新版本的首次购房激励措施会不会带动加拿大房价上涨？

 

 

（大中报/096.ca讯） 加拿大环球新闻网日前发表了一篇专栏作家Erica Alini的观点文章。她注意到自由党政府希望在加拿大国内一些最昂贵的市场加大对首次购房者的援助力度。

 

为了兑现2019年的大选承诺，最新的联邦财政报告更新中提到，要对温哥华、维多利亚和多伦多的首次购房者激励措施（FTHBI）进行改革。

 

FTHBI实际上是一个由加拿大联邦住房机构运作的房贷权益共享计划。简单来说，未来房屋出售或房贷到期购房者退还补助时，政府将分享房价波动产生的收益或者是承担相应的损失。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）将分别为新房和二手房提供相当于房价10%和5%的无息补贴。

 

免息首付补足让买家可以以较低的月供、利息支出和贷款保险（该激励措施只适用于首付低于20%的买家，他们必须购买贷款违约保险）。参与激励措施的买房者需要在25年内还清贷款或者将房屋出售，在买房者出售房屋的时候，CMHC将收回同等比例的金额；反之买房者也可以随时买回CMHC的所有权，金额按照市值计算。

现在新版本措施规定，三个昂贵的住房市场的潜在买家将被允许购买价值不超过其家庭收入4.5倍的住房，而不是之前家庭收入的4倍。此外，合格买家的收入上限将从每年12万元提高到每年15万元。

 

渥京表示，这些变化将在明年春天生效，这三个城市符合条件的买家的最高购买价格将提高到72.2万元左右，比全国其他地区的50.5万元高。

 

到目前为止，当前版本的FTHBI的申请率不高。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）统计的数据显示，该计划旨在帮助多达10万名首次购房者，但第一年仅批准了9,520份申请。截至9月底，渥太华预算三年$12.5亿加元的资金只用了$1.73亿加元。

 

不过，一些贷款经纪人认为，针对高价市场的更慷慨的激励措施将被证明会大受欢迎。

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贷款利率比较网站RateSpy.com的创始人Robert McLister在最近的一篇博客文章中写道：“FTHBI 2.0版本让更多人使用政府补贴的资金来降低他们的借贷成本。它还允许更强大的购买力。”

 

但温哥华、维多利亚和多伦多的买家面临的问题是，打了鸡血的激励措施是否会在不知不觉中使本已天价的房产价值进一步上升。

 

新的激励措施后面的数字

McLister表示，新的房屋权益分享计划对首次购房者更有吸引力，因为它不仅降低了他们的月供成本，还提升了他们的购买力。

原计划的主要批评声音是，在其他条件相同的情况下，它迫使买家购买更便宜的房产。

 

不过，McLister的计算结果显示，温哥华、维多利亚和多伦多的购房者的激励措施会起到相反的作用。

 

例如，购买现有住房的买家，如果家庭收入为$120,000元，首付6%，每月有$700元的其他债务，在目前的激励措施下，最高可购买大约为$510,638元的住宅，在没有激励措施的情况下为$558,344元，而在重新设计的激励措施下为$574,468元。

 

预计对价格的影响

多伦多地区房地产经纪公司Realosophy Realty的总裁兼创始人John Pasalis称，理论上，一个旨在帮助人们买房的政府计划会推高房地产价格。

 

但实际上，Pasalis认为，即使是重新制定的激励措施，对推高价格也没有什么作用。

 

他预测，这是因为申请人可能仍然有限。

 

Pasalis认为，虽然免息首付补足有助于借款人控制每月的开支，但在当前的市场上，这似乎很难成为首次购房者的优先考虑项。他补充说，目前极低的贷款利率已经意味着极低的贷款压力。

 

Pasalis指出，政府的激励措施对买家进入市场也没有太大帮助，因为申请人需要自己拿出钱来支付至少5%的首付。

 

另外，即使是较高的最高价格上限约为$72.2万元，也远远达不到买家在温哥华或多伦多购买独立屋或半独立屋的需求。

 

温哥华的独栋住宅基准价超过$150万元，11月联排镇屋的售价一般超过$80万元。在大多伦多地区，买家看到的独立屋均价至少为$100万元，半独立屋均价为$77万元。即使在维多利亚市，如果你的预算只有$72.2万元，单户住宅也往往遥不可及。

 

Pasalis 表示，因疫情向郊区移动的买家现在专注于购买更大的单户住宅，激励措施不太可能将大量需求推向公寓市场，至少在多伦多不会发生。

 

他说：“由于这些原因，可能也不会对市场产生巨大影响。”