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加拿大地产市场是否还会像十年前那样再次躲过劫难?
Cover your ears: Canada’s real estate market won’t shrug off this crisis like the last one




(大中报/096.ca讯):环球邮报发表Konrad Yakabuski的评论文章指出,在新冠病毒爆发之前,加拿大的房地产一直在不断攀升中持续了二十多年。尽管期间曾经历了短暂的低迷走势,并且在加拿大家庭债务飙升至创纪录水平、收入增长停滞不前的情况之下,房地产市场仍在大幅走高,根本无视频频亮起的预警红灯。

所有未经证实的崩盘预言并没有阻止加拿大人进入房市,此刻的趋势就像一辆一路下行的汽车。疫情之前,投资者不断地涌入房地产市场,他们似乎信心满满,将公寓的高价出租广告张贴在Airbnb上,期盼一年之内能够从中获利。

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此外,他们认为自己有政府撑腰。各国政府以“可承受性”的举措来刺激房地产市场,这些举措带动了需求并赢得了票仓。随着加拿大制造业和能源业的衰败,各国政府将房地产业视为经济增长的引擎。这使得加拿大央行(Bank of Canada)极度害怕取消异常低廉的利率政策,从而产生了房地产的价格泡沫。

冠状病毒的爆发就像戳破这些泡沫的一根针。

约15%的加拿大按揭屋主已向大银行申请了推迟六个月的还款计划。使他们的经济压力得到了暂时的缓解,但是并没有减少他们整体的债务负担,因为这样做会增加本金的递延利息,加拿大贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp, CMHC)首席执行官埃文·西德尔(Evan Siddall)表示,这会让 “债务递延悬崖”如期而至。新冠疫情的居家隔离重创了加拿大经济,在这个数十年来最惨淡的就业市场中,会有五分之一的屋主无法按时付上按揭。CMHC预计,到明年春天,平均房价可能会下跌9%至18%。

乐观地估计,到明年债务与可支配收入之比将超过200%,加拿大的普通家庭在很长一段时间内将感到自己的财务面临困境。

上周,西德尔对国会财政委员会表示:“房屋按揭贷款增加,房价下降和失业率上升等众多压力严重影响着加拿大的长期金融稳定,令人忧心忡忡。”因而他建议是否将房屋首付翻倍、从5%增至10%,以减轻联邦机构向数百万加拿大人提供的按揭保险所带来未来损失的压力。

  

 
现在提高最低首付额度可能有助于保护加拿大免受未来房地产市场崩溃的影响,但对于避免近期房地产市场的快速下滑起不到太大作用,甚至可能从市场上驱赶走大量潜在买家而导致经济的下滑。真正的问题是,为什么政府的决策者至今仍不愿提出类似的应对方案。

多年来,各国政府一直在谈论要确保蓬勃发展的房地产市场实现“软着陆”。他们采取了探索性的政策以缩短最长的房屋还款期限,对一些房屋按揭申请人进行“压力测试”,并对多伦多和卑诗省的外国购房者征收海外买家税。但是,面对加拿大房地产市场的非理性繁荣,这些措施被证明力度不够,加拿大人申请贷款的数额高达其年收入的数倍。

此外,面对石油行业长期的不景气和商品生产能力持续低迷的情况,各国政府更加地依赖住房来推动经济的增长。到2019年底,金融、保险和房地产约占加拿大国内生产总值(GDP)的20%,高于2000年的16%。住宅建筑业的兴旺使这一数字上升,超过了25%。

直到今年2月,与住房相关的经济仍是朝气蓬勃,蒸蒸日上。根据加拿大统计局的数据,地产行业的产出同比增长了5.6%,远远超越了任何的其他行业。而整个经济领域的产出仅为2.1%。

目前,在多伦多,温哥华和蒙特利尔那些投资者所拥有的公寓中,大多数曾经在Airbnb上刊登广告,每晚可赚取 $200或更高的价格,现在因疫情都在产生负现金流。在未来几个月中,74万加拿大申请推迟按揭付款的屋主中,有许多人仍会面临着严峻的挑战。加拿大的一部分市场可能会摆脱目前最糟糕的状况,但房地产行业不会像上次的经济衰退一样,迅速摆脱困境的可能性微乎其微。

房地产需求中最重要的两个基本要素,即家庭收入的增长和新增移民己不复存在。使得房地产市场仅能依靠低利率维持生计。但是低利率并不足以维持一个靠持续借贷生存的市场。

数年来,一些交易火热的地产市场打破了负面评论家的预言,实在堪称奇迹。这使得加拿大在大多数发达国家中都成为了一支独秀。但是,除非联邦政府,CMHC和加拿大央行采取更加特殊的措施来帮助按揭贷款屋主,加拿大房地产欣欣向荣的景象即将结束,这也是我们预料之中的。




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