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是刺激经济还是避风险让房贷首付加倍?加拿大决策者左右为难!
The unintended consequences of doubling the minimum down payment on a house




(大中报/096.ca讯):根据金融邮报(Financial Post)的报道,新冠疫情给加拿大房屋市场带来巨大的冲击,销售的急剧下降以及对明年房价下跌的预测可能迫使政府收紧贷款政策,以防止贷款人因失业而背负过多的债务,但这样的政策又与试图推动消费以刺激经济并避免失业的初衷相违背,令决策者左右为难。

加拿大按揭与房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)首席执行官埃文·西德尔(Evan Siddall)本周二在为国会金融常务委员会准备的讲话中,对加拿大人抵押贷款债务水平的上升表示严重担忧。

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西德尔指出,增加首次购房者房屋按揭首付额度,可以为年轻贷款人提供更好的保障,防止他们在供房过程中因负担不起而被迫出售房屋。他建议,“强制10%的首付比原先的5%可为他们遭遇损失提供更多的保护“。

西德尔在其声明中指出,风险是真实存在的。不确定的因素包括房价下降的幅度和失业持续的时间,然后可以考量一些可知因素,并采取一些政策性干预,看看会产生怎样的结果。

如果担心未来房价会急速下跌,那么提高最低首付将会加剧而非阻止跌势。将最低首付金额增加一倍至10%,意味着首次购房者只能被迫购买较小或更便宜的房屋,或者他们可能需要更长时间来积攒购买自己中意房屋所需的首付。

如果他们选择购买较便宜、较小的房屋,那么房屋销售的热点将会从高价房屋转向低价房屋,也就意味着平均房价将进一步走低。在人口稠密且不断增长的城市,住房负担能力一直是一个不容忽视的挑战,因此首次购房者不得不往郊区、即价格相对低于城市中心以外的地区寻找住房。

因此,限制借贷的后果将加速郊区和城市外围小城镇的增长。郊区住房需求的增加将为试图在城市内部的发展构思带来更多的挑战。

一些购房者为了满足较高的首付门槛,又不希望减少住房面积或邻里社区做出妥协,他们可能会选择推迟买房时间,攒足购买所需房屋的首付,然而这又增加了租房市场的压力。



因COVID-19失去工作的人们都是租房一族,在中等价位的租房市场中占主导地位。 但是因政府下达了不许驱赶付不起房租的租客政策,近期房屋的空置率不会有太大改变。的确,如果家庭为买房积蓄首付而继续长期租房,那么就会造成租房市场空置率低下,供不应求。

较高的首付也可能在短期内影响消费水平。家庭将不得不减少当前的可支配支出,以留出更多的钱用于未来的首付。在政府花费数千亿刺激消费的时候,而计划购房的家庭却要通过减少消费来储蓄,完全背离了政府的初衷。

千禧一代占据了首次购房者的很大一部分。与早期的人群不同,千禧一代有幸可从父母和祖父母那里获得经济资助来购房。提高最低首付要求意味着父母和他人的“财务礼物”数量将不得不水涨船高。如果首次购房者的首付增加,则依赖房屋抵押贷款的父母可能会面临更多的债务。

西德尔在其声明中表示,目前,加拿大已经有12%的抵押房屋者要求延期付款。预计到9月,要求推迟抵押贷款还款的人数将占到总数的五分之一。 CMHC还预计,未来12个月内房价将下降9-18%。此外,西德尔强调了加拿大债务水平在持续上升,预计到第三季度,加拿大债务总额与GDP的比率将达到130%。

我们不能对这些严峻的统计数据视而不见。但是,措施不到位也将会带来更严重的后果。当房价将下跌18%,那些建议首次购房者将积蓄作为购买降价房屋的首付,似乎不是一个好的建议。疫情期间,经济需要各方的消费来刺激时,这种省钱的措施就显得不合时宜了。

采取合适措施是最好的方法,可以保​​护年轻家庭免受已知和未知风险的影响,同时刺激经济发展,避免工作机会的不断流失。



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