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对于一些人来说,购买公寓楼花就是一场赌博
For some, buying a presale condo is a gamble


 
《环球邮报》日前发表的一篇文章称,至少已经有二十多名买家被告知,尽管他们可能已经签约购买Lamb Development Corp.公司拟在多伦多市中心开发的公寓大楼楼花,但他们所购的公寓“已经不复存在”。
 
买家所购公寓不复存在
Lamb Development Corp.公司拟开发的公寓项目名为Wellington House,位于Wellington西街422号,该公寓楼盘最初于2017年上市,建成后是一栋23层高的公寓塔楼,共有129个公寓单位。但是,据Lamb Development公司最近发给买家的信件称,该公寓项目进行的重新分区必需得到多伦多市府的批准,但相关的规则变更谈判显然已经破裂,尽管该公司并未停建整个公寓项目,但却被迫取消了其中一些公寓单位。

 
《环邮》获得的一封有Lamb Development公司创始人兼首席执行官布拉德•拉姆(Brad Lamb)署名的信件称:“在最近与市府进行谈判后,我们力图能在将于10月/11月举行的安省市政委员会(OMB)聆讯中实现“设计获批”,为此,我们被迫改变了Wellington House公寓项目的总体设计,将楼层高度从23层改为17层。此外,每层的楼板也做了很大变动。”
 
信中还称:“由于该公寓项目的设计发生了很大变化,阁下购买的公寓单位已不复存在。虽然该公寓项目可能至少需要一年时间才能获批,但我们希望您能及时获知这些改变并重新进入房市。我们别无选择,只能和阁下解除购房合同,并全额退还您的定金。请在本信附件上签名,我们会尽快退还您的定金。”

 
通过比较Wellington House公寓项目的新设计图纸和旧设计图纸,可以看到在新图纸中有多达53个公寓单位要么被重新设计,要么被彻底取消,最终建成的Wellington House公寓大楼将只有104个公寓单位。
 
拉姆拒绝了《环邮》的采访请求,但他在后来发给《环邮》的一份声明中确认上述信件中的内容属实,该声明称,总的来说,Wellington House公寓项目的规模已经缩小了近50%。但尽管做了这些改变,该公司仍无法获得市府的批准。该项目并未取消,目前仍在走安省开发商规则手册中的正常审批程序。据拉姆称,正如OMB此前所称,就此到地方规划上诉法庭提起上诉,可能要到2019年或2020年才会有结果。
 
究竟有多少买家受影响不得而知

目前尚不清楚究竟有多少买家因此受到影响,因为拉姆并未确认Wellington House公寓项目出售了多少楼花。商业房地产服务公司CBRE Group Inc.在2017年发表的一份有关King-Spadina社区的开发项目的报告曾称,Wellington House公寓项目可以预售94%的公寓单位,这些公寓楼花的售价为每平方英尺$940元至$1,040元。
 
拉姆在声明中称,由于建筑高度和楼板发生变化,一些公寓单位原先的设计也随之发生了改变,因此,有数十名买家选择取消了购房合同。

 
在今年年初,拉姆亦被迫取消了在位于Richmond St. W.街452 号的地块上开发的名为James的公寓项目,该公寓楼盘于2014年开始预售,但因分区问题一直未获多伦多市府的批准。在2018年3月,OMB下令多伦多市议会通过相关的市政附例修正案,批准在该地块建造一栋17层高,共拥有245个公寓单位的公寓大楼,拉姆则希望将该公寓项目命名为Woodsworth重新推向市场。除此之外,拉姆还有另外两个有待解决分区问题的公寓项目,它们分别是位于McCaul街193号的Bread Company Condos和位于King东街284号的Bauhaus。
 
售出房屋不复存在实属罕见

实际上,开发商在尚未得到规划批准的情况下就开始出售公寓楼花的做法在多伦多并不鲜见。据公寓市场分析公司Urbanation Inc.的数据显示,在多伦多于2017年出售的32,435套公寓楼花中,只有不到一半已经获得全面批准。
 
但与此同时,也有业内专家指出,楼盘的一部分在出售给买家后不复存在的情况比较罕见。
 
Shilby Righton LLP的律师兼合伙人奥黛丽•勒布(Audrey Loeb)称,如果规划没有获得全面批准或几乎无疑可以获得批准,大部分开发商都不会开始推销和出售公寓楼花,因为他们并不愿意这样做。

 
开发商Reserve Properties公司的首席运营官谢恩•芬顿(Shane Fenton)称,你不能对其他人的决定说三道四,因为谁都不知道背后究竟发生了什么,但是,该公司肯定不会做这样的事情,因为对于已经经营了30多年的Reserve Properties公司来说,信誉是最重要的东西,该公司做的不是一锤子买卖,而是要寻求长远发展。
 
在安省,最引人瞩目的未经批准就先行销售的公寓开发项目无疑是拟在安省旺市建造的Icona公寓大楼,该项目的开发商是Gupta Group.,当时有数百名买家购买了拟建的1,650套公寓单位中的部分公寓楼花。但是,由于该项目所在的地块签有限制性法律协议,禁止开发商在当地建造公寓大楼,在今年9月,Icona公寓项目已被取消,1000多名买家也收回了定金。
 
统计数据显示,自2017年以来,大多伦多地区已经有12个公寓项目被取消,共涉及5,625个公寓单位。
 
专家建议受害买家对簿公堂

安省负责监管新屋建筑商的机构Tarion所执行的安省新屋保障法中,就包括警告买家某个开发项目可能尚未得到最终规划批准。但是,DelZotto Zorzi LLP的高级合伙人,曾在2009年至2014年间担任Tarion主席的Harry Herskowitz称,虽然在Tarion监管的公寓项目中有95%都未有被取消,但该机构仍需做更多工作,以便能够更加有效地警告买家注意相关风险。
 
Herskowitz同时也向感觉自己被开发商伤害的买家提了一个建议,那就是对簿公堂。

 
Herskowitz表示,如果开发商的举动最终被认定为不合法,那法庭会要求其提供损害赔偿,而如果Tarion也认定开发商行为不当,该机构还有可能限制开发商在安省注册和开发其他地产项目的能力。
 
Herskowitz称,如果你行为不当,如果你是骗子,那Tarion不会再允许你继续在安省开发其他地产项目。也就是说,你在安省就永远不要想再开发新地产项目了,这是很可怕的严重后果。但是,在Herskowitz的记忆里尚未有Tarion采取措施将某个开发商拒之于安省门外的案例。
 
拉姆在今年3月接受《环邮》采访时曾称,Wellington House公寓项目的分区申请进展不利,尤其是与附近的一些开发项目形成鲜明对比让他感到沮丧。
 
拉姆所指的附近的开发项目是在位于Front西街440号的地块上进行的大型重建项目,该项目的分区申请和细分规划在今年7月获得多伦多市议会的批准,但仍有几个细节尚在审核中,并且OMB上诉尚未有结果。该重建项目计划由包括Allied Properties REIT、RioCan REIT、Diamond Corp和Tridel在内的多位开发商共同建造集办公、租赁和公寓空间于一体的分别为46层、39层、36层和22层的塔楼群。拉姆称,当他提议在距离该重建项目的建筑墙40英尺远的地方打造Wellington House公寓项目时,当局称这会远远超出建筑密度,他想不通怎么会这样。

 

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