出租度假屋可能会影响你的税务申报

 

 

（大中报/096.CA讯） 最近，似乎很多人都想离开城市，远离拥挤的街区和潜在感染COVID-19的机会。对度假屋出租的需求似乎在急剧上升。加拿大环球邮报的专栏作家TIM CESTNICK（ FCPA, FCA, CPA(IL), CFP, TEP）分享了一些他的看法，供想出租自己度假屋的业主参考。

 

 

 

 

大约五年前，一家国际房产租赁服务机构为他的一位朋友在法国找到了一座占地200英亩的七间卧室的城堡，可以以相当于每月4300元的价格出租。如今，加拿大某处湖边的一个简单的小屋几乎肯定会以比这更高的价格出租。

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不可否认的是，今年夏天，希望通过出租自己的度假屋来套现的业主明显增多了。出租度假屋是有利可图的，但如果你打算这样做，有一些事情需要注意。

1. 避免改变度假屋用途。如果你不仅仅是偶尔，而是常常出租你的度假屋，你可能会遇到 "改变用途 "的规则。这些规则将认为你在开始主要使用你的度假屋作为创收财产的那一天卖掉了你的度假屋，并在同一天重新获得了该财产。因此，如果你的度假屋升值了，你可能会因用途的改变而引发资本收益。虽然你可能能够利用你的主要居住地豁免（PRE）来掩盖收益，但你可能希望避免税单。你最好的选择是使你的出租活动附属于将度假屋作为个人度假地的使用，即出租少于其可使用时间的一半。

 

2. 报告你的租金收入。如果你用你的度假屋赚取租金，你通常必须报告租金收入。但如果你以低于市场价值的价格租给家人或朋友，并且不期望赚取利润，则是例外。如果你正确地报告了你所赚取的其他租金，你也将有权要求支出抵免。如果年复一年地在你的度假屋上申报租金损失，你的报税表可能会引来关注，加拿大税务局希望看到你的出租活动确实是商业性质的，否则你的损失申报可能会被拒绝。

 

3. 申报正确的费用。你可以从你收取的租金中扣除所有类型的费用，包括保险、抵押贷款利息、房产税、水电费、维修和保养、广告费、清洁费、租房中介的佣金，甚至与出租度假屋业务有关的汽车折旧费用或旅行费用。这些费用的数额必须是合理的，在大多数情况下，这应该不是问题。最后，你必须区分经营成本（Operating Costs）和资本成本（Capital Costs），前者可以抵扣，后者不能抵扣。资本成本被计入调整后的房产成本基础中，以便在出售时为你省税。像新屋顶或新码头这样的重大装修活动，通常被视为资本成本。

 

4. 谨慎申请CCA。你也可以申请资本成本补贴（CAPITAL COST ALLOWANCE (CCA)）CCA），也就是税收方面的折旧，来抵扣你的租金收入。但理财师一般不建议这样做，因为这可能会影响你以后在出售房产时申报PRE(主要居所增值免税 PRINCIPAL RESIDENCE EXEMPTION )以掩盖收益的能力。此外，虽然现在申请CCA可以为你省税，但如果你以高于其未折旧成本的价格出售房产，你可能不得不将CCA计入你的收入（即所谓的 "重复计算"）。如果你选择申报CCA，你将无法通过抵扣来创造或增加租金损失。

 

5. 理解PRE(主要居所增值免税 PRINCIPAL RESIDENCE EXEMPTION)。你的度假屋通常有资格被指定为主要住宅，以便以后使用PRE来庇护任何资本收益。如果你把房产的用途从“主要是个人使用”改为“主要是产生收入的房产”，你就会避开要求PRE来完全庇护收益的能力。而且，如果你在该房产上申请CCA，你可能会危及上文提到的PRE的使用。简而言之，将度假屋出租的时间少于其可用时间的一半，并避免CCA的扣除，应该允许你在以后申请度假屋的PRE。

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