多伦多Airbnb新政策对房屋出租市场的影响有多大

（大中报/096.ca讯）：环球邮报经济专栏作者Matt Lundy的文章指出，多年来，丹尼•杰里斯（Danny Jellis）在Airbnb的生意中获利颇丰。

杰里斯的房子位于多伦多西区，通过热门的短期租赁网站Airbnb，他仅靠出租地库单元就收益达$3,000/月。以前他也租给过长期租户，每月收益仅$1,100/月。尽管杰里斯是靠其他收入为生，但Airbnb的收入就像“蛋糕上的一粒樱桃”。

今天你也许关心的话题：

加国著名记者Christie Blatchford将加国价值观带到华人社区
病毒爆发前，习近平就已参与指挥新冠疫情的战役
加拿大参议院操守专员：加拿大唯一的华裔参议员胡子修2017年访问中国时违反规定，收受好处，编造谎言

想要阅读与本文有关的话题？请点击本文末的链接！



但是这种好日子维持不了多久了。本年度，多伦多市政府对一直拖延未有执行的短期租赁房屋规定加大了执行力度，要求经营短期房屋租赁公司必须到市政府注册登记，也包括那些每天发送租赁广告的数千位房东们。

杰里斯是众多房东中的一份子。根据规定，房东只能把他们的主要物业做为短期租赁单元，但非自住单元（例如他的地下室）被视为房屋的独立部分，不能作为短租房源。

杰里斯表示，“我将把地下室单元转为长期出租单元，大概可以得到$1900/月，这个收入对我来说已经足够多了。”

多伦多将有数百甚至数千房东将加入杰里斯的行列。 随着多伦多执行短期租赁规定，人们将看到该市大量急需出租单位重新投入长期租赁市场。专家表示，这种过渡成功与否将取决于多伦多如何有效清除非法短租运营商，以及多伦多能否汲取其他城市的失败经验，扫除规定实施的一切障碍。

麦吉尔大学教授沃斯摩司（David Wachsmuth）指出：“这是一个不断升级的猫捉老鼠游戏，人们会想尽办法规避这些规定。” 但是，他补充说：“如果Airbnb能与市政府合作，所有这些问题都会迎刃而解。”

多年来，多伦多的租赁市场一直是以一房难求和高价房租为特点。（根据加拿大联邦住房管理局的数据，去年两居室公寓的平均租金约为$2500/月。）由于人口增长强劲，满足基本居住的住宅数量不多，房屋供应不堪重负。

研究表明，短期租赁房屋也起到了缓解房屋紧张的作用。



2019年4月底，根据沃斯摩司教授与他人合著、发表在麦吉尔大学的论文指出，多伦多的Airbnb，VRBO和HomeAway等平台上有21,000个活跃短租房源。该报称，有超过5500个房屋单位，从多伦多的长期住房市场流失，这个数字比去年同期增长了24％。（Airbnb多次对麦吉尔大学的调查结果提出异议，这些调查结果使该公司与失去了一些房屋来源。）

像杰利斯只有一个短租房源的房东并不多。麦吉尔的报告称，近40％的多伦多房源来自商业运营商，即拥有两个或更多整屋房源的房东，或三个或更多独立房间房源的房东，他们为过去12个月的2.08亿元收入做出了巨大贡献。

一位房地产经纪人达娜•蓓尔（Dana Bell）表示：“短期租赁业务对某些投资者而言获利极丰。”她自己就在Airbnb上出租她在北约克的部分投资物业。

随着法规实施的停滞，房屋短租行业可谓是风生水起，蓬勃发展。多伦多在2018年1月之前分两个阶段通过了这个规则，但是按区章程修正案的实施很快因法庭诉讼而停滞。直到去年秋天，法庭才倾向支持多伦多市政府。当一些房东试图发起另一项诉讼时，多伦多已经开始义无反顾地推进此项规定的实施。

按照多伦多市政府的规定，房东必须到市府注册登记，并且要求短租房源只能是其主要的居住房屋。一年中，可以无限制出租家里最多三间卧室；一年中，整栋房子最多能出租180个晚上。（房客一次短期停留不能超过连续28天。）

短期租赁公司必须获得城市许可，并负责确保短租房源具备有效的注册号码。他们还需要一个流程来删除那些不符合规定的房源，并且必须按照要求配合市政府提供有关数据。

沃斯摩司表示：“事实上，多伦多在短租管理方面有一个很好的实施计划。但是，当计划真正实施后，我们看到的并不是想象的样子。”

如果一切顺利，法规应该在今年晚些时候开始实施。据一家城市网站称，许可证的颁布和注册登记将于今年春季开始，夏季将强制执行。



目前，长短租房屋的类型正处于转换当中。通过Airbnb，杰森•杨（Jason Young）将自己在士嘉堡（Scarborough）的一个地下室单元以短租方式出租了将近两年的时间，今年一月份该出租单元由短租转为长租类型。

杨先生表示：“随着所有新法规的出台，我不会违反市政府的规定或试图与他们进行对抗。”

但是，如果附近城市有不同的短租规定，那么这种出租类型的转化将很难得以实现。

当温哥华出台了其短租规则之后，一些房东就发现了漏洞，因为他们的短租单位位于温哥华以外的其他城市（例如萨里Surrey），这样他们在使用出租网站时可不用注册ID。用户也会看到另外一种类似情况，萨里的短租房源实际上位于温哥华。该市政网站称，温哥华为了遏制此类房源，截至去年11月，市政已“摘牌”了600多个完全符合做为长期房源的短租单位。

《环球邮报》采访了几位房东，他们设想了各种规避多伦多短租规则的方法。（例如，某些房东可能与家人达成虚假的租赁协议，以继续出租自己的投资房。）不过，其他房东则表示为了不违反市政规则而选择出售房屋。杨先生尽管已将出租单位转换为长租类型，但仍计划明年将其房屋出售套现。

沃斯摩司教授认为，1,000个出租单位在短期内重返长期租赁市场是“非常合理的”数字，因为多伦多正在制定各种执法措施，使城市紧张的房屋租赁市场进一步获益。

他表示：“多伦多是加拿大的最大城市，有大量训练有素的员工。有了他们，相信短租市场规则一定能得到有效地实施。”