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对于多伦多的公寓投资者来说,离轻松赚大钱的机会越来越远

For Toronto condo investors, the gravy train takes a detour
来源: 大中报 侯东南
 
 
(大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇地产专栏记者 Shane Dingman的文章。他提醒多伦多公寓的买家做一个谨慎的投资者。

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在多伦多公寓市场降温的一线,经纪们正在应对与几个月前相比倒挂的公寓销售和租赁状况。
 
投资者拥有的公寓似乎特别容易受到租赁市场的变化影响,由于数千套新建成的公寓的到来,以及移民和学生租户的减少等因素,租赁市场已经趋于疲软。而现在有迹象表明,租户短缺也给二手公寓市场发出了价格信号。

UrbanCondo是一家帮助投资者客户购买楼花(预售公寓)的公司,然后在建筑完成后为客户管理单位。公司里的Sundeep Bahl称他们每天都会接到两三个租户的电话,要求重新谈房租价格。在多伦多房屋放盘平台(MLS)上,Bahl 有72个活跃房源,并有三个同事与他一起处理增加的客户变动。Bahl 坦言虽然很忙,但并不是因为有新租户的加入,而是老租户从一个公寓搬到另外一个公寓。他无奈的说有租户利用现在不景气的环境,看到有房租便宜300元,就立马走人。

 
Bahl称UrbanCondo管理着近600个单位。有些客户在他们的投资组合中只有一两套公寓,有些则拥有更多的公寓。
 
有时候,他的客户想跟租客虚张声势,把公寓单位挂牌出售或出租,看哪个报价先被接受。但最近发生的情况却是:客户最后既没有卖出单位,也没有租客回应租房。
 
他表示这样做既有可能失去租客,而且房屋销售还没有动静,这么快的时间还没法找到新租客。过去UrbanCondo 一般同时有10-12个公寓单位对外出租,现在是80个公寓单位待租。Bahl称部分公寓单位放盘之后无人问津。
 
Scott Ingram是Regal Realty Century 21的会计师和地产经纪,他擅长整理多伦多的公寓历史销售数据。他表示在2019年时,当有公寓出售时,消息很快就传开了,他会接到许多咨询电话。现在是他在往外打电话请人看房。他说:“有很多刚入行的经纪需要主动打电话,我以前不需要这样做。而现在需要努力促成交易。”
 
1月份,多伦多的活跃房源仅有1300多套,是约十年来库存最低水平。从6月和7月开始,挂牌量飙升,远高于平均水平,到8月达到近5000套。9月份,现在已经超过6000套。
 
同时,购买活动也保持相对稳定。Ingram表示,过去14周,有条件售出(sold conditionally)的单位数量平均在每周382个左右,高于多伦多市场在2018年至2019年期间平均每周371个的水平。
 
突如其来的丰厚供应量也给价格带来下行压力。
 
房地产分析公司Urbanation Inc.总裁Shaun Hildebrand 说:“尽管从春季开始出现部分反弹,但今年以来销售量下降了14%,已经跌至2013年以来的最低水平”。 8月份,多伦多二手公寓价格比3月份的高点下降了11%。
 
在房源激增的情况下,许多市中心的公寓单位与COVID-19之前的市场相比,价格有所下降。在丰业银行球场(以前的Air Canada Centre)对面的1343个单位的Ice Condos,这些单位以Airbnb短租使用率高而闻名。目前有43个单位待售,126个单位待租。其中,一套500平尺的一卧房公寓在1月份以$632,000,元的价格售出,但是7月至9月期间,两个面积和配套类似的单位分别以$559,000元和$599,000元的价格售出。
 
Hildebrand 认为鉴于目前的市场状况,到10月或11月,价格将开始出现年度下降。但他提醒人们注意,目前的多伦多平均房价接近75万元,并且在过去五年中增长了67%。
 
这种价格增长的历史,部分解释了一些业主所感受到的动力。Re/Max Condos Plus Corp.的经纪Andrew La Fleur专门为投资者提供购买公寓单位。他称在疫情流行之前,市场是绝对疯狂的。在1月和2月,所有的成交都大大超过叫价,抢offer大战有10个offer 参与是很常见的。La Fleur 还表示超过80万元的单位中,价格调整最为剧烈。他说:“某些单位2020年2月的价格比2019年10月上涨了10万元。因此,至少可以说是一个戏剧性的转变”。
 
Bahl认为他的一些客户的投资可能需要18个月到两年的时间才能恢复,即使租金已经下降到2017年的水平,而且安省的房租租金管控(rent controls)使其难以迅速回升。但这也可能只是一类投资者的一个小挫折,他们到目前为止还算顺利。
 
Bahl 称人们一直在玩这个游戏,他们在过去的10-15年里看到了前所未有的增长。直到最近人们还误以为这是理所当然的事情:买房一定能赚钱。
 
   

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