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房价下跌令房主消费能力下降

来源: 大中报 侯东南
 
大中报综合讯:前几年加拿大房价飞涨,有房族陶醉在纸上百万富翁的美梦中。然而随着加拿大多数城市房价的下跌,加拿大人身家瞬间缩水,使得年轻购房族获得了喘息机会。
 
财富效应助长非理性消费

据《赫芬顿邮报》报导,当房屋持续高涨时,人们感觉有钱,即使实际手中财富没多一分,花钱也大手大脚。经济学家把这种行为称为“财富效应”。国家银行(National Bank)经济学家帕葵特(Jocelyn Paquet)称,手中房子突然增值20%,即使手中没多一分钱,也会感觉更富有。许多人沉醉在他们变身纸富豪的想法。
 
许多情况下,这种财富效应实际上非常不理智。身家财富增值,并不意味着真的比过去有钱。也就是说,股票涨了,但都被套在退休投资计划中,到65岁退休时才能真正转化为财富。房价翻倍了,所有其他人的房子也随之翻倍,卖房换房时,手中也剩不了几个钱。
 
整个过程中,真正发生变化的是人们手中的债务。过去15年房价疯涨过程中,加拿大家庭债务与可支配收入比也从2000年代初的1.10飙升到目前的近1.70。问题在于,资产增长可能分分钟化水,假如房地产(或股票)市场冷……但债务仍旧缠身。面对沉重债务纠缠,却无多少财富,只会令人自我感觉良好,而非极为富有。
  
国家银行的专家称,目前加拿大房市日益降温,这种债务催生的财富效应很快也会走到尽头。如果情况不快速稳定好转,明年消费者就会面临财富效应恶化。

 
财富效应恶化时的后果

上周,国家银行公布最新房价指数显示,全国26个大中城市中,40%过去6个月内房价指数下跌,除了魁省的蒙特利尔、安省的金斯顿(Kingston)、基奇纳(Kitchener)、圣凯琳斯(St. Catharines)和温莎(Winsor)等5个城市外,所有其它城市房价指数已从顶峰回落。
 
近年加拿大经济表现强劲,财富效应无疑发挥了关键作用。帕葵特称,自2007年以来,加拿大经济增长在G7国家中最快,主要原因来自消费需求,而消费增长伴随的是房价疯涨。
 
房市放缓、房价下跌时,人们会感觉没那么有钱,进而随之下调消费支出,如此一来,房市会进一步放缓,给其它许多行业带来下行压力,就业增长也会随之放缓。就业增长放缓,有些人可能还不起房贷,又进一步给房市带来下行压力,贷款也会随之放缓。这种情况下,通过房屋抵押信用(HELOC)贷款的人会减少,人们的贷款额度也会随之减少,从而进一步影响金融业。
 
房价下跌优劣参半

穆迪(Moody)最新的分析显示,感觉财富增值1元,相应额外消费为4.5分,反之亦然。
举例说,按大多伦多地区目前各类房屋均价73万元来算,房价每跌5万,普通家庭每年消费支出相应减少近2,250元,这一数字再乘以成千上万的家庭,最后减少的消费支出总额数字相当庞大,对经济来说将是一个重创。

 
令人庆幸的是目前还没出现消费大幅缩水,只是最新数据显示加拿大国内零售支出开始现疲软迹象。帕葵特说,国银预计消费年增长幅度从2017年的3.5%减少至今年的2.2%,明年会进一步减少至2.1%。
 
帕葵特认为,令人乐观的是,贸易增长迅速。国家银行预计贸易增长幅度从去年的1.1%上升至明年的4.6%。也就是说,贸易和商业投资有可能起到一些缓冲作用。
 
帕葵特表示,可以肯定的是,这一轮经济循环中,消费高峰已成过去。另一方面,房价下跌的同时,房屋担负能力也随之上升,会刺激更多人买房。也就是说,老一代的纸上百万富翁们身家虽有缩水,被迫削减消费开支,但却帮到年轻人进入房屋市场,实现其屋主之梦。
 
 

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