房地产经纪刻意不带自己的客户看佣金低的房屋
来源: 大中报 泊然
（大中报/096.ca讯） 据CBC Marketplace的一项调查发现，一些房产经纪会刻意带自己的客户避开佣金低的房屋。这显然是违法的， 安省监管机构表示：“除了违法之外，这种行为还破坏了对消费者的保护” 。
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Marketplace 以买家和卖家的身份测试了房地产经纪人是否参与了这种反竞争行为，调查发现一些经纪人为努力提高自己的佣金，而欺骗了他们本应代表的买家。
专家和业内人士表示，Marketplace 发现的情况表明，地产行业正在为经纪人本身的利益而工作，而房屋买卖双方都为此付出了代价。
房地产经纪人Michael Walsh说：“这是一种巨大的惯性，维持现状，绝对100%有利于现有的房地产经纪人。”
加拿大房地产协会 (CREA) 和安省房地产委员会 (RECO) 不会与 Marketplace 谈论调查。 然而，在得知调查结果后不久，RECO 就向其管辖范围内的 93,000 多名房地产经纪人、经纪公司发出通知，指出此类行为违反了道德准则。“除了违法，这种行为还破坏了消费者保护、消费者信心和整个房地产行业的声誉。”
在全国范围内，《全国房地产经纪人道德守则》以及省级房地产法律规定，房产经纪人必须诚实行事并促进他们所代表的个人的利益。 一些省级法律，包括阿省和安省，也有专门针对不规范行为的法规。
安省的《房地产经纪人法》(REBBA) 规定，当买方与房地产经纪人签订经纪协议时，该经纪人“……应将符合买方标准的房产告知买方，而无需考虑经纪可能有权获得的报酬，”
“这不公平，我认为必须让更多人知道”
今年春天，当Joanne Peti 和她的丈夫Frank 将他们位于旺市Vaughan 房子挂牌出售时，他们决定在没有房地产经纪人的情况下进行出售。在安省中介通常会根据他们房屋的售价向卖方收取 5% 的佣金。在 Joanne 的案例中，这将超过 73,000 加币加上 13% 的 HST。
在房地产销售中，卖家支付给上市代理经纪的佣金与代表买方的代理共享。通常，佣金平分。
在业内，这被称为合作经纪佣金，当房产在多重上市服务 (MLS) 上做广告时，行业规则要求必须写明包括合作经纪佣金。然而，这些信息是隐藏在公众视野之外的，只有通过 MLS 的内部版本，其他代理和经纪商才能看到。
为了节省费用，Joanne决定不用卖房经纪，而是向一家折扣经纪公司支付了 200 元的固定费用，该经纪公司将她的房子列在了 MLS 上，但将其余的工作留给了Joanne。
“我知道肯定会有像我这样的人在 MLS 上浏览房子……而且 （他们会）对他们的经纪人说，’我想看看这房子，’”Joanne说。
Joanne准备向代表买方经纪支付 1% 的佣金，总计近 15,000 元。 上市六周后，Joanne没有接到任何电话。
“有很多打来电话，因为他们希望我们与他们签约，成为卖方经纪。”Joanne说，她最终问其中一位经纪为什么没有买家感兴趣。对方告诉她，她的房子已经“被黑了”。
“经纪希望互相合作，这样就有2.5%的佣金拿。”Joanne向CBC投诉。 “这不公平，我认为必须让更多人知道。”
为了测试Joanne的房子是否真的被经纪冷落，Marketplace 记者假扮成购房者，网络搜索房产经纪，联系了最先出现的3人，表示想在Joanne房子的街区找和Joanne家一样的房子。然后要求每个经纪都预约看Joanne的房子和附近另外两处房子。
结果三个人，有两个经纪把潜在买家从Joanne的房子引开。
只有一名经纪就低佣金与买家提前联系，并提出无论如何都会帮助潜在买家购买房屋，但另外两名经纪完全没向记者透露佣金的事情，并劝阻他们看房。
其中一名中介告诉假扮买家（记者）这栋房子的叫价高出市场价20万加元，并表示卖家不会在价格上让步。另一位经纪人说，她根本无法预约看房，并暗示该物业可能有租户，这种说法对许多想要买房自住的人打退堂鼓。
Joanne说从来没有接到过经纪人预约看房的电话，也从没有说过不能预约话。说不能看房的那个经纪确实打过电话，但没有问他们价格是否有弹性。“一开始，她想知道佣金能不能到2.5%。当我们告诉她只有1%的佣金时，她说，‘好的，谢谢，我不感兴趣。’”
这三名经纪人的身份已被隐藏，因为 Marketplace 的调查确定此问题是全行业的，并非孤立于这些特定房地产经纪。
在第二次测试中，记者致电加拿大境内的50名房地产经纪人，其中一半是假装卖家，一半假装买家。假装卖家的问25个卖方经纪，能不能把给买方经纪的佣金降低。其中88% 的人警告不要这样做。
哈利法克斯的一位经纪说：“虽然他们不应该这样做，但一些买方经纪人可能把顾客带到其他的房子。”温尼伯的一个经纪说“曾经有经纪对我说，‘你知道如果有两栋房子都很合适，我肯定会给客户推荐佣金高一些的那一栋。’”
根据RECO的说法，佣金是可以协商的，并且卖家可以决定他们愿意出多少钱给买方经纪。但是当所有50名经纪被问及他们收取的佣金时，几乎所有人都报了相同的金额。四分之一的经纪将他们的费用称为标准收费，大多数表示他们没有协商余地。
CBC就此事咨询安省房产律师Lisa Laredo。她表示经纪的做法是不道德的。 “你实际上并不是在（给客户）提供服务，不是在为任何人服务，而是在为你自己服务。”
当 Marketplace 联系到两名特意避免Joanne房屋的经纪时，他们都否认这样做。 一位认为房屋标价过高。
Michael Walsh 经营着一家专门为买家服务的机构，他对 Marketplace 的测试结果并不感到惊讶，并表示当前的房地产销售框架支持这种行为。
“这是这种模式中固有问题的一部分，即上市经纪向买房经纪提供补偿。如果没有这样做，我们就不会进行这种对话。”
从历史上看，所有房地产经纪人都只为房屋卖家工作，并且只对他们负有信托责任。 直到 1990 年代，在一些经纪倡导改变之后，安省才出现了买方代理人。 然而，卖方激励代理商带来买家的佣金结构仍然存在。
Walsh 和研究该行业的研究人员一致认为，真正解决这个问题的唯一方法是改变支付房地产经纪人的方式，因此买方经纪人的佣金不是由房屋卖方通过上市代理人支付的。
“就佣金而言，对整个行业执行一定的高且相对统一的佣金水平，”总部设在华盛顿特区的盈利组织美国消费者联合会高级研究员兼前执行董事Stephen Brobeck说，
“如果佣金脱钩，买家将首次能够协商他们的佣金，然后他们就会降价。这也将鼓励卖家与他们的上市代理人进行更积极的谈判，而这些代理人很可能会降价，” Brobeck说。
此外，这将使折扣经纪公司有更大的机会进入这个市场，因为他们不必为买方代理佣金支付现行费率。”
Brobeck 的论点以及如何支付佣金也是美国针对全美房地产经纪人协会和主要经纪公司（包括 RE/MAX LLC、Keller Williams 和 Realty Inc.）发起的两起大型反垄断诉讼的核心。集体诉讼声称“反竞争行为导致美国购房者支付过高的佣金。”美国司法部目前也在调查这些指控。
折扣经纪商约占美国市场份额的 10%。加拿大没有可用的数据，但根据业内折扣商的说法，被认为大致相同或更少。
Brobeck说，现在由省政府来实现这一改变。 在此之前，他还建议消费者不要放弃谈判他们支付的佣金。
“如果你是卖家，你应该尝试将佣金降低一个百分点，”他说。 “其次，如果你想卖一栋昂贵的房子，或者你正在与一个经纪人合作，他们会帮助你卖掉一套房子并购买另一套房子，他们可能会让愿意将卖房的佣金再降一个百分点。”
然而，Joanne 和她的丈夫Frank仍然坚定地决定在没有上市代理的情况下出售。
“合适的人会在合适的时间出现，”Joanne说。
最后，耐心确实得到了回报。 在市场上市五个月后，他们以全价将房子卖给了一个私人买家，没有中介参与。
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