加拿大政客在地产市场上玩弄政治是危险的游戏

刚刚担任国营的加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）总裁几个月，埃文•西达尔（Evan Siddall）所做的头等大事之一就是召集他的团队来改写该公司的责任声明。

加拿大金融邮报（Financial Post）日前发表的一篇评论说，西达尔原先曾在加拿大央行（Bank of Canada）担任高级顾问，曾参与金融危机过后央行的整顿改革。这段经历让他有信心对CMHC进行全面的整改。随着住房拥有率的提高让人们对房地产产生极大关注，然而这将会给金融稳定构成威胁。危机过后，公司领导层决定，皇家抵押贷款保险公司会将重点转移到加拿大人的住房需求上，而不是公司自己的需求上。值得称赞的是，西达尔并没有回避解释这个改革举措的含义。

2016年11月，温哥华房地产业进入冷却期，人们都迫切希望政府伸出援手给予更多支持。在这个背景之下，西达尔在温哥华表示，“首次购房者已经获得了足够的支持。正如我所说得，过分鼓励购房会使没有经济实力的人承受过度的金融风险，且造成房屋供不应求和高房价，温哥华就是这种情况，这会威胁到我们的经济。”

评论说，但愿政客们也能认识到这一点，不要起哄。

西达尔指出，渥太华的那些人要么没有从金融危机中吸取任何教训，要么忘记了正是个人债务恶性膨胀导致了2008的房屋泡沫破灭所引发的大萧条。



当时，哈珀（Stephen Harper）领导的保守党政府在危难中任命了西达尔。哈珀在2015年告诉加国选民，如果连任，他将允许首次购房者从其注册退休储蓄计划中提取更多资金，以帮助购房者减轻支付首期付款的压力。然而，哈珀的下台使其承诺再没有机会得以兑现。

但现任联邦自由党财政部长摩尔诺（Bill Morneau）在今年3月份、大选前的预算中使得此提议死灰复燃。他甚至还提出了一项新的承诺，允许家庭收入在12万元以下的首次购房者向CMHC申请股本（shared-equity）贷款，但房价不得超过购买50万。

在大选宣布开始的那一天，特鲁多表示，连任的自由党政府将在加拿大中等房价超高的地区，如维多利亚市，大温哥华地区和大多伦多地区，允许房价80万以下的首次购房者向CMHC申请股本贷款。特鲁多之所以承诺这一政策纯粹是因为这些地区是自由党的票仓。而且，加拿大更多的城市会实施这一政策，如蒙特利尔将最终加入其中。

特鲁多曾发推文表示，“太多的人发现自己买不起第一套房子，政府要为此做点什么。”



西达尔最喜欢的一本书，是芝加哥大学经济学家、印度储备银行前负责人拉古拉姆•拉詹（Raghuram Rajan）在2010年撰写的，书名是《断层线》。该书描述了很多关于导致大萧条的故事。这本书指出，导致这些大萧条的恰恰就是那帮政客，是真正的恶棍。

《断层线》一书指出，由于拥有自己的一栋房子这个“美国梦”对许多美国人来说太过昂贵，当年那些当选的政客们本该一方面安抚选民接受现实，一方面制定可提高生产率和增加收入的战略政策。恰恰相反，几十年来，这些政客引入了各种经济激励措施，鼓励美国人借钱来买自己想要的东西。这使得家庭债务与个人理财的基本原则，与收入增长等脱节，结果使得国家经济不堪一击，这就是我们在2008年看到的结果。

金融邮报的这篇评论指出，拉詹的故事会使许多加拿大人不爽。

9月中旬，加拿大统计局报告说，加拿大家庭债务占收入的177%，比2000年增加了60%，还本付息的资金占收入的15%，这是1990年以来的最高记录。



尽管加拿大的失业率较低，但个人消费在今年第二季度呈现的下降趋势，消费者可能意识到自己过度消费的问题。加拿大央行副行长斯切姆布里（Lawrence Schembri）指出： “家庭债务太高仍然是加拿大金融稳定的主要风险。”

拉詹的书中没有英雄。如果真有英雄，他们将竭力摆脱所有这些扭曲的经济刺激政策，让市场按照供与求的自然法则发展。

联邦财长摩尔诺希望首次购房者与CMHC合伙买房，而不是将其作为贷方。他还想通过将最高购买价格保持在相对较低的水平来减少投资风险，从而确保那些本来就不该买房的人进入这个随时都有可能爆炸的泡沫房市。

维多利亚大学经济学助理教授、曾任前新民主党领袖穆尔凯（Thomas Mulcair）首席经济学家吉莱斯豪（Rob Gillezeau）表示：“（自由党）此举的有趣之处在于，它实际上破坏了这项早期政策的良好初衷。即该政策最初显然是为了避免加剧温哥华，维多利亚和多伦多等地区的房市过热，稳定这些已经降温的房屋市场。”



评论说，联邦保守党领袖谢尔（Andrew Scheer）仍然有很多时间来证明金融邮报这篇评论的观点是错的，但根据我们现在所了解的，保守党政府的政策可能会使家庭债务状况更加恶化。

本月初，当加拿大央行副行长斯切姆布里再次重申央行对债务的担忧时，他的讲话给我们带来了一线希望。他说：“有了更严格的抵押贷款规则，债务的还款能力应该会继续提高。”他指的是2018年的房屋贷款压力测试规定，该规定要求不管首付多少，借款人必须提供贷款能力的证明。而且借款人必须证明在现有贷款利率基础上再加2个百分点，或按央行5年基本利率（Five-year Benchmark Rate）水平仍有还款能力。

到目前为止，该政策起到了它应有的作用。谢尔在5月份谈到经济时表示，“我将重新制定几年前自由党的房屋贷款压力测试政策。自由党的政策让许多加拿大人拥有房屋的梦想无法实现。我要让更多的加拿大人可以申请到更好的贷款利率。”

联邦自由党政府的贷款压力测试政策的唯一缺点是该政策没有更早的实施。自由党政府比前任保守党政府更加重视金融的稳定，但他们总是很被动。特鲁多近期宣布的另一项房地产政策是遏制“外国投机”。问题是，为什么只有外国人才会投机？ 这可能是那些在加拿大房地产热潮刚开始时就拥有房屋而发财的人要积极投票了。