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加拿大央行不停地暗示要恢复正常利息,你可别把它当耳旁风
Bank of Canada wants rates back to normal – here’s what that means for your mortgage, line of credit


 
《环球邮报》11月2日发表的一篇文章称,如果按照历史标准来看,加国现在的利率水平仍处于令人瞠目的低谷。
 
因此,当加拿大央行(Bank of Canada)声称要恢复更正常的利率水平时,你最好别将这当耳旁风。虽然在过去15个月里,加拿大央行已经几度加息,但现在看起来加国的利率还将进一步上升。如果你是在2008-09年全球金融危机导致加国利率骤跌后才进入房市,那你将会看到此前从未见过的高利率。
 
加拿大央行设定的基准利率也叫隔夜利率,目前是1.75%,比2017年夏天上升了0.5个百分点。加拿大央行意欲将基准利率恢复至2.5%到3.5%的水平,因此我们很可能会看到利率升至3%的水平。2.5%到3.5%的中立利率水平区间被认为可以在经济刺激和冷却间取得平衡。
 
加国各银行一直都是基于自己的最优惠利率确定浮动利率房贷和房屋净值信贷的成本。目前,加国银行的最优惠利率为3.95%,比加拿大央行的隔夜利率高2.2%。因此,如果隔夜利率升至3%,银行的最优惠利率可能会达到5.25%。

 
目前,几个大型按揭贷款经纪公司的网站都显示浮动房贷利率为2.85%,也就是比最优惠利率低1.1个百分点。因此,如果最优惠利率升至5.25%,那浮动房贷利率也会随之升至4.15%。以偿还期为25年的$50万房贷为例,这意味着在浮动房贷利率为2.85%时,贷款者每月需偿还$2,328元;在浮动房贷利率升至4.15%后,贷款者每月需偿还$2,671元,每月还款额会增加$343元。
 
和浮动房贷利率有所不同的是,加拿大央行的隔夜利率并不会直接影响加国的固定房贷利率。但是,如果加拿大央行在未来几个月继续强调要通过多次加息恢复更正常的利率水平,那债券市场的利率也有可能上升。而这会对深受欢迎的五年期固定房贷利率构成上行压力。目前,加国的五年期固定房贷利率为3.5%。
 
加国的五年期固定房贷利率是和五年期加拿大政府债券的利率挂钩。在加国银行的最优惠利率最近一次(2008年初)达到5.25%时,五年期加拿大政府债券的利率在3%左右。
 
目前,五年期加拿大政府债券的利率在2.4%左右,这意味着五年期固定房贷利率要比五年期加拿大政府债券利率高出1.1个百分点。因此,如果五年期加拿大政府债券利率升至3%,那五年期固定房贷利率将会升至4.1%。在2008年金融危机爆发前,加国的优惠五年期固定房贷利率曾接近6%。

 
加国的老年人和许多婴儿潮一代可能还记得在1981年,五年期固定房贷利率曾高达20%。到了2001年中期时,五年期固定房贷利率已经降至7.5%。说到这里,你应该已经明白为什么即便已经经过数次加息,加国目前的利率水平仍处于低谷了吧。
 
接下来,我们再看看房屋净值信贷。房屋净值信贷(HELOC)的利率通常可能会比最优惠利率高出0.5到1个百分点。因此,如果加国恢复正常的利率水平,预计HELOC的利率将会达到5.75%至6.25%。
 
据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and HousingCorp,简称CMHC)称,今年第一季度加国人士的HELOC结欠额平均约为$97,000元。也就是说,如果你每月只是偿还HELOC的利息,那按照现在的利率,你每月最低HELOC还款额约为$360元;而如果HELOC利率升至5.75%,那你每月最低HELOC还款额亦会升至约$465元。
 
但是,加国的利率新常态亦不太可能重现昔日的两位数水平,因为全球经济发展前景仍然存在诸多不确定性,同时人口老化也抑制了可能会导致严重通货膨胀的爆炸性增长的可能性。
 
但是,即便利率天花板降低,加息也会导致你的家庭预算增加。因此,你应该尽快偿清债务并避免更多贷款,不要让自己成为加息受害者。如果你有购买新车、奢侈品和换大房子的计划,那最好三思而后行。

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