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保护散户投资者,安省金融服务监管机构公布联合按揭投资新规定
Ontario financial services regulator details new syndicated-mortgage rules for retail investors



 
《环球邮报》8月12日发表的一篇文章称,在与Fortress Real Developments Inc.联手的高调合作项目以失败告终后,安省金融行业监管机构已经公布新规则,以规管业内向散户投资者推销联合按揭投资项目的行为。
 
金融服务监管局(Financial Services Regulatory Authority ,简称FSRA)是安省今年6月启动的新监管机构,其目前正寻求公众就有关要求按揭经纪人向为联合按揭贷款提供资金的散户投资者披露风险因素的建议提供反馈意见。
 
按照建议的新规,按揭经纪人必须向投资者提供一份表格,明确说明当按揭贷款额超过房产价值时,交易的风险就会很高,这意味着如果投资项目失败,投资者可能无法收回他们的联合按揭投资,或者可能会在未经投资者同意的情况下将他们投资的联合按揭贷款项目变成其他贷款的从属项目。


 
此外,如果房地产开发商借贷的资金并非完全是通过按揭经纪从投资者处筹集资金,那投资者也应该被告知相关项目存在高风险,因为可能会出现利益冲突。
 
金融服务监管局的市场行为执行副总裁休斯顿•洛克(Huston Loke)称,他手下的工作人员查看了近年来完成的246项联合按揭贷款交易,并发现了最有可能导致投资者遭受最大损害的风险因素。
 
洛克在本周一接受采访时称,如果投资者被告知他们的投资项目是低风险投资,其非常安全或是其他类似的东西,金融服务监管局希望能以监管机构名义的形式明确提醒投资者,实际上这可能是一项高风险投资。
 
洛克表示,不少联合按揭贷款项目的投资者都损失惨重,因此,对该行业实施有效监管是金融服务监管局今年的首要任务。这也是自金融服务监管局在今年6月正式取代之前的安省金融服务委员会(Financial Services Commission of Ontario)以来首次发布新规。


 
洛克称,这是金融服务监管局当前最重要的优先事务之一,该机构希望确保自己能为投资者提供额外保护。
 
金融服务监管局的新规不适用于高净值,且被视为复杂贷款方的投资者所涉的联合按揭投资项目。
 
洛克称,金融服务监管局无权禁止向散户投资者推销联合按揭投资项目,但可以要求更改必须提供的表格和披露的信息。
 
联合按揭投资通常是由一群投资者共同提供资金,这笔钱可用于为从简单的住宅购买,到大型房地产开发项目的复杂施工前融资等各种房地产交易提供按揭贷款。随着银行储蓄利率降至历史新低促使投资者想方设法寻求更高的投资回报,联合按揭投资在加国也受到越来越多投资者的青睐。但是,联合按揭投资日益兴起也导致许多养老金领取者和小型投资者一辈子的积蓄面临泡汤风险。



据监管机构消息来源称,在过去十年里,加国有超过2万名散户投资者投资多达$15亿元资金参与联合按揭投资项目,其中大部分投资者都在安省,而大约90%联合按揭投资都是以亏损告终或是风险巨大。

近年来,在有越来越多投资者抱怨称因为自己对所投资项目缺乏了解而蒙受巨额损失后,警方和监管机构也开始对一些向散户投资者推销联合按揭投资项目的团体进行调查,其中包括Fortress公司和Tier 1集团。
 
Fortress公司曾帮助从14,000名散户投资者处筹得逾$9.2亿元资金,以用于为加国各地的房地产开发项目提供贷款。目前,其中许多贷款投资项目都已经被法院指定的受托人接管,目前,受托人正努力为投资者追回他们的投资资金。

曾经代表过遭遇联合按揭投资损失的投资者的多伦多律师大卫•富兰克林(David Franklin)表示,他不相信创建一份要求披露更多信息的新表格将会有助于保护那些不太可能仔细阅读或了解细节内容的散户投资者。


 
富兰克林称:“他们知道即便写出来,有些投资者也不会去读,为什么还要浪费时间和金钱去做这件事呢?”
 
富兰克林称,金融服务监管局的工作人员应该关注在族裔媒体、商业展览或广播里宣传的新联合按揭投资项目,并收集相关信息。这样一来该机构就可以判断交易是否存在欺诈行为,从而能够阻止正在进行的骗局。
 
富兰克林还提议设立投资者投资保障基金,并用按揭经纪人收取的费用为该基金提供资金,当联合按揭投资交易被证明是骗局时,通过该基金为投资者提供补偿。
 
但是,洛克表示,他相信许多投资者都会阅读风险文件,因为相关文件简洁明了,他们不必从冗长的合同书中提取相关细节。洛克称,他希望一些投资者在更加清楚地了解相关风险后,能够改变投资决定。


 
洛克称,有些人可能仍会什么都不看,但金融服务监管局希望此举能够帮助和保护那些愿意花时间阅读相关文件、然后自己再作决定的投资者。
 
洛克还表示,金融服务监管局将会对正在从事高风险联合按揭投资交易的经纪公司进行监管,并会采取一些执法行动,比如吊销违规经纪人的执照,或是对违规者处以罚款。
 
洛克称,金融服务监管局要避免让投资者投资一年后,接到他们对所投资项目的投诉。

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