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房屋买家不能以疫情为借口而终止交易
For home buyers, backing out during COVID-19 crisis is not an option



 
(大中报/096.ca讯)加拿大环球邮报日前发表了地产记者CAROLYN IRELAND 的文章,她描述房地产律师Mark Weisleder对面临成交难题的买家、卖家和房地产经纪人提出了一些务实的建议:“你必须找到一种方法并让它发挥作用。”

这位RealEstateLawyers.ca LLP的合伙人表示,新冠病毒大流行的影响导致买卖双方签署销售协议和房屋交割之间出现的小摩擦层出不穷。

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Weisleder 认为现在外面的环境都发生了变化,曾经认为理所当然的事情也不能按老思路来了。

房地产交易产生一些问题也包括买家在房价高位出手的悔恨。银行、评估师和搬家公司的经营方式都面临着混乱。

Weisleder一直着手与当地的房地产委员会一起解决这样的难题。他开玩笑说在2月根本找不到5个人加入他的在线对话,而现在能非常轻易的找到500人。

2月和3月初的房地产市场异常火爆,部分买家怀疑自己在竞价环节花了大价钱击败其他买家,现在冷静下来后就对当初的冲动产生悔意。

其中一些交易的买家支付了远远高于叫价的惊人价格,而价格战通常能吸引30、40甚至70个以上的Offers.

到了3月中旬,由于许多卖家撤出了房源上市,买家也基本撤退。为防止COVID-19的扩散,安大略省政府开始对社交距离实施越来越严格的规定,市场随即陷入停滞。

其中一些买家可能会在房产交割截止日期前失业或收入下降。其他人可能担心在疫情期间搬家有风险。有些人可能只是担心他们竞价过高。

Weisleder认为,一些买家面对如此多的不确定性感到不安。



“人们想知道,这场危机将如何影响房地产价格和估值?”

Weisleder表示加拿大宣布爆发COVID-19病毒之时,很多消费者都以为他们可以退出交易。但这可不行。

他指出,在2017年4月省政府实施外国买家税和其他降温措施后,市场一夜之间下跌近20%。买家放弃了合同,卖主要么找不到另一个买家,要么不得不以低得多的价格出售。

那些悄声离开的买家常常误以为只是损失了定金。在法庭上,许多持这样想法的买家最终被迫赔偿卖家的损失。

Weisleder称卖家会起诉买家并要求巨额赔偿。

来自Royal LePage Real Estate Services Ltd. 的的地产经纪人April Esteves表示,她就没有遇到买家因为担心竞价过高而毁约的事情。

她认为从2020年伊始到3月中旬买家的需求量都很大。

当时想找到一个60万元到100万元左右的公寓单位且竞价成功是非常困难的。她表示如果最终能得到一个这样的单位简直就是一种解脱。

3月16日,Esteves 在多伦多的High Park社区以163万元的价格出售了一套三卧半独立屋,比123万元的叫价高出40万元。

一周前,由于人们对COVID-19的担忧加剧,Esteves取消了原本计划在多伦多西区200 Indian Grove 的房屋开放日。潜在的买家并没有被病毒吓倒,纷纷改成私人预约看房。



Esteves很骄傲的说她还有大量房源供展示,而在竞价截止日期前,也会有数个offers 通过电子方式送达。

她称大部分买家真的很高兴来到这些社区。这些买家可能等了很长时间。

而在那个交易之后的第二天早上,她办公室里的其他经纪人都收拾办公用品,开始在家工作。

Esteves 表示现在的情况是潜在买家已开始转为观望,除非卖家急需出售房屋,否则经纪也不愿意接受新房源。

她补充说许多经纪也在劝阻那些希望投机取巧的买家,因为大多数人不想去亲自去看房。她不认为很多经纪愿意承担风险。

因为有些房产需要商谈价格或夫妇正在离婚,Esteves 介绍一些交易仍在进行。还有一些交易可能是房屋租赁到期或是刚刚到达这个城市的新定居人士。

临近房屋交割时,她还听说了滴漏理论(trickle-down effect),如果一方遇到困难,每个参与方都必须一起努力解决。

打个比方,如果一个卖家出售了一套出租物业,而其中的租客在截止日期前还没有搬离,那么几方必须制定一个过渡的安排。

她认为此时不能强迫租客搬离。无论租客和房东,代表买家和卖家不同利益的经纪人在此时的合作比以往任何时候都重要。



她认为开诚布公的交流比对抗要好的多。

房地产律师Weisleder还认为参与方需要透明和灵活。

他称一些买家确实试图通过谈判降低价格,而卖家为了不让努力付诸东流可能会同意。

Weisleder通常敦促双方达成协议,无论是延长交易时间还是调整价格。

他警告卖家起诉不守规矩的买家可能并不会带来令人满意的结果。比如首次购房的买家通常没有足够的资金赔付一场费时费力的官司所裁定的赔款。

“起诉一个没钱的人有什么意义?我们需要尽力完成交易。”

在某些情况下,买家可能希望交易成功,但可能无法以商定的价格获得贷款。在这种情况下,卖家可以考虑给买家提供私贷, 让买家延长贷款期限(买方可以在几年内偿还贷款),以弥补银行提供的贷款与销售价格之间的差额。

不过,Weisleder提醒一些银行不允许二次抵押贷款,因此买家必须提防合同中的细则。

如果是以验房作为前置条件的交易,并且由于隔离措施无法进行就会出现另一个问题。一些验房公司暂停了所有的业务。



在验房无法完成的情况下,Weisleder建议卖家对房屋主要部件(如供暖和空调系统或屋顶)提供担保。

这位律师还建议如果验房师不愿意进入室内,也许他或她可以戴上手套和口罩而且缩短验屋时间。他还表示验房师可能会在外部巡视一圈就会得出一个令银行满意的评估结果。

他声称还没有听说因为无法验房而取消的交易,毕竟银行也是可以灵活处理的。

在他们自己的实际操作中,Weisleder律师和他的合伙人正在把他们所有的业务加上电子文件签名和在线支付的功能。他建议在房屋交割时,钥匙可以放在一个锁盒里,一旦买家把钱转给律师,密码就会提供给买家。

至于产权登记,Weisleder表示安省的土地登记制度仍在运行。

在网络论坛中,许多经纪担心登记系统会关闭的可能性或已经登记但系统突然关闭会发生混乱。

Weisleder指出许多买家还购买了所有权保险,以防止因留置权和产权负担等原因造成的损失或损害。他解释所谓的没有保险覆盖的部分(gap coverage)是为了在交割和注册之间架起一座桥梁。

他的实际操作过程中遇到的挫折是银行仍然要求以保付支票的形式偿还卖家现有贷款的资金。

Weisleder希望以电子资金转账完成这一操作。

他认为加拿大的银行银行还是固步自封,应该有一场危机让他们行动起来,就如同这次危机一样。



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