于2017年4月拖欠Ajax 房产抵押贷款,欠款超过200万元。
 
消费者亟待保护

据市场研究公司Urbanation调查,自去年年初以来,多伦多地区已经取消了12个公寓项目。旺市的两个大规模开发项目最近被取消,超过2,000名买家遭殃,并开始呼吁加强对购房者的保护。
 
随着建筑成本的上升,开发商难以获得融资,或者难以获得他们想要的利润,因此未来会有更多的项目取消。
 
安省保守党政府表示正在研究增加对消费者的保护。

 

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