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为什么说首次购房者不必在2019年匆忙入市
Why first-time home buyers should take their time and not rush into the market in 2019


 
《环球邮报》1月22日发表的一篇文章称,尽管房价呈现走软趋势,但这却几乎无助于改善加拿大房价最高昂市场的住房负担能力。
 
对于想要在这些城市购房,却又觉得房价高不可攀的潜在购房者来说,2019年最明智的置业策略是继续积攒首付款以减少贷款金额。因为当前的房价和贷款利率走势都表明购房者在今年没有必要匆忙入市。
 
如果你正在为购买人生中的第一套住房而努力,并指望房价会下降,那2018年12月的全国房地产市场数据是令人鼓舞的。统计数据显示,2018年12月全国转售屋的平均售价较前一年同期下降4.9%,比去年11月下降2.5%。此外,去年的房屋销售量也降至2012年以来的最低水平。
 
在进入2019年后,有一些地区的房价已经降至首次购房者可以负担的水平,其中包括卡尔加里、渥太华以及加拿大东部的一些城市。但是,温哥华、多伦多以及周边城市的房价仍然高得令人望而生畏。
 
尽管全国平均房价有所下跌,但温哥华令人高不可攀的房价却依然坚挺。加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的报告称,温哥华地区去年12月的平均房价下跌2.7%,降至$1,032,400元。这意味着即便你有幸获得首付为20%,利率为3.5%的五年期固定利率房贷,你每月的还款额也将高达$4,122元。

放贷机构通常会使用包括毛债务开支比率(Gross Debt Service Ratio,简称GDS)在内的指标考察客户的还款能力。你每年的房贷还款额加上物业税和取暖费的总额在你家庭年总收入中的占比必须为35%或以下。也就是说,在温哥华地区想要同时负担$4,122元的月供,再加上每月$350元物业税和$125元取暖费,那你的家庭年总收入至少要达到$157,611元。
 


在房价高昂的大城市里,往往有许多低收入和中等收入人士永远只能望房兴叹。基于2016年人口普查再经过通胀调整后的数据显示,2019年温哥华地区的家庭年总收入中值约为$76,500元或更低。这意味着这个数字即便翻一倍,你也负担不起去年12月的当地平均房价。
 
在多伦多,当地2018年各种类型房屋的平均售价下降了4.3%。加拿大房地产协会的数据显示,去年年底时多伦多地区的平均房价为$764,200元。这意味着如果你获得首付为20%,利率为3.5%的五年期固定利率房贷,那你每月需要还款$3,052元。也就是说,你的税前家庭年总收入至少要达到近$121,000元,才能负担得起当地的平均房价。这意味着有许多多伦多居民都会被拒之于房市之外,因为据估计,2019年多伦多地区的家庭年总收入中值只有$82,650元左右。

在邻近多伦多和温哥华的地区,房价也仍然高得令人难以承受。加拿大房地产协会的数据显示,汉密尔顿和维多利亚的房价在去年12月均呈现大幅上涨,购买售价为当地平均房价的房屋的房贷成本远远超过当地居民的家庭总收入中值。

 
但是,在远离高房价城市的一些地区,当地的住房负担能力有望在2019年得到大幅改善。在距离多伦多以东四个半小时车程的渥太华,当地去年12月的平均房价已经降至$400,000元以下。也就是说,如果你获得首付为10%,利率为3.5%的五年期固定利率房贷,那你每月只需还款$1,850元左右。鉴于当地2019年的家庭年总收入中值预计为$91,000元,负担这种月供并非难事。
 
在加拿大西部地区,埃德蒙顿、温尼伯和卡尔加里等城市的房价也已经变得更加容易负担。在大西洋省份,哈利法克斯和圣约翰的房价也仍然是首次购房者负担得起的水平。其中圣约翰的平均房价虽然在去年12月同比上涨了13.8%,但却仍然维持在$181,576元的可负担水平。
 
在现在达成的房贷中,有很多首付都达到20%或更多,这意味着借贷人无需再支付房贷违约保险。而在以前,慢慢积攒首付款以便能在房价高昂的城市购房也意味着你需要承受房价和/或房贷利率上涨的风险。而你从房贷保险中节省的资金也可能会被需要借贷更多资金抵消。
 
但现在,随着一些城市的房价开始走弱,花时间积攒更多首付款可能会让你受益更多。在理想情况下,你可以用更多的首付款去购买一套价格将会更便宜的房屋。
 
房贷利率的走势也会有利于购房者。对经济的担忧已经令人们所预期的加息步伐放缓,甚至已经导致五年期固定贷款利率在最近出现小幅下降。尽管加拿大一些高房价城市的住房负担能力仍然很糟糕,但购房者在2019年将会看到更多希望。

 

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