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研究表明,多伦多的租房缺口在未来几年将急剧上升
Studies suggest Toronto’s rental shortage will skyrocket in coming years

 
 
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇地产专栏Shane Dingman的观点文章。他通过研究报告发现大多伦多地区可能在十年内短缺20万套公寓出租单位。虽然该地区建造的高层公寓楼比北美任何地方都多,但住房市场仍然无法负担增长的需求。

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这份报告由房地产研究公司Urbanation Inc.为安大略省租赁住房提供者联合会(FRPO)编写,其中显示安大略省人口的快速增长意味着租赁市场的扩张速度需要超过目前的容量。报告描述:“从2017年到2031年的15年期间,每年需要建造4.2万个单位,但目前每年仅交付约2.1万个单位,导致每年短缺2万多个单位。”
 
加拿大经济分析中心(CANCEA)的类似研究给出的时间节点稍长,住房类型也不只是租赁,并在全省范围内扩大了预测范围,但得出的结果是:到2046年还差21.1万个单位。CANCEA首席执行官Paul Smetanin在一封电子邮件中表示住宅的建设需要跟上人口增长的速度。如果接受这一点,那么到2046年,安省将需要230万个新单位 (基于安省财政厅的预测)。他在邮件中写道:“过去十年的年均开工量为67,100个,而年实际需求量为88 200个(缺口为32%)”。另外,根据他的估计,如果这些缺口住房量实际都建成,则每年能为GDP带来19.5亿元。

 
有一些证据表明,COVID-19和最近公寓竣工量的激增相结合,使该市最昂贵的市中心公寓的租金在过去六个月中降低了近20%。但Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示,这个也许是暂时的盘中休息,正是迅速采取行动弥补住房缺口的时刻。
 
多伦多的人口变迁是一个极大的过程。在过去15年中,有60多万人移民到多伦多,本地出生又增加了174,399名新居民。与此同时,又有超过38万人搬到了安省其他城市。根据经济学家、Ivey商学院研究员Mike Moffatt 在网上发布的分析说明,由于这种人口外流,多伦多的规模比原来小了10%。
 
还在2018年与现任John Tory竞选市长的前多伦多首席城市规划师Jennifer Keesmaat 表示在过去的5-7年里,多伦多一直是北美实际人口增长最快的城市。在过去的十年里,多伦多住房的增加量一直是一个天文数字。作为2012年至2017年的首席规划师,她采取了加快开发审批的措施,2002年至2018年期间完成了186,094个公寓单位。
 
她表示多伦多在推动可负担租房供应方面的成绩严重不足,这就是巨大的差距。如果中等收入者在城市里找不到可负担的租房,他们会申请经济适用房吗?
 
在1971年至1996年期间,多伦多每年增加约13,000套政府提供租金补助的公营房屋(social housing),但在联邦和省的一系列紧缩预算之后,几乎没有建造任何此类房屋。如果维持以前25年的建造速度,本应增加建造45,000多套住房。
 
Keesmaat支持包容性分区等建议,多伦多的规划和住房委员会本周正在探讨一个规划,即在99年内将每个多层住宅开发项目中的10%的单位预留给可负担的租赁单位。

但据瑞尔森大学城市研究中心的Frank Clayton介绍,供应限制有多种形式,包括GTA周边允许重新开发的土地类型。
 
Clayton 表示如果他们只是放松规划并将更多的土地投入市场,他们就不必补贴中产阶级。Housing Now就在做包容性分区或开发城市土地的规划。
 
他对千禧一代在寻求住房时所面临的情况进行的研究表明,在过去的几年里,各省的增长计划对这种对低层住房的渴望没有给予足够的重视,而这个市场的价格增长强劲,新增供应量也在不断减少。

 
Clayton认为保持住房价格合理的唯一方法是建筑大量住房。一旦人们有了伴侣,他就会想要更多的空间;传统上首次购房者想要的是独栋独立屋,如果他们得不到,就会选择半独立屋,如果他们还是得不到,就会选择联排镇屋,然后政府在过去的十五年里开始建造联排镇屋和花园公寓
 
中产阶级在大多市消失, 要改变这一状况就是在已建成的城市中引入更便宜的低层住房,但这些五层或更低的开发项目的问题是缺乏规划的土地许可,而现有的土地大多被竞标为高密度住宅,往往是超高层开发。
 
根据Keesmaat 和Clayton 的说法,现在的情况是市场失去了平衡:拥有公寓的千禧一代无处可迁,租房者没有廉价的住房可购买,租金又不断上涨。而根据Smetanin的说法,婴儿潮那一代人在稳定的社区和宽敞的独立屋里拥有数百万个空房间。
 
一些城市(Milwaukee、Portland和温哥华)正开始提议或实施大规模区划调整,将大片单户区改为允许多单元建筑或细分规划。多伦多有近三分之二的住房用地被规划为单户住宅,不过政府也在研究区划调整的可能性。Clayton对进展颇不耐烦:“市府要研究两年且选一个示范区。......为什么不直接去做呢?规划者对10年规划过程、规划的不确定性以及所有这些与可负担性之间的关系没有概念”。
 
租房供应的缺乏导致收入较低的人将越来越多的收入花在房租上,因为收入较高的租房者在争抢可负担得起的公寓单位往往占用优势。在过去的十年里,多伦多有超过10万套公寓出租。随着投资者出租的公寓成为唯一的新租房源头,Urbanation的研究表明,如果新公寓单位交付的小幅迟缓,就会使租赁市场出现松动,压低空置率,并推动整个城市的租金价格上涨。

COVID-19危机加剧了住房危机,驱逐和缺乏住所空间迫使部分人们成为帐篷客(tent city 运动),并促使市府提出了一个7亿元的计划以增加3000个新的非栖身用途住房单位(联邦政府宣布在全国范围内为同样的目的设立10亿元基金)。鉴于多伦多的无房人口约为8000人,而且还在不断增加,这样的举动很可能只是一个开始。
 
FRPO总裁Tony Irwin指出,Urbanation报告在他的会员中确定了950个规划地点(安大略省的一些专门建造的出租建筑的集团),这些地点如果能够迅速推向市场,可能会增加176,074个出租单位。
 
Irwin 称现在的风口就是让一些项目享受优先级,通过快速的过程和快速的通道跳过其他项目,所以不需要等五六年。他认为如果该地区杂乱无章的市政规划制度导致住房短缺每年仅增加几千个单位,也许是时候改变一下了。他说:“市政当局在这里拥有绝对话语权;他们才是需要做出一些改变的人,或许这样才能让一些开发进行。”

    

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