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多伦多是美加地区人口增速最快的城市,但这未必是好事
Toronto Is The Fastest-Growing City In U.S. And Canada, And That’s Not Good



《赫芬顿邮报》6月2日发表的一篇文章称,一位城市规划专家警告称,因为多伦多市的人口增长速度超过了新屋供应量的增速,在未来几年可能会有越来越多多伦多市民不得不和亲朋或好友挤在一个屋檐下。
 
在本周于网上发表的一篇研究报告中,瑞尔森大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的研究人员弗兰克·克莱顿(Frank Clayton)和伊娃·施(Eva Shi)发现,无论是在美国还是在加拿大,多伦多都是人口增速最快的城市。在截至2018年7月的一年时间里,多伦多净增加新居民人数超过77,000人,比加美人口增速排名第二的美国凤凰城多出两倍有余。
 
研究人员称,多伦多的人口增速已经达到“惊人”的水平。
 
在加美的大都会区中,大多伦多地区也是人口增速第二快的地区,仅次于美国的达拉斯-沃斯堡地区(Dallas-Fort Worth)。大蒙特利尔区则是加美人口增速第六快的大都会地区。



但是,该份研究报告的联合作者克莱顿称,虽然从某些角度来看,这或许代表着一座城市很成功,但是,人口快速增长也意味着这座城市可能会面临严重的住房危机。
 
克莱顿担心多伦多地区会重现上世纪90年代初的场景,当时因为房价下跌导致许多开发商停止新屋建造,但当地的人口却在持续增长。
 
克莱顿称,人们会发现自己的住房条件不断恶化,居住在同一屋檐下的居民人数会增加一倍乃至两倍,并且会有越来越多家庭出现多代同堂的情况。
 
鉴于现在已经有越来越多加拿大年轻人和父母同住,由此带来的影响在当前可能会更加显著。
 
身为房地产和城市经济学家的克莱顿在接受《赫芬顿邮报》的电话采访时称,在上世纪90年代,移民数量增长强劲,但住房需求数字却没有体现出这一点。
 
和现在一样,上世纪90年代初多伦多的住房负担能力也处于多年低点。但和现在有所不同的是,当时加拿大经济正在萎缩,多伦多地区在北美经济衰退期间流失了大约20万个就业岗位。并且随着利率升高,房贷也变得越来越难以负担。在这种情况下,即便有许多居民被迫挤在同一个屋檐下,开发商也不愿意倾销空置公寓。


 
如今的房屋销售放缓可能也会导致类似的结果。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的数据显示,开发商正在通过削减新屋建造数量应对房屋销售放缓。
 
加拿大按揭及房屋公司的数据显示,今年前五个月安省的新屋开工量与去年同期相比下降了逾15%。多伦多地区今年迄今为止的新屋开工量较去年同期下降了24%。住房竣工量亦比去年同期下降了22%。
 
克莱顿称,这意味着需要增加房屋供应量,尤其是容易负担的低价房屋。
 
专家呼吁开放“黄带”地区

克莱顿称,一个能够有效缓解多伦多住房危机的方法就是开放独立屋社区,允许在当地开发高达三到四层的多层住宅楼,但是,多伦多市府却不愿意这样做。
 
克莱顿的怀疑是源于此类建议常常会遭到低层住宅社区的居民的抵制,这也就是所谓的NIMBY(邻避)现象。克莱顿指出,这些被称之为“黄带”的地区占到多伦多市土地面积的四分之三。
 
克莱顿称,随着人口不断增长,土地价格不断上涨,当局应该允许在“黄带”地区增加其他类型的住宅。


 
克莱顿并不看好多伦多市府提出的包容性区划建议,该建议要求在每一栋新建公寓楼内都包括一定比例低于市场价的可负担住房。克莱顿认为这样做只会促使开发商将多出来的成本转嫁到购买市场价公寓的买家头上。
 
克莱顿称,开发商会因此提高其余80%的公寓的售价,这就意味着其他买家得多掏钱。而这样一来,对于买家来说,买二手房就会比买新房划算,由此导致的结果是二手房价格会再度上涨。
 
此外,包容性区划建议是依赖于大型公寓建筑项目满足多伦多地区的住房需求。但据克莱顿称,有调查显示,绝大多数加拿大千禧一代最想购买的住房并不是高层住宅,而是低层住宅。
 
克莱顿最后用了一句话作总结,这个问题很难解决。

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